Управляющая компания база отдыха

Обновлено: 18.05.2024

Аномально жаркое лето-2016 погрузило некоторые рынки в состояние эйфории. Достаточно вспомнить пляж «Огонь» Андрея Фролова, который еще в мае строил осторожные планы по загрузке, а уже в июне не знал, как обслужить чрезмерный поток желающих приобщиться к культурному пляжному отдыху. Такой же приятный шок испытали и владельцы загородных баз отдыха и гостиниц. В их числе загородный отель « Гринвальд », входящий в сеть отелей «ЮСТА».

Испытание жарой

Аномально жаркое лето 2016 г. превзошло самые смелые ожидания компаний, пик деятельности которых приходится на середину года. Не исключение и «Гринвальд».

Что вы планировали весной и с чем в итоге пришли осенью?

— Сезон на самом деле выдался шикарный. На летний сезон у нас были амбициозные планы: достичь 100%-ной загрузки в выходные дни и 40-50%-ной — в будние. Конечно, эти планы мы превзошли. И погода стояла прекрасная, и внешнеполитические события сыграли нам на руку — многие оставались в регионе. Мы разработали удачный тур Family Fest, который увеличил загрузку в будние дни. Тур включает в себя 3-5 дневное проживание с питанием Full Board и развлекательной программой.

Возникли и трудности, нам пришлось оперативно реагировать на увеличение гостевого потока: расширять штат, покупать посуду, текстиль, необходимое дополнительное оборудование.

Благодаря наличию пляжа и других оборудованных мест для летнего отдыха летом в отеле была 100-процентная загрузка

На лаврах после такого успеха не почиваете?

— Мы отдаем себе отчет в том, что нас ждет низкий сезон, и уже в августе начали к нему готовиться: вводим дополнительные услуги, которые востребованы в разные сезоны, придумываем ивенты, устанавливаем более демократичные цены.

Другой точкой роста для нас стала клубная система, которую мы запустили в конце лета. Дело в том, что по нашей концепции на территорию отеля нельзя зайти или воспользоваться услугами, если ты там не проживаешь. Суть клубной карты заключается в том, что ее владелец может пользоваться услугами отеля, не снимая номер. Т.е. приехать на ужин, сходить на пляж или в бассейн и т.д. Разработали индивидуальные и семейные карты. И они уже начали продаваться.

Как поняли, что есть такой запрос?

— Запроса такого не было, это была полностью наша идея. Мы изначально хотели, чтобы тут сформировалась некая клубная тусовка, тем более, многие гости стали постоянными. В дальнейшем, возможно, купить клубную карту можно будет только по рекомендации постоянных гостей.

Какие планы по загрузке на осень?

— В выходные хотелось бы сохранить загрузку от 80 до 100%, в будни 30-40%. В межсезонье повышается спрос у корпоративного сегмента, к нам заезжают группы. В некоторые дни загрузка будет ожидаемо высокая, в другие — ожидаемо низкая. С другой стороны, она нам тоже нужна, т.к. требуется провести косметический ремонт после высокого сезона, генеральную уборку, еще раз пересмотреть материально-техническую базу. Эта передышка нам дает возможность обновиться и подготовиться к следующему высокому сезону, который стартует уже в декабре.

А для того чтобы достигнуть столь хорошего обслуживания, деятельность управляющего или директора, базой отдыха должна быть самой эффективной. В основном, от него зависит всё положение гостиницы, начиная с финансовых дел, заканчивая организаторскими обязанностями. Ведь, директор - верхняя ступень в иерархии управления отелем.

Кто он, управляющий? Человек, которого можно назвать «лицом» загородного гостиничного комплекса, именно поэтому круг его обязанностей очертить очень сложно, поскольку необходимо не только следить за выполняемой сотрудниками работой, но и знать толк в «отельных мелочах». Итак, идеальный кандидат на должность директора базы отдыха – увлечённый своим делом лидер, который обязательно будет относиться к нему как к своему детищу, а значит, будет заинтересован в максимальной прибыли базы отдыха.

В интервью для Российской Ассоциации Загородных Отелей, руководитель отдела управления компании «Фанталис» Дарья Гальперина отметила: «Управляющий загородного отеля - это не просто профессионал, фанат своего дела, это еще и самый настоящий хозяин своего уютного дома, который знает всех гостей, их детей по именам, создаёт атмосферу гостеприимства и вызывает самые теплые чувства настоящего друга семьи».

Безусловно, лучший урок – опыт коллег, которые добились успеха в управлении загородными отелями. Управляющие отелей, которые знают «толк» в своей работе, поделились опытом с членами Ассоциации Загородных Отелей.

« Зачастую, при описании управляющего, говорят исключительно о его профессиональных качествах. Безусловно, мы считаем, что наш директор идеально справляется со своими обязанностями, но помимо этого ценим его также за доброту, за открытость, приближённость к персоналу. Буквально к каждому сотруднику у него есть индивидуальный подход. А благодаря своему чувству юмора управляющий нашего отеля способен расположить к себе как сотрудника, так и гостя».

София Павловская – владелец базы отдыха Hunter Paradise:

«Идеальный управляющий для нас - это высококвалифицированный специалист, так как вся деятельность базы отдыха зависит напрямую от него. Доброжелателен, так как непосредственно он общается с клиентами. Руководитель, так как от него зависит жизнедеятельность базы отдыха. Терпелив, так как под его руководством находится весь персонал. Но самое главное, он - " лицо и ноги " нашей компании».

Корниенко Анастасия – менеджер по рекламе Авантель Клаб Истра:

«Успех работы любого отеля зависит от его главного действующего лица – генерального директора. Идеальный управляющий — это человек творческий, который может получать идеи отовсюду, и находить выгоду там, где ее не ищет никто. Управляющий – человек, который не только укомплектовывает штат соответствующими работниками, но и правильно к ним относиться, т. е. должным образом строит отношения внутри коллектива, и обеспечивает нормальный уровень оплаты труда. Идеальный управляющий — это человек, который создает атмосферу уюта, комфорта, в которую снова и снова хочется окунуться как посетителям, так и персоналу».

Итак, ответ на наш главный вопрос звучит следующим образом: идеальный управляющий – лидер, который сможет вдохновить сотрудников превзойти ожидания гостей.

Конкуренция ужесточилась

Конкуренция среди отельеров сейчас сильна как никогда. Участники рынка говорят, что главная примета времени — смешение ценовых стандартов. Стоимость проживания, особенно в части корпоративных цен, может быть одинакова в отеле «три звезды» и «пять звезд». Кроме того, рынок сильно зависит от крупных мероприятий. Если в стандартные месяцы средняя загрузка в гостиницах составляет 50%, то во время проведения ИННОПРОМа или Конгресса кардиологов она возрастает сразу на 10%. И, понятно, что в «высокие» месяцы все отели дружно повышают цены.

Что можно сказать в целом про гостиничный бизнес в 2016 г.?

— Конкуренция в 2015-2016 гг. усилилась, открываются новые отели, а деловая активность от месяца к месяцу или остается на прежнем уровне, или падает. Борьба идет за каждого гостя.

Если смотреть аналитику, то явно видно, что в 2015 г. упала и загрузка, и средняя цена. В этом году цена не выросла, а загрузка осталась на прежнем уровне, в некоторые месяцы даже с плюсом в 2-3% к 2015 г. То есть рынок стабилизировался. Так что теперь нужно стараться удерживать цены, демпинг не может быть сейчас эффективным инструментом.

Чем тогда привлекать гостей, если не ценой?

— Сейчас в ход вступают активные продажи, особенно для привлечения корпоративных клиентов. Мы, например, в конце августа приглашали к нам представителей Travel Management Company из Москвы, которые занимаются размещением деловых гостей по всей России. Знакомили с возможностями Екатеринбурга и нашими отелями.

Что именно вы им показывали?

— Мы начали с того, что вообще рассказали о Екатеринбурге, об основных площадках города для проведения различных мероприятий, показали Экспоцентр, ДИВС, Ельцин-центр. В настоящее время Екатеринбург конкурирует с такими городами, как Казань, Новосибирск, Сочи за проведение крупных мероприятий. Мы показали все возможности нашего города как делового и выставочного центра.

Кроме того, сообщество отельеров пытается развивать Екатеринбург как туристический город. Туроператор «Европорт» разработал пакет «Выходные в Екатеринбурге». В него входит перелет Москва-Екатеринбург-Москва, проживание в гостинице три дня и две ночи и экскурсионная программа. Стоимость— 15-16 тыс. руб. на человека.

Какие экскурсии здесь могут заинтересовать москвичей?

— Это может быть обзорная экскурсия по Екатеринбургу, или Ганина яма, или Ельцин-центр. Также гости могут выбрать Самоцветное кольцо, которым сейчас занимается Центр развития туризма.

Вряд ли такой пакет значительно повысит туристический поток.

— Мы и не рассчитываем, что он будет огромным. Но почему бы не дать возможность людям, которые любят путешествовать по России, приехать еще и в Екатеринбург? Даже если небольшая часть гостей будет пользоваться данным пакетом, будет жить в наших отелях и ходить в наши рестораны и магазины, это все равно будет прекрасно.

Какая сейчас загрузка гостиниц по Екатеринбургу?

— Если рассматривать загрузку с начала года, то за первые 8 месяцев в 2016 г. загрузка составила 50,3%, что на 6% выше, чем в предшествующем 2015 г.

Что будет происходить на рынке, ожидаются ли закрытия или приход новых игроков?

— Что касается новых игроков, то недавно открылся отель Tenet. Возможно, накануне Чемпионата мира по футболу появятся еще некоторые объекты.

Количество игроков вряд ли будет сокращаться. Разве что примут закон о запрете вести гостиничную деятельность в жилых помещениях, и закроется часть хостелов , которые тоже можно отнести к рынку средств размещения. Но другие гостиницы вряд ли уйдут с рынка, потому что даже при загрузке от 50 до 60% — это рентабельный бизнес.

Управление гостиницей. Условия работы с Отельной компанией.

Думаете открыть гостиницу или загородный отель? Рост туристического потока в мире, динамика развития стран показывает перспективу гостиничного сектора недвижимости.

Как выбрать участок или объект для создания гостиницы, какие юридические вопросы необходимо изучить, какие затраты на этапе инвестиций, как распределяется прибыль между управляющей компанией и инвестором/владельцем.

Для инвестора существует два пути развития: самостоятельно реализовывать проект или привлечь к работе отельную управляющую компанию (консультанта, УК).

Самостоятельное управление и ведение проекта гостиницы

Для принятия решения о эффективности проекта инвестору необходимо оценить затраты на реализацию и уровень получаемой прибыли после запуска гостиницы. При операционном управлении существуют постоянные и переменные затраты.

Формат самостоятельного управления подразумевает постоянное участие собственника/инвестора в процесс управления комплексом, не дает возможности удаленного управления, подходит имеющих опыт работы в гостиничном бизнесе.

Самостоятельное управление возможно в мини-отелях с номерным фондом от 10 до 30 номеров, оказывающие минимальные дополнительные услуги. Большее количество номеров усложняет процесс управления и требует профессиональных знаний и подходов.

Гостиничные управляющие компании начинают работу с гостиницами от 35 номеров. Это связанно с экономической составляющей проекта и его экономических показателей.

Типы гостиничных операторов:

1) Оператор с гостиничным брендом - это оператор, который предоставляет инвестору гостиничного проекта помимо услуг управления отелем, также гостиничный бренд, в рамках которого происходит управление.

широкая база лояльных гостей к бренду, возможность интеграции системы лояльности;
единая ИТ инфраструктура, стандарты обслуживания и обучения персонала;
опыт накопленный годами к услугам инвестора;
прохождение инвестиционных комитетов и получения кредитования на реализацию проекта;
единый дизайн отелей сети, единые продажи и сервис;

инвестор платит бренду роялти, которые будут существенно снижать доход;
брендовые операторы менее охотно идут на уступки при обсуждении вознаграждения по сравнению с независимыми операторами;
комплекс требований к гостиничному проекту. инвестор выбирает бренд, бренд также выбирает инвестора;
адаптация проекта под стандарты бренда, влечет существенные инвестиции в реализацию проекта;
затраты на комплектацию гостиницы, ее запуск в коммерческую эксплуатацию значительно выше, чем у независимых сетей;
жесткие договорные условия, с серьезными последствиями в момент расторжения договора;
сроки действия договора не менее 10 лет.

При инициализации проекта, нужно оценить все затраты на проект, в том числе на содержание УК, ее эффективность, а также владения брендом для отеля, оценить все отчисления в период действия условий договора. Не каждому городу необходим брендовый отель. Не всегда бренд = высокая загрузка.

2) Независимый оператор - управляющая компания, которая занимается операционным управление гостиницей без привлечения гостиничного бренда. К услугам обращаются владельцы небольших отелей (от 35 до 80 номеров). Как правило, такие операторы управляют отелями без бренда или с собственным брендом).

оператор более гибки при обсуждении условий контракта;
часто такие компании управляют с меньшими расходов и генерируют больше прибыли, чем брендовые операторы;
открытая финансовая история и отчетность перед собственником;
оперативное реагирование на все запросы со стороны инвестора/собственника;
срок договора от 5 лет;
сумма отчислений за управления значительнее ниже сетевых компаний;
высокий уровень сервиса, гостиничные нормы и стандарты, полный комплекс продаж;
персонализированный подход к гостям, программы лояльности;
работа в гостиничном проекте от концепции до ее реализации и управления;
глубокое знание гостиничного рынка

Управляющая компания берет на себя полный комплекс ведения хозяйственной деятельности: управления службами, точками дохода, расходами, персоналом и обучение, продажи, финансовое управление.

В поисках симбиоза

Первым загородным объектом в портфеле «Управляющей компании «Отели ЮСТА» стала действующая база отдыха «Солнечный камень» в Верхней Сысерти. «Там была частично развитая инфраструктура, поток гостей был небольшим, — рассказывает Тамара Клишина. — Мы должны были обозначить перечень услуг, организовать продажи, разработать ценовую и рекламную политики. А также приступить к разработке концепции и позиционированию отеля на рынке».

С чего вы начали?

— Прежде всего, нужно было решить вопрос с названием. В воздухе витали две идеи: оставить отелю прежнее имя или присвоить новое — «Гринвальд». С одной стороны, интересно было бы обыграть тему бажовских мест, и имя «Солнечный камень» для этого подходило. Но решающую роль сыграли особенности интерьера и экстерьера. Загородный отель имеет три корпуса, выполненных в стиле европейских сельских домов (баварский стиль, альпийское шале, фахверк). Стилистика корпусов задает общий образ — европейский сельский дом на фоне уральской природы.

Название загородного отеля тоже симбиоз природной темы с европейским оттенком. Гринвальд — в переводе с немецкого языка означает «зеленый лес».

Второе, что мы сделали — провели полный аудит объекта, начиная с сотрудников, заканчивая материально-техническим оснащением. Наметили цели по переоборудованию отеля, сегментированию целевой аудитории, сформировали новую команду, разработали меню. Работа началась в мае 2015 года, гостей тогда было не так много, можно было выстраивать все процессы параллельно с текущей деятельностью отеля.

В-третьих, мы определились с ценовым позиционированием. С самого начала мы решили, что будем работать по верхней границе премиум-сегмента. Провели анализ конкурентов, которые тогда были на рынке, и установили цену чуть выше, чем у остальных. Кроме того, продумали гибкую ценовую политику, в которой учитывались три фактора: сезонность (с мая по сентябрь и в декабре цена выше), дни недели (в выходные дороже, чем в будни) и длительность проживания. Этой политики мы придерживаемся до сих пор.

Интерьеры повлияли на выбор концепции «Гринвальда»

Этого достаточно, чтобы отстроиться от более «низкого» сегмента?

— Нет, конечно. Следующим шагом было развитие инфраструктуры и дополнительных услуг. Мы расширили перечень услуг и включили их в стоимость проживания: теннисный корт, волейбольная площадка, велосипеды, барбекю, сауна, бассейн и д.р. Это отличало нас от конкурентов.

Еда входит в стоимость проживания?

— В стандартный тариф входит завтрак по типу шведский стол. Обеды и ужины по желанию гостя могут быть включены в стоимость проживания.

По-моему, ни в одном отеле в Екатеринбурге нет тарифа all inclusive. Или я ошибаюсь?

— На момент запуска отеля его точно не было ни у кого. И мы очень хотели его попробовать. Но быстро поняли, что гости не готовы им пользоваться.

В чем причина? Дорого?

— Тариф «Все включено» действительно удорожает проживание, но нас это не пугало, мы ведь были нацелены на состоятельную аудиторию. Просто гости предпочитают выбирать сами по меню и в удобное для них время. В итоге мы ушли от этого тарифа и дали гостям возможность выбора.

Отель находится в 60 км от Екатеринбурга, а значит те, кто приезжают в город по делам, автоматически выпадают из круга потенциальных гостей. Какую целевую аудиторию вы планировали привлечь?

— Мы рассчитывали на четыре категории. Во-первых, семейный отдых: люди приезжают отдохнуть на выходные. Во-вторых, любители активного отдыха: на территории отеля есть для этого вся инфраструктура. И третья категория — это молодожены. Летом прошлого года, когда мы поняли, что организация свадебных мероприятий — это востребованная услуга, мы поставили большой шатер и с тех пор свадьбы пользуются стабильным спросом. Например, в феврале 2016 г. были проданы 50% летних площадок для проведения свадебных торжеств. Четвертая группа — это корпоративные клиенты, компании, которые приезжают для проведения тренингов или конференций.

Кого вы рассматриваете в качестве ближайших конкурентов?

— Объекты, которые находятся в сравнимой близости к Екатеринбургу. Например, загородный отель «Раздолье», потому что там есть и ресторан, и дополнительные услуги, и площадки для мероприятий. Рассматриваем «Рамаду», поскольку там есть набор услуг, которые хорошо востребованы. Вообще этот отель находится на перекрестке бизнес- и загородного рынка, мы считаем его конкурентом и для городских отелей. По количеству и стоимости дополнительных услуг учитываем КСК «Белая лошадь».

Читайте также: