Жить во вьетнаме на деньги от сдачи квартиры в аренду
Обновлено: 08.05.2024
Для тех, кто приезжает во Вьетнам на долгое время (например на зимовку или переждать трудные времена на Родине), возникает вопрос аренды жилья, т.к. проживая в отелях никаких денег не напасёшься, да и не предназначены они для постоянного проживания (нет кухни, стиралки и пр. ).
Самое бюджетное жильё во Вьетнаме это комнаты ( phòng trọ ). Такие комнаты популярны у студентов, временно работающих (вахтовиков), бедных слоёв населения.
Типичная планировка phòng trọ Типичная планировка phòng trọКомната phòng trọ представляет собой помещение с индивидуальным отдельным входом с улицы, внутри которого высокий потолок с антресолью для сна. Внизу комнаты расположены: гостинная, санузел и кухня. Также, обычно на ночь внутрь комнаты закатывается мотобайк (чтоб не украли).
В большинстве случаев комнаты phòng trọ сдаются в аренду пустые (без мебели) и арендатор покупает недорогую пластиковую мебель, которую потом не жалко выкинуть.
Стоимость аренды комнат phòng trọ в Вунг Тау (город расположен в 100 км. от южной столицы Хошимина (Сайгона)), начинается от 1 млн . донгов и выше, в зависимости от расположения (района), ремонта и прочих удобств. Средняя цена - 2 млн . донгов (примерно 6000-7000 рублей, в зависимости от курса обмена валют). Электричество, вода, интернет и сбор мусора оплачиваются по тарифам хозяина комнаты, поэтому предварительно, перед подписанием договора, нужно узнать информацию о стоимости услуг.
Сроки аренды комнат обычно составляют 6-12 месяцев с депозитом (залогом) за 1-2 месяца вперёд.
Как устроена аренда
Все квартиры сдаются на длительный срок. Жильцов ищу с помощью постоянного риелтора. Его разовую комиссию (50% от стоимости аренды в месяц) оплачивают сами арендаторы. И ещё 50% от стоимости аренды я беру в качестве залога, который возвращается при выезде человека, если он ничего глобально не испортит или не сломает.
Аренда моих квартир сейчас стоит 18 тысяч ₽ в месяц плюс коммунальные услуги. В период коронакризиса из одной квартиры человек съехал, и сдать её пока не удалось. При этом в последнюю квартиру (которая долго стояла и недавно наконец стала готова к сдаче) как раз в мае нашёлся арендатор.
Личный опыт: я сдаю 5 квартир в аренду и живу на эти доходы
Может показаться, что сдача квартир в аренду — это лёгкий заработок, который не требует никакого труда. Герой нашей статьи — профессиональный рантье с пятью квартирами — утверждает обратное. Он рассказал, какой доход приносит аренда и с какими проблемами ему приходится сталкиваться.
У меня в собственности — пять квартир под сдачу. Я получил их по договорам пожизненного содержания с иждивением: на протяжении нескольких лет ухаживал за пожилыми людьми, покупал им продукты и лекарства, а после их смерти квартиры доставались мне. Вложения в каждую из квартир (только уход за пожилым человеком в течение 5 – 7 лет) составляли до 500 – 700 тысяч ₽.
Мои квартиры — однокомнатные, метражом от 30 до 36 квадратных метров. Они находятся в старых домах возле метро в хорошем районе (не центр). Рыночная цена каждой из них на момент наступления полноправного владения — от 3 миллионов ₽ (сейчас они стоят 4 – 4,5 миллиона ₽). Получается, каждая квартира доставалась мне примерно за 1/8 стоимости (в нынешних ценах).
Около восьми лет назад я перестал работать по найму и переключился на сдачу квартир, так что сейчас это моя полноценная работа и единственный доход. Звучит неплохо, но на самом деле быть профессиональным рантье — далеко не всегда выгодно.
Регулярные траты
Поскольку вся моя недвижимость в старом фонде и без капитального ремонта, каждый месяц где-то что-то происходит. К примеру, в этом году в двух квартирах ломалась газовая колонка. Ремонт с заменой комплектующих — 10 тысяч ₽, эту сумму пришлось отдать дважды.
Когда люди съезжают, то оставляют что-нибудь поломанным или испорченным. Чаще всего — ламели на кроватях (это каркасные рейки под матрацем), краны на смесителях, двери на шкафах. И постоянно пачкают обои. Всё это нужно восстанавливать.
Траты на возвращение квартире нормального вида после жильцов подсчитать сложно, потому что они всегда разные. На всякие мелочи уходит около 5 – 7 тысяч ₽: вызвать сантехника, чтобы он поправил смеситель, и плотника, чтобы отремонтировал пару ламелей (хотя это можно сделать самостоятельно). Убрать квартиру тоже можно самому, но если заказывать уборщицу — 2500 ₽. Если человек долго жил и надо менять обои, то материалы и работа обойдутся в 20 – 25 тысяч ₽.
Да, залатывать дыры экономически неэффективно. Лучше отремонтировать всё хорошо, чтобы долго не ломалось. Но это уже другие первоначальные затраты, могут потребоваться заёмные средства — а залезать в кредиты мне совсем не хочется.
Доходы
Пять квартир приносят мне 90 тысяч ₽ в месяц — это в лучшем случае, когда они все сданы, но иногда бывают простои.
Из этого дохода вычитаем коммуналку за жильё, где я сейчас живу сам (около 7 тысяч ₽ со светом и интернетом), и постоянные расходы на машину (около 5 тысяч ₽ в месяц). Ещё 8 тысяч ₽ я трачу на пожилого человека, за которым сейчас ухаживаю. Итого на жизнь мне остаётся 70 тысяч ₽. Это средняя зарплата в Санкт-Петербурге, по данным Петростата.
Но квартиры требуют постоянных трат. Их содержание сжирает, по сути, весь доход. Остаётся только на питание и небольшие покупки: одежда, по необходимости — новый телефон, и так далее. Откладывать ничего не удаётся. Все лишние деньги уходят на ремонт жилья для сдачи в аренду.
Поскольку я сам занимаюсь сдачей квартир, то не могу надолго уехать, например, из города. Регулярно требуется моё личное участие. Только недавно получилось съездить в отпуск первый раз за 15 лет.
Вьетнам. Инструкция по применению. Жилье
Текст создан по просьбе подписчиков. Я не призываю никого менять место проживания. Те, кто хочет сменить страну, уже пакуют чемоданы. Те, кто боится - придумают кучу причин против переезда. Здесь просто представлена необходимая информация для переезжающих во Вьетнам.
Прежде, чем начать рассказ, хочу поблагодарить @vilkavk за важное добавление к моему прошлому посту (Вьетнам. Инструкция по применению. Виза). Выложу ее комментарий здесь:
Искать не просто кабинки с окнами. У этого места есть свое название - "Visa Landing". Ищите табличку со стрелкой с этими словами. Доплачивать действительно нет никакого смысла. Когда мы прилетели, было много народу. В итоге ждали свои визы меньше, чем стояли в очереди на подаче документов. Ну или столько же.
Помимо приглашения, в письме с оным будет ссылка на анкету. Которую желательно тоже распечатать и заполнить заранее. Потому что хоть в аэропорте и есть парочка окошек для заполнения анкет, все равно они все будут заняты, да и не удобно, время еще тратить. Я заполняла на весу, пока в очереди на подачу доков стояла =)) Ну и нужно приложить 2 фотографии 6х4, они сдаются в Visa Landing вместе с анкетой, приглашением и паспортом.
Еще пара бытовых вопросов:
фото - цветные, приглашение - можно распечатать в ч/б цвете. На анкете все пункты подписаны на английском, но в основном многие из них не имеют особой важности. Заполняешь лишь данные о себе, на сколько приехал, номер паспорта с датой окончания его срока действия, даты въезда и выезда во Вьетнам. Рекомендую указать данные одного из родителей, как минимум. Чтобы если в случае чего, вашей маме позвонили и передали, что вы сидите во Вьетнамской тюрьме за ввоз наркотиков)) Щутка-прибаутка) Ну и там будет пункт с адресом того места, где вы останавливаетесь. Я написала просто название отеля и всё. Прокатило, вопросов не было. Про работу ничего писать не надо. Вы же приехали путешествовать.
Все верно. Еще раз спасибо. Также хочу выразить благодарность читателям за интерес к данной теме.
2. Жилье, коммуналка
Устав подробно рассказывать туристам о стоимости жизни во Вьетнаме, я придумал очень простое, короткое объяснение. Бюджет - возможности. Те, кто имеет пассивный доход, дистанционную работу, едет с определенной суммой денег - смогут примерно рассчитать условия жизни, на которые им хватит. Расчет сделан для курортного города. В деревнях жизнь дешевле. А так как русскими тут освоена одна деревня - Муйне, то именно она и будет все время упоминаться.
Внимание, субъективное мнение!
На сумму 300-400$ в месяц - очень сносное проживание. На минимальных настройках. Дешевое жилье, самый дешевый алкоголь (почти всегда на халяву), дешевая еда в самых жутких местах. Визаран с минимальными расходами. Экономия во всем. Байк - старое корыто, ездит как. да лучше пристрелить.
Но вот в Муйне можно жить, как тюлень. В прямом смысле - лежа. Если вам откуда-то падают в месяц 300$ и делать в жизни совсем ничего не хочется - вам туда. Натурально - дача!
Первые 4 месяца во Вьетнаме я жил на 200-230$ в месяц. Это было в Муйне. И не сказать, что плохо жил.
400-600$ - Уже полегче. Жилье уже получше, кондиционер можно включить. Можно позволить себе изредка съездить отдохнуть в резерт, подальше от города, все включено. Байк не полное гавно. На визаран уже становятся доступны авиаперелеты. А это - здравствуй Малайзия, Гонконг. Уже в компании платишь за себя сам. Жить можно вполне неплохо. В Муйне даже хватит на аренду небольшого дома.
До 1000$ - Хорошо. Прям хорошо. Жилье достойное. Над коммуналкой уже не трясетесь, так приятно летом (а оно тут 10 месяцев в году) пользоваться кондиционером по полной. Вы путешествуете, по Вьетнаму, по Азии. Байк уже хороший, лет ему поменьше ))) Сходить поужинать - уже выбираете хорошие, недешевые заведения. В Муйне вы душа компании, вас везде приглашают, у вас всегда гости )))
1500$ и более - вы в шоколаде. В Муйне вы снимаете виллу с бассейном в закрытом поселке, с гольф полем и прочими атрибутами мажорной жизни.
Оценка на среднестатистические запросы. Понятно, что кто-то может автостопом на 100$ жить год. А кому и тысячи долларов в день мало.
Итак, жилье здесь представлено следующих типов: хостелы, гесты, небольшие гостиницы, студии, квартиры, дома.
Жилье бывает "Вьетнам стайл" и "Европейское"
"Вьетнам стайл" имеет несколько признаков, но один всегда присутствует, это местная вентиляция - дырка в стене, под потолком. В комментариях, возможно, вспомнят еще кафельные полы, дешевую, старую мебель. Но дырка под потолком - главная характеристика стиля. Еще один верный признак - два уровня. Первый этаж кухня, зал, туалет. Второй этаж - спальня.
Что это значит для вас? Вся фауна, способная в эти дырки пролезть, будет регулярно наведываться к вам в гости. Гекконы ладно, они красавчики и самые полезные тут твари. А вот таракан, размером со спичечный коробок, вас вряд ли обрадует. Я как то утром зашел в умывальник, а с подставки для мыла и щеток под зеркалом на меня пялилась здоровенная жаба. Неделю просидела. Ну и комары, разумеется.
"Европейский" стиль, это то к чему мы, европейцы, привыкли дома. Привычная планировка жилья, ламинат на полу, приятная, удобная мебель, вся необходимая техника.
Хостелы - извините, но по моему это уже дно. Для туриста, путешественника вполне подходящее место. Но я рассказываю о постоянном жилье. Знал лично только одного русского, который жил постоянно в хостеле, и он был бомж. Да, тут иногда встречаются наши бомжи. Цена за сутки от 3,45$ (225 руб.) до 5$ (340 руб.)
здесь и ниже цены переведены с вьетнамских донгов в доллары и рубли по межбанковскому курсу на 25.02.2019 и чуточку округлены.
Гесты - самое дешевое жилье. В Муйне, как правило, это одноэтажный вытянутый дом, нарезанный на комнаты.
В городе, это дома 3-7 этажей, часто с хозяевами дома, которые занимают первый этаж. Небольшая комнатка, душевая, общая стиралка на последнем этаже, иногда небольшой балкончик. Бывает с кондиционером, бывает только с вентилятором. Иногда с маленьким телевизором. Мини микро-холодильник, чайник, пара стаканов. Почти всегда "Вьетнам стайл". Цена за месяц от 110$ (7185 руб.) до 150$ (9800 руб.) Депозита нет
Внимание, личный опыт!
Мое первое жилье во Вьетнаме:
Цена 110$ в месяц. Без депозита. Электроэнергия, интернет, вода включены в стоимость. Скорость интернета удовлетворительная, видео в 480р можно посмотреть без тормозов.
Жить можно, если большую часть времени проводить на улице.
После 4-х месяцев морального разложения в Муйне, я перебрался в город. Там первые два года снимал комнату в 4-этажном доме, где на первом этаже жили вьетнамские пенсионеры, хозяева дома. 2-3 этаж - по две комнаты за 130$ (8450 руб) в месяц, на 4-ом маааленькая комнатка за 86$ (5600 руб), стиральная машинка одна на всех. В каждой комнате кондиционер, телевизор.
Фотографий нет, но жилье было лучше, комната больше, санузел симпатичней, небольшой балкончик с кадкой, в которой я пытался вырастить смешные растения (не выросли). Жить одному там было одно удовольствие.
Расстояние до туристического центра 5-7 минут пешком, 2 минуты на байке, до моря 10-12 минут пешком, 3-4 минуты на байке.
Коммуналка: вода 2,2$ на человека в месяц, интернет бесплатно (скорость удовлетворительная), свет 0,1$ (8,45 руб.) кВт. В месяц без кондиционера выходило примерно 8,6$ (560 руб), с кондиционером в три раза больше.
Тут надо посвятить вас в тонкости местных коммунальных платежей. Если в жилье не установлены счетчики воды, то платится фиксированная сумма, на усмотрение хозяина дома. Как правило, это те самые 2,2 доллара в месяц на человека. Сейчас плачу еще и раздельно - холодная, горячая - в сумме 4,4$. А вот с электричеством хитрее. Государственная ставка (1,4 VND) 4 рубля кВт, но она прогрессивная, больше потребляешь - растет стоимость до (1,7 VND) 4,8 руб. за кВт. Такие расценки для вас будут редкостью. Хозяева жилья продают нам электроэнергию в 2-3 раза дороже.
Интернет оплачивается по разному. Где-то уже включен в стоимость, где-то оплачивается отдельно. Если отдельно, то стоит примерно 11$ (700 руб.) в месяц. Разумеется, интернет здесь без ограничения траффика. Также часто стиральная машинка оплачивается отдельно.
Комнату на длительный срок можно снять и в небольшой семейной гостинице. Почти тоже самое, что и гест, но с посуточной оплатой. Они расположены близко к туристической зоне. Почти всегда полупустые. Договориться можно с помесячной оплатой. Цены от 130$ до 200$ в месяц. Чаще всего - "Вьетнам стайл". Очень высока вероятность того, что на вьетнамские новогодние праздники вас попросят съехать. И хорошо, если предупредят заранее. Поэтому, заселяться на длительный срок не рекомендую.
Гесты и комнаты сдаются, как правило, без депозита
Студия - здоровенная или не очень комната, спальня и кухня в одном помещении. Балкон иногда, кондиционер, плазма, редко французские окна, санузел.
Пример. Сдается сейчас.
Стоимость: – 5, 500 000 VND (235$)
Электричество - 4,000 VND (0.17 $) – 1 Квт
Вода - 14,000 VND/1 Куб
Депозит – 5, 500 000 VND (235$)
Комиссия - 1,000,000 VND (45$)
Вид на море, вся необходимая техника.
Студии без мебели хорошо подходят, как бизнес-помещения (тату-салон, парикмахерская).
Или вот. Почему-то у риэлторов это жилье подается, как апартаменты
Кровать, встроенная кухня, санузел. Стоимость: от 5.000.000 (220$), Депозит: от 220$. Электричество: 4000 VND (0.17 $) – 1 Квт
Вода: 100.000 VND/месяц (за человека) = 4,4$
Зал здесь не считается комнатой. Если в объявлении речь идет об однокомнатной квартире, значит там спальня + зал. Если о двухкомнатной квартире, две спальни + зал. Разумеется балкон, вся необходимая техника. Квартиры бывают как "Вьетнам-стайл" (как правило, в старых домах), так и европейские (новостройки).
Средний ценник на двухкомнатную квартиру сейчас 7 500 000 VND = 320$ = 21250 руб. Плюс коммуналка. Цена зависит от района, здания (в новых небоскребах у моря дороже), стороны, куда выходят окна.
Моя квартира сейчас.
Зал (кухня, обеденная зона), две комнаты, большой балкон с шикарным видом. От моря и центра 10 минут на байке, рядом супермаркет. Две небольшие плазмы, холодильник, индукционка на две комфорки, микроволновка, стиралка-автомат, два кондиционера, потолочный вентилятор, отличный интернет, солнце в окна до 11 утра.
За прошлый месяц (январь) я заплатил за аренду и коммуналку в сумме 9300000 VND = 400$ = 26340 руб.
Моя мама снимает с соседкой двухкомнатную квартиру в 24-этажном здании, море - через дорогу. В прошлом месяце они заплатили за все 8500000 VND = 365$ = 24000 руб.
Тут разброс цен максимальный. Зависит от количества этажей, комнат, возраста дома, района. Цена в городе начинается от 6000000 VND = 259$ = 17000 руб. В деревне можно найти в два раза дешевле.
Дом хорош своей парковкой, большой зоной для отдыха (балкон, дворик, крыша), отсутствием соседей и хозяев. Но есть и минусы. Проблемы безопасности на вас, в сезон дождей чаще топит именно дома.
вот как то так
Как выбрать жилье?
Я за четыре года понял, что пока не поживешь в жилье, всех недостатков не увидишь. В гестах и комнатах горячая вода присутствует только вместе с солнцем. Нет солнца - нет горячей воды. Централизованного горячего водоснабжения здесь нет. На домах водогрейки. Чем эта конструкция старее, тем хуже работает. Зимой - это важно, промокшим с улицы приятней вставать под горячий душ.
Где-то невозможно избавиться от муравьев. Ну а если вы засранец, то и даже в новом жилье они очень быстро к вам подселятся. Предупреждаю - маленькие, но очень больно кусаются, жрут почти все.
А самая частая и неприятная проблема - плесень. В сезон дождей она везде и у всех. В старом жилье больше, в новостройках меньше. Спасение одно - сквозняк. Какое бы вы жилье здесь не сняли, оно всегда продувается. Либо "вьетнамским" способом, через дыры под потолком. Либо через "окно на улицу - окно в коридор". Тут скорее проблема в нашем менталитете. Мы к сквознякам не привыкшие. А это здесь - необходимость!
Рекомендую при просмотре жилья обратить внимание на солнце, на какой стороне оно находится большую часть дня. Если в ваши окна - готовьтесь 10 месяцев в году круглосуточно гонять кондиционер. Жарко, сквозняк не спасет. Желательно не последний этаж, по той же причине - солнце крышу прогревает нещадно.
Проверяйте горячую воду. Сливы в душевых комнатах и балконе. Бывает, пол не выровнен, а значит, будут стоять лужи. Напор воды, работа сантехники.
Стены. Они должны быть сухими. Проверьте отсутствие плесени.
Интернет. Он есть везде, но скорость разная.
Защита на балконах и окнах. В некоторых районах квартирные кражи не редкость.
Доступность стиральной машинки и ее работоспособность.
Все обнаруженные косяки могут дать вам хорошую скидку при заключении договора.
Наши ребята и тут уже подсуетились. Во многих вьетнамских риэлтерских агентствах уже работают несколько русских, которые сдают жилье диаспоре (здесь и далее "русские" - это русскоговорящие: белорусы, украинцы, русские, казахи и далее по списку братских народов). Еще 4 года назад жилье приходилось искать по бумажным объявлениям на домах или через знакомых. Жилье передавалось от экспата - экспату. Сейчас все просто. "Вконтакте" много коммерческих групп для русскоязычных во Вьетнаме. Последние три квартиры я находил именно там, среди предложений риэлтеров. Забейте в поиске "Барахолка. Вьетнам", выбирайте самые большие две-три группы. Кстати, если лениво ждать следующие посты от меня, там то вы все найдете: предложения на рынке труда, жилье, байки, местные терки-разборки и многое другое.
С риэлтерами стало легче найти жилье и решать проблемы с его хозяевами. За свои услуги они возьмут с вас 43$. Все оформляется документально.
Вроде ничего не забыл. В комментариях добавят. Приношу свои глубочайшие извинения за задержку. Это Вьетнам
Первоначальные расходы
Перед тем как начать сдавать каждую из квартир, я делаю в них косметический ремонт: меняю обои и сантехнику. Мебель обновляю по минимуму (кровать, комод), докупаю самую необходимую технику — чаще всего стиральную машину, иногда холодильник. На это уходит минимум 100 тысяч ₽.
Не сразу при сдаче, но на каком-то шаге в каждой квартире менялись окна. Это стоило по 30 – 40 тысяч ₽. Ещё не везде обновлён пол. Все квартиры доставались со старым скрипучим паркетом, кое-где переложен ламинат или линолеум (каждое такое дело — порядка 50 – 70 тысяч ₽).
Для сантехнических работ или циклёвки пола могу привлечь работника за 3 тысячи ₽ в день. Но деньги на это не всегда есть, так что почти всё стараюсь делать сам. Из-за этого ремонт иногда затягивается по времени. Последняя квартира, к примеру, стояла мёртвым грузом почти три года.
Проблемные арендаторы
Прошлым летом из одной квартиры съехала девушка, которая оставила после себя клопов! Пришлось выбрасывать ВСЮ мебель, вызывать санэпидстанцию на обработку, а затем снимать линолеум и делать косметический ремонт в комнате. Общие незапланированные затраты за три месяца — 130 тысяч ₽. Залог девушки, который удержали при выезде, — 4 тысячи ₽. Это квартира, которая была впервые сдана за год до этого, принесла за 13 месяцев в общей сложности 221 тысячу ₽ (сдавалась по 17 тысяч ₽), после чего сожрала больше половины этого дохода. Невероятно обидно.
Я стараюсь не сдавать квартиры людям с животными, чтобы по итогу ремонт не был испорчен ещё сильнее. Одну из квартир однажды арендовала молодёжь, и соседи постоянно жаловались на шум, так что студентов я с тех пор тоже избегаю.
Вообще, приятнее всего сдавать квартиру семье с уже подросшим ребёнком. Такие люди более склонны поддерживать чистоту, при этом не устраивают пьяных дебошей.
Россиянка сделала из квартиры хостел и обеспечила себе жизнь на Гоа
В последние годы в крупных городах начал развиваться новый вид бизнеса — сдача очень дорогих квартир на несколько дней. Зачастую проживание в таком жилье обходится не меньше, чем в пятизвездочном отеле, однако же спрос на него есть. Как правило, пафосные квартиры пользуются популярностью у людей, которые в силу разных причин не хотят «светиться» в гостиницах либо же предпочитают домашний уют.
Выгоден ли такой бизнес? Чем отличается аренда квартир на короткий срок и на длительный? Об этом нам рассказали риелторы и сами владельцы дорогой столичной недвижимости.
«Расценки я с самого начала установил в евро»
— Я сдаю квартиру около Патриарших более 20 лет, — рассказал «МК» Андрей М., с середины 1990-х годов живущий в Италии. — Сначала пожить в моей квартире попросились дальние родственники — я разрешил, потому что дом должен быть под присмотром. Речь шла о том, чтобы пожить на время учебы в МГУ, то есть пять лет. С самого начала мне было неудобно брать деньги, но скоро я об этом пожалел: даже лишние сто долларов в месяц мне бы тогда пригодились. Кончилось тем, что племянник, окончив университет, захотел продолжать жить в моей квартире, пока это доступно, — и мы договорились об арендной плате. Цену я установил очень дружественную за такую квартиру — 200 долларов в месяц. В 1997 году, когда мы заключили эту неформальную сделку, это было примерно в полтора раза меньше рыночной цены. Племянник продолжал жить в квартире до 2004 года, потом сделал карьеру в международной компании и уехал в Великобританию, где живет и сейчас. А я начал сдавать эту квартиру уже по коммерческим расценкам. И быстро понял, что выгоднее будет, если принимать гостей на короткие сроки.
По словам собеседника «МК», первое, что приходится узнать квартирному рантье, — это железное правило: без ремонта квартира в центре не будет сдаваться по рыночной стоимости. То есть клиенты на такую площадь, конечно, есть — но предлагают они за нее столько же, сколько стоит малогабаритная квартира в спальном районе далеко за пределами Третьего кольца. А ремонт — это вложения, которые окупаются много лет.
Чтобы хоть как-то свести экономику проекта, нужно разделить ремонтные работы на «фундаментальные» — это стяжка и полы, электропроводка, штукатурка стен, санузлы, кухонная мебель — и «косметические» — отделка стен и потолков. «Фундаментальные» виды работ планируются с периодом в 15 лет, косметические — раз в пятилетку. Их стоимость в евро (поскольку основные отделочные материалы имеют как раз европейское происхождение) откладывается по частям из арендной платы. Практически как взносы на капремонт в московских квартирах — только сам хозяин одновременно и вкладчик, и заказчик.
— Расценки я с самого начала установил в евро, потому что живу в Европе, — рассказывает Андрей. — Клиентов нахожу через специализированный сайт. За состоянием квартиры в Москве следит мой помощник. Чтобы переводить деньги на свой итальянский счет, я вынужден показать происхождение средств, поэтому вот уже почти десять лет работаю «в белую».
«На короткий срок найти клиентов проще»
— Дорогие квартиры в центре для сдачи на короткий период пользуются популярностью у туристов, — рассказывает генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова. — Традиционно такое жилье обходилось дешевле, чем гостиница. Однако пандемия усложнила и поменяла этот рынок. Многие отели снизили ставки — и сейчас у них можно найти более привлекательную цену, чем арендовать квартиру посуточно.
В Москве и Санкт-Петербурге — очень большой фонд дорогих квартир в центре. Но такое жилье или не востребовано, или приносит хоть какой-то доход от краткосрочной аренды. В течение месяца хозяева дорогих квартир могут сдавать их всего на 4–5 дней, что позволяет как минимум покрывать коммунальные расходы.
— На короткий срок найти клиентов проще, — продолжает Яна Глазунова. — Лет десять назад был большой спрос на аренду от года для экспатов, которые работали в Москве. Им в центре мегаполиса снимали жилье корпорации и компании. Спрос на квартиры упал — ставки упали. «Трешку» в районе станций метро «Тверская», «Смоленская» можно снять в диапазоне от 6 до 11 тысяч рублей за сутки.
При сдаче на длительный срок собственник больше застрахован, он получает депозит, описывает свое имущество и его стоимость в договоре сдачи-аренды. При краткосрочной сдаче выше риски. Больше расходов на уборку при частой смене арендаторов, на косметический ремонт, на интеграцию в международные сервисы по поиску съемных квартир. Но и заработать можно больше. В этом случае ставка выше, но и амортизация объекта больше.
Для собственника квартиры имеет значение управляющая компания, которая ее ведет. Если частное лицо берет на себя все заботы, ему надо думать самому о должном виде, амортизации квартиры. Без компании или доверенного лица собственникам не обойтись. А владельцев дорогого жилья, живущих за границей, в российских столицах достаточно. И да, у нас бесконтактное взаимодействие с владельцами и арендаторами работает не очень хорошо.
Долю предпринимателей, сдающих на короткий срок, сложно оценить. Во-первых, есть теневые арендодатели, которые не платят налоги. Во-вторых, один и тот же объект может предлагаться для сдачи и на длительный, и на короткий срок, чтобы избежать простоя. Таких квартир большинство.
«Мои клиенты — состоятельные семьи с детьми»
— Мой адрес на Пятницкой помнят, наверное, многие из битломанской тусовки, — говорит Елена Ш., хозяйка гостевой квартиры в Замоскворечье. — Родители, дипломатические работники, часто уезжали в длительные командировки, поэтому квартира оставалась в моем распоряжении. Можете себе представить, какое это было сокровище в девяностых, когда мне было двадцать лет. У меня был открытый дом, регулярно проходили вечеринки и квартирники. Я работала дизайнером в книжном издательстве, время проходило замечательно. Все закончилось во время кризиса 2008 года: издательство закрылось, родителей уже не было на свете, и я решилась, как тогда было модно, сдать квартиру и уехать жить на Гоа.
По словам Елены, квартиру она сдавала с минимальным ремонтом: вместе с друзьями переклеили обои, поменяли смесители и отциклевали паркеты. Окна остались деревянными, историческими. Жильцы нашлись по старым дипломатическим каналам — экспаты-европейцы, которые оценили аутентичный дом и замоскворецкие виды. Но в 2014 году это закончилось: санкции, рост курса валют — и вот жильцы уехали на родину, а новых, готовых платить в валюте, не нашлось. Елена вернулась в Россию и решила сменить концепцию.
— Тогда впервые начали много говорить о развитии внутреннего туризма, — вспоминает собеседница «МК». — Я к тому моменту много раз видела квартиры-гостиницы в Питере и решила сделать из своей квартиры такую же. Мне не нравится слово «хостел»: я знаю, что такое настоящие хостелы во всем мире — это сугубо молодежные общаги с двухэтажными кроватями, стоящие очень дешево. Я хотела сделать именно гостевую квартиру, за которую не стыдно.
Ремонт, который обошелся в итоге в два с лишним миллиона рублей, произвели в кредит: понадобилось все-таки и заменить окна, и переложить проводку, и модернизировать сантехнику. Заем, взятый в 2015 году, закрыли только через пять лет. При посуточной сдаче квартира обслуживала кредит и давала около 40 тысяч рублей в месяц чистой прибыли. Но то было до ковида: прошлый год отозвался большим кассовым разрывом. В этом году, к счастью, удалось несколько отыграться: значительных ограничений не вводили.
— Мои клиенты — состоятельные семьи с детьми, которые приезжают из регионов на неделю-другую посмотреть Москву, — рассказала отельер. — Иногда бывают и командировочные, но редко: иностранцев сейчас мало, а российские бизнес-туристы предпочитают гостиницы. Сейчас я уже увлеклась этим занятием и думаю, что если бы удалось заработать много-много — купила бы еще одну квартиру под сдачу.
«Иногда большие квартиры снимают для вечеринок»
Руководитель Аналитического центра ЦИАН Алексей Попов утверждает, что посуточная аренда квартир — отдельный вид бизнеса, напрямую не связанный с долгосрочной сдачей. И обычно этим занимается сам владелец. Доля предпринимателей, сдающих жилье на небольшой срок, в общей массе арендодателей составляет не более 5%.
— При сдаче квартиры в рамках бессрочного договора (или на год) арендодатель получает доход, не прилагая к этому почти никаких усилий, кроме поиска новых арендаторов, переговоров о пролонгации, решения конфликтных вопросов. Такие мероприятия требуют внимания в среднем один раз в полтора года (именно столько обычно живет стандартный арендатор в съемной квартире). Для краткосрочной аренды все обозначенные выше вопросы придется решать от трех до десяти раз в месяц. Есть компании, которые предлагают снять с владельцев квартир эту «головную боль», но тогда и доход от сдачи будет ниже, — рассказывает эксперт.
В общем случае сдача квартир посуточно выгоднее. Средняя базовая ставка аренды однокомнатной квартиры посуточно в Москве — 3 тысячи рублей (в выходные и праздники можно использовать и более высокий тариф), а снять стандартную «однушку» можно примерно и за 30–35 тысяч рублей в месяц. Но для посуточной аренды подходит далеко не любое жилье даже в жилых комплексах бизнес-класса рядом с парком и с видом на Москву-реку. Если дом расположен далеко от метро, он менее привлекателен для арендаторов по сравнению с небольшой студией с косметическим ремонтом в пределах Третьего транспортного кольца. Кроме того, посуточной арендой надо заниматься (тратить свое время и жизненную энергию) — это не пассивное получение дохода, как в случае со сдачей на долгий срок.
— Помещения в элитных жилых комплексах крайне редко участвуют в бизнесе по краткосрочной аренде. На них приходится не более 1% от общего объема рынка посуточных квартир. Чаще всего в дорогом жилье можно найти предложения по аренде апартаментов в Москва-Сити для проведения мероприятий и вечеринок. Другие типы арендаторов жилья посуточно (туристы и командировочные) в этом сегменте вряд ли будут искать варианты для размещения. Они почти наверняка предпочтут поселиться в отеле, — отвечает Алексей Попов.
«Москва — город для заработка»
— Менеджер по продажам говорила: квартира будет со всеми удобствами, — вспоминает собеседник «МК». — В реальности вместо раздельного санузла, к которому я привык, оказался совмещенный, а кухни как отдельного помещения просто не было: она совмещена с одной из комнат. Я свое в вагончиках и общежитиях уже отжил, мне нужна нормальная отдельная кухня. Но девочка-менеджер уверяла, что все так и должно быть, что других вариантов нет. Я собирался даже судиться, но жена посоветовала: не трать нервы и деньги, начни квартиру сдавать. Мы сделали минимальную косметику, установили кухонный уголок и нашли съемщиков.
По словам Николая, отсутствие отдельной кухни арендаторы проблемой не считают: дома они готовят не так часто. Куда принципиальней для них — шикарный вид из окна на Яузу.
— В Москву я переезжать не собираюсь, это не мой город, слишком суетливый, — рассказал пенсионер. — Эта квартира остается как источник пассивного дохода — хотя приходится платить с нее налог, мне не страшны никакие банковские мониторинги. Доход абсолютно легальный. А мечта переехать на юг — когда внуки подрастут и детям уже не нужна будет постоянная помощь — у нас есть: мы купили еще и домик в Крыму, причем успели сделать это до 2014 года. А Москва — город не для жизни, а для заработка.
Доход от посуточной аренды выше в три раза
— Если смотреть с точки зрения процедуры «сдать-снять», бизнес по аренде квартир на краткий срок от сдачи на длительный ничем не отличается, — говорит управляющий директор сети офисов недвижимости МИЭЛЬ Мария Жукова. — Тот же самый договор, депозит и прочие условия. Разница — сроки аренды, которые прописаны в договоре. Краткосрочная аренда для собственника суммарно, если нет простоя, конечно, более выгодна с точки зрения дохода. Не скажу про элитные квартиры, но для квартир бизнес-класса разница в доходе может достигать трех раз. Если квартира с помесячной арендной ставкой приносит собственнику 50 тысяч рублей в месяц, то посуточная может доходить до 150 тыс. Но постоянно меняющийся состав жильцов влечет и больше рисков причинения ущерба квартире, больше трудозатрат на клининг: приведение квартиры в порядок, смена постельного белья и пр.
Квартира для краткосрочной аренды требует полной меблировки и наличия крупной бытовой техники. Посуточные квартиры — это фактически гостиница, в которую человек приезжает с одним чемоданом. Там должны быть набор посуды, набор постельного белья, минимальный набор мелкой бытовой техники: чайник, микроволновка. Квартиру же на длительный срок можно сдавать без мебели, бытовой техники.
Крайне редко посуточной арендой занимаются сами собственники. Это либо собственник — юридическое лицо, которое когда-то выкупило несколько квартир и занимается «типа гостиничным бизнесом». Либо это квартиры, которые по доверительному управлению берет компания. Собственник может жить где-то далеко, даже за границей, а агентство или доверительный управляющий, беря все расходы и сложности на себя, гарантирует ему фиксированный доход.
— По нашей практике, все собственники, которые обращаются к нам, как раз не предпочитают краткосрочную аренду, — говорит Мария Жукова. — Они прекрасно понимают, какие это риски, какой ущерб может быть нанесен квартире при частой смене жильцов. И наших собственников, наоборот, крайне сложно уговорить сдать квартиру даже на несколько месяцев (не говоря о неделях или днях). Контролировать поведение жильцов при долгосрочной аренде проще. Если человек живет в квартире год, то раз в месяц его можно навещать и проверять состояние; кроме того, он и сам бережно относится к своему, хоть и временному жилищу. Чаще к нам обращаются частные лица или риелторские агентства с просьбой подобрать для них квартиры, которые они могли бы сдавать в субаренду посуточно. Но мы с такими запросами не работаем.
Собственники, которые предпочитают долгосрочную аренду, почти никогда не соглашаются на короткие сроки. И наоборот: те, кто сдает жилье посуточно, редко сдают квартиры даже на 1–2 месяца. Это совершенно разные потоки, которые не хотят пересекаться.
Советы тем, кто собирается сдавать квартиру в аренду
1. Периодически обязательно осматривайте квартиру на предмет поломок. Во всех договорах аренды прописано, что собственник вполне может делать это раз в месяц — например, при приёме очередной оплаты.
2. Найдите хорошего риелтора и сотрудничайте только с ним. Пусть он, как ваш стоматолог, всё про вас знает: и особенности квартир, и ваши пожелания к жильцам. Риелторы всегда работают качественнее с постоянными клиентами.
3. Если жильцы хотят интернет, то пусть вызывают провайдера и заключают договор на себя: мало ли какие дела они там собираются вести. Это неочевидные, но необходимые меры предосторожности в наше время.
4. Совет из личного опыта. Будет лучше, если при любых проблемах с квартирой (газовая колонка, сантехника и пр.) арендаторы будут не сами вызывать мастеров, а ставить в известность хозяина. Это позволяет контролировать процесс ремонта, чтобы горе-мастера ничего не наворотили и не взяли втридорога.
5. Не включайте коммуналку в общую оплату аренды. Это особенно актуально, если есть счётчики. Недавно был случай, когда резко у жильца вырос счёт за электричество. Думали, майнит, так много уходило киловатт. Оказалось — электронная музыкальная установка. Сколько потратил — столько и оплатил. Было бы неприятно, если бы плата была фиксированной.
Выводы
Я не советовал бы покупать квартиру за свои или, ещё хуже, за кредитные деньги, чтобы сдавать её в аренду. Это постоянная головная боль и куча проблем. Средняя окупаемость небольших квартир в Петербурге, по данным портала « Мир квартир » , около 14 лет. Но при арендной ставке в 18 тысяч ₽ (а сейчас кризис, и дороже стоят только квартиры с хорошим ремонтом) и затратами на ремонт и доделки, 14 лет превращаются примерно в 20.
Сдавать может быть выгодно только жильё, которое досталось по наследству или по иной схеме без полных затрат. Или это должны быть классные апартаменты в дорогом районе, где можно было бы сдавать посуточно.
В моём случае при первоначальных затратах (содержание бывшего владельца квартиры + косметический ремонт) окупаемость составляет 3 – 4 года. Но после этого затраты тоже продолжаются. В общем, это такой вариант, который позволит уйти с наёмной работы и просто жить без излишеств.
Читайте также: