Снять квартиру в нью йорке
Обновлено: 02.07.2024
В этой статье я постарался описать особенности аренды квартиры в Нью-Йорке и в Манхэттене в частности и дать пошаговую инструкцию как снять жилье в этом городе.
Обратите внимание, что эта статья рассказывает об аренде на срок от 1 года.
О краткосрочной аренде до 30 дней написано здесь.
Нашел вариант в интернете, поехал/посмотрел и снял. Что такого сложного в аренде квартиры в Нью-Йорке?
Если брать совсем в общем, то процесс аренды примерно так и выглядит. Если ввести в поисковике запрос об аренде квартиры, то в результатах выйдут десятки сайтов с тысячами объявлений. Казалось бы, просто свяжись и сними квартиру.
Кстати, запросы нужно вводить на английском, поскольку по запросам на русском “снять квартиру в Нью-Йорке” или “аренда квартиры в Нью-Йорке” в результатах выйдет малополезный и устаревший мусор.
Но на каждом шагу алгоритма “НАШЕЛ В ИНТЕРНЕТЕ -> ПОЕХАЛ/ПОСМОТРЕЛ -> СНЯЛ” есть огромное количество тонкостей и особенностей, которые этот процесс могут сделать намного более сложным и продолжительным, чем можно ожидать. Собственно вся дальнейшая статья – это как раз и есть описание некоторых деталей и подводных камней процесса поиска и аренды квартиры в Нью-Йорке.
Если вы не хотите разбираться во всех тонкостях процесса аренды в Нью-Йорке и/или у вас нет достаточно времени для этого, то свяжитесь со мной, я помогу вам найти квартиру.
Начнем с теории. В Нью-Йорке довольно жесткое законодательство, которое регулирует взаимоотношения между владельцем и арендатором. В первую очередь это варажается в том, что выселить арендатора, даже если он перестал платить арендную плату, можно только по решению суда. Этот процесс довольно затратный, требует привлечения адвоката и занимает несколько месяцев. Такие методы принуждения к съезду как смена замков, отключение воды/электричества, проникновение в квартиру и выставление вещей строго противозаконны. Т.е. если арендатор перестал платить и не хочет добровольно съезжать – для владельца это гарантированная потеря тысяч/десятков тысяч долларов. Именно поэтому к будущему арендатору будут предъявляться довольно высокие требования.
Каким именно требованиям должен соответствовать будущий арендатор?
Главное, что интересует владельца квартиры – чтобы арендатор вовремя оплачивал за квартиру. Поэтому у потенциального арендатора будут проверять доход и финансовую дисциплину, т.е. отсутствие проблем с оплатой по обязательствам в прошлом.
Доход. В Нью-Йорке действует правило, по которому годовой доход арендатора (gross, до вычета налогов) должен быть как минимум в 40 раз больше, чем месячная арендная плата (правило 40х). Если квартира арендуется на семью, то считается общий доход супругов. При таком соотношении “доход/аренда” считается, что у арендатора не должно возникнуть проблем при оплате за квартиру.
Конкретные примеры:
Чтобы снимать квартиру за $2,000, нужно показать годовой доход в размере не менее $80,000
Чтобы снимать квартиру за $2,500, нужно показать годовой доход в размере не менее $100,000
Чтобы снимать квартиру за $3,500, нужно показать годовой доход в размере не менее $140,000
Чтобы снимать квартиру за $5,000, нужно показать годовой доход в размере не менее $200,000
Правило 40х довольно стандартно для рынка, хотя для совсем дешевых домов соотношение “годовой доход /месячная аренда” может быть и ниже (35х), а для дорогих домов наоборот выше (45х-50х).
Кредитная история. По номеру социального страхования SSN у будущего арендатора проверят его кредитную историю. Владелец квартиры хочет удостовериться, что у потенциального арендатора нет долгов, и в прошлом он регулярно платил по кредитным картам и прочим обязательствам.
Какие документы запросит владелец квартиры?
Стандартно владелец квартиры хочет видеть:
- Документы удостоверяющие личность – ID, паспорт и прочее
- Контактную информацию по предыдущему месту аренды (будут звонить и проверять)
- Письмо с работы, в котором указана должность, срок работы, текущая зарплата, потенциальные бонусы/комиссии и прочие виды дохода (будут звонить и проверять)
- Два последних зарплатных чека
- Налоговые декларации за последние два года
- Выписки из банка за последние два месяца
- При необходимости информацию о прочих ваших активах
Все эти документы/информацию нужно подготовить заранее и всегда иметь под рукой. Хорошие варианты арендных квартир в Нью-Йорке расходятся очень быстро, поэтому нужно быть готовым сразу начать процесс подачи документов на квартиру как только нашли подходящий вариант.
Что делать, если я не полностью соответствую портрету “идеального арендатора” описанному выше?
Если ваш доход не достаточно высокий и/или проблемы с кредитной историей, то сразу дайте знать об этом владельцу или агенту, который его представляет. Возможно вам сразу предложат какое-то решение. Зачастую попросят увеличенный страховой депозит и/или предложат заплатить за несколько месяцев наперед. Еще один возможный вариант – гарантор (смотрите подробности в вопросе ниже). Есть также специальные страховые компании-гаранторы, которые готовы за вас поручиться. Стоимость такого “поручительства” в районе 1 месяца аренды.
Что делать, если я совсем не соответствую портрету “идельного арендатора”?
В этом случае у вас есть 3 варианта:
Гарантор (поручитель). Вы можете найти кого-то (друга, родственника, знакомого), кто может поручиться за вас и взять на себя обязательство оплачивать арендную плату, если вы в какой-то момент не сможете этого делать. Требования к гарантору такие же, как и к арендатору выше (и документы будут спрашивать те же), только к доходу применимо правило 80х – годовой доход гарантора должен быть минимум в 80 раз больше месячной аренды. Кроме того гарантор должен быть “местным” – иметь вид на жительство/гражданство США.
Компания-гарантор. Существуют специальные компании, которые за определенную плату готовы стать вашим гарантором. Стоимость услуг таких компаний составляет примерно один месяц аренды.
Оплата всего срока наперед. Этот вариант законодательно был запрещен летом 2019 года.
За что я должен буду заплатить сразу?
Если вы соответствуете всем требования, о которых я писал выше, то при заключении договора аренды вам нужно будет заплатить только за первый месяц аренды и страховой депозит (security deposit) в размере одного месяца. И брокерскую комиссию, если в сделке был задействован агент (агенты). Платежи за рассмотрение документов описаны ниже в разделе о различных типах домов.
У кого я буду снимать квартиру?
По тексту выше я уже много раз писал фразу “владелец квартиры”. Теперь нужно раскрыть, кто может быть этим владельцем, т.е. у кого же вы будете снимать квартиру. В Нью-Йорке есть три типа многоквартирных домов в зависимости от типа собственности – арендные дома, кондоминиумы и кооперативы. Процесс аренды в каждом случае имеет свои особенности по срокам, дополнительным платежам и в целом вероятности снять там квартиру.
Арендный дом (Rental building). Все квартиры в таком доме предназначены для сдачи в аренду. Дом записан на компанию, а непосредственным собственником может быть как частное лицо, так и группа инвесторов, фонд и т.д. Управлением арендным домом занимается специально нанятая управляющая компания (management company), она же через агентов занимается сдачей квартир. Все решения, касающиеся аренды, будет принимать эта управляющая компания. Поскольку сдавать в аренду – это основной бизнес, то процесс рассмотрения потенциального арендатора довольно простой и быстрый. Если вы решили снять квартиру в таком доме, то агент даст вам специальную форму для заполнения, вы предоставляете всю информацию, приложите необходимые документы, и в течение одного-двух дней получите ответ сдадут вам квартиру или нет. После этого можно подписывать договор аренды и планировать переезд. Что касается дополнительных платежей, то вы должны будете заплатить за проверку вашей кредитной истории (около $100-$120 за человека) и иногда за рассмотрение документов $200-$500.
Кондоминиум (Condominium, Condo). Классическая и широко распространенная форма собственности, при которой у каждой квартиры есть свой владелец (частное лицо). И именно он будет принимать основные решения по квартире: брать или не брать конкретного арендатора, торговаться по цене и т.д. Но собственники крайне редко сдают квартиры самостоятельно, обычно этим занимается агент. Соответственно показывать квартиру и вести с вами общение будет агент. Если вы решили снять квартиру в таком доме, то агент даст вам форму для заполнения. Вы предоставляете всю информацию, прикладываете необходимые документы и в течение нескольких часов или одного-двух дней (в зависимости от скорости общения между агентом и владельцем) вы получите ответ готовы вам сдать или нет. Но договориться с собственником мало, нужно еще получить одобрение от Совета кондоминиума (Condo board). Процесс этот формальный (Совет не может отказать), но обязательный. Чтобы получить одобрение от Совета дома нужно заполнить необходимые формы и приложить документы. Управляющая компания все проверяет, запрашивает дополнительные документы, если необходимо, и передает все это в Совет дома, который уже в свою очередь дает окончательное одобрение. Весь этот процесс может занимать от недели до месяца. И это очень важно учитывать, если дата предполагаемого въезда уже близка. Что касается дополнительных платежей, то вы должны будете заплатить за проверку вашей кредитной истории (около $100-$120 за человека), за рассмотрение документов управляющей компании $300-$800 и кондоминиуму $300-$800. Всего нужно будет заплатить в среднем $700-$1500. Для дорогих домов эта сумма может достигать $2,000-$2,500. Это большая разница по сравнению с арендными домами из предыдущего пункта.
Кооператив (Cooperative, Coop). При этой форме собственности всем домом владеет компания, а “собственники” квартир владеют акциями этой компании. Процесс аренды в таком доме похож на аренду в кондоминуме. Принимать основные решения будет собственник, а общение будет идти через агента. Кроме договоренности с владельцем квартиры также нужно получить одобрение от Совета кооператива (Coop board). Разница в том, что в кооперативе этот Совет обладает очень большой властью и имеет право отказать в аренде даже не объясняя причин. Кроме того, пакет документов, который от вас будут требовать, будет больше. А после рассмотрения всей информации вам будет назначено личное интервью с Советом кооператива. И только после этого интервью вам могут сообщить берут ли вас или нет. По срокам весь этот процесс может занимать еще больше времени чем в кондоминиуме – как минимум несколько недель. Опять же этот момент нужно учитывать, если дата предполагаемого въезда уже близка. Что касается дополнительных платежей, то они сравнимы с платежами при аренде в кондоминиуме и будут в среднем $700-$1,500. Еще один важный момент: в кооперативах зачастую есть ограничения на сколько лет владелец может сдавать квартиру. Например, можно сдавать 2 года из 5 лет владения. А это значит, что вы в квартире можете прожить максимум два года и потом будете обязаны съехать.
Если посмотреть предложения квартир на рынке, например, Манхэттена, то соотношение по типам домов будет примерно следующее: 75% квартир будут в арендных домах, 20% в кондоминиумах и только 5% в кооперативах.
Какова роль агента, и чьи интересы он представляет?
Если вы решите, что у вас нет времени и/или желания разбираться во всех тонкостях рынка аренды и самостоятельно заниматься поиском квартиры, подготовкой документов, общением с управляющей компанией и получением одобрения от дома, то вы можете воспользоваться услугами агента, который в этом случае будет помогать вам и будет ПРЕДСТАВЛЯТЬ ВАШИ ИНТЕРЕСЫ. Этот агент называется агент арендатора (tenant’s agent).
Агент может легко и малозаметно для вас перейти из одной категории в другую. Например, вы приехали смотреть квартиру. Агент эксклюзивно представляет эту квартиру и сейчас он агент собственника. Вы посмотрели квартиру, она вам не очень понравилась и вы задаете логичный вопрос: “А у вас есть другие квартиры в этом доме/районе?”. “Да, давайте покажу” – отвечает агент. И ведет показывать другие квартиры. Если он будет продолжать показывать свои эксклюзивные квартиры, то он все еще агент собственника. Если же он будет показывать квартиры, эксклюзив на которые у других агентов, то он уже начал работать на вашей стороне, т.е. стал агентом арендатора (и за это он попросит у вас комиссию, хотя в явном виде вы это не обсуждали). Вообще агент по закону обязан говорить и даже давать на подпись форму, в которой сказано чьи интересы он представляет. Но далеко не каждый агент это выполняет.
Кто платит комиссию, и какой ее размер?
Само собой разумеется, что работа агентов должна оплачиваться. Иногда собственник может принять решение оплачивать работу своего агента, и тогда квартира выходит на рынок без комиссии – no fee (не думайте, что комиссии нет, просто она включена в цену аренды). В противном случае предполагается, что комиссию агенту собственника платит арендатор. Напоминаю, что вы можете пользоваться услугами своего агента, которому тоже нужно будет заплатить. Итого в зависимости от количества агентов возможны четыре сценария:
- Вы ищете самостоятельно (нет агента на вашей стороне), находите квартиру без комиссии – комиссия нулевая.
- Вы ищете самостоятельно (нет агента на вашей стороне), находите квартиру с комиссией – обычно агент владельца запросит комиссию в размере 1 месяца аренды
- Вы пользуетесь помощью своего агента (этот агент представляет ваши интересы), находите квартиру без комиссии – ваш агент запросит комиссию в размере 1 месяца аренды.
- Вы пользуетесь помощью своего агента (этот агент представляет ваши интересы), находите квартиру с комиссией – должны будете заплатить в качестве комиссии 15% от суммы годовой аренды (это 1.8 месяца). Агенты поделят эту комиссию 50/50.
Иногда для дорогих квартир собственник готов оплачивать не только работу своего агента, но и работу агента, представляющего арендатора. Тогда мы имеем пятый сценарий – в сделке участвуют два агента, но арендатор комиссию не платит вообще.
Можно ли торговаться?
Да, торг уместен. Главное, чтобы в процессе торга не нашелся другой арендатор, готовый забрать квартиру по запрашиваемой цене.
На какой срок подписывается договор?
Стандартный срок договора – от 12 месяцев.
За что дополнительно я еще должен буду платить кроме аренды?
В цену аренды обычно не включены: электричество и газ по счетчикам, интернет, телевидение. В некоторых домах можно снять комнату для хранения вещей (storage), иногда берут деньги за хранение велосипедов в специальной комнате (bike storage). Иногда (редко) нужно платить за пользование спортзалом/бассейном. Если в доме есть парковка, то почти всегда эта отдельная компания и там идет отдельная оплата.
Квартиры сдаются с мебелью или без?
Как квартиры отличаются по размерности?
В каком районе снимать квартиру?
Поскольку вопрос очень индивидуален, то даже не буду пытаться давать тут свои комментарии.
Итак, теоретическая часть закончена. Теперь перейдем непосредственно к описанию процесса поиска и съема квартиры.
Когда нужно начинать поиск?
Обычно квартиру выставляют на рынок за 4-5 недель до того, как она освобождается. Соответственно есть смысл начинать поиск за 30-60 дней до вашей предполагаемой даты въезда. Но имейте ввиду, что если квартира свободна сейчас, а вам нужно заезжать через 1.5 месяца, то вас вряд ли будут ждать в этом случае.
На каких сайтах искать квартиры?
- Этот сайт имеет наибольший охват среди всех открытых сайтов*.
- На этом сайте только эксклюзивные варианты. Агенты представляют напрямую собственника, нет лишних агентов в цепочке.
- Это наиболее оперативный и быстрообновляемый сайт.
- На сайте практически нет фейковых и устаревших объявлений.
- Удобная система поиска, в том числе по карте, и возможность настройки уведомлений
*Летом 2017 года этот сайт ввел для агентов оплату за каждое объявление, после чего количество объявлений немного упало. Некоторые агенты размещают объявления только на бесплатных сайтах.
Имейте ввиду, что цена, которую вы видите в объявлении, далеко не всегда будет в договоре, который вам дадут на подпись. Подробнее об этом читайте в этой статье
Как правильно организовать поиск квартиры?
Несколько полезных советов по эффективному поиску:
Как планировать переезд?
У многих домов есть определенные правила въезда. Например, нельзя заезжать на выходных и в праздники. Дату и время въезда нужно согласовать заранее с домом. Если будете пользоваться услугами компании, которая перевозит вещи, то дому заранее должна быть предоставлена страховка.
Нужен ли мне агент, представляющий мои интересы, и чем он может помочь?
Вы снимаете свою первую-вторую квартиру, а агент проходил через это уже десятки или сотни раз. Не забывайте, против вас играет профессиональная индустрия – агенты/компании, представляющие собственников, занимаются этим профессионально в ежедневном режиме. Именно поэтому огромный опыт вашего агента, который ведет вас за руку через весь этот процесс, может сэкономить много времени и нервов (иногда и денег), уберечь от ошибок и вовремя найти квартиру.
P.S. Кстати, что вообще выгоднее арендовать квартиру или купить в кредит?
Хочу обратить внимание, что эта статья касается прежде всего аренды квартиры в Манхэттене и в ближайших к Манхэттену частях Бруклина и Куинса. В дальних районах Куинса, Бронкса и Бруклина (включая русскоязычные районы типа Брайтон Бич и Шипсхед-Бей) рынок может работать по другому, хотя общие принципы сохраняются.
Как и где недорого снять жилье в Нью-Йорке?
Арендовать жилье в Нью-Йорке до недавнего времени не представляло особых трудностей, но с принятием закона о запрете рекламы краткосрочной аренды – снять жилье туристам стало не так-то просто. Цены подскочили, а рекламы стало значительно меньше. В этой статье мы разберемся в том, как сегодня недорого снять жилье в Нью-Йорке на короткий срок или для долгосрочной аренды.
Во-первых, следует четко понимать, что стоимость арендуемого в Нью-Йорке жилья зависит от нескольких факторов. Это:
- место расположения (локация);
- площадь квартиры;
- наличие удобств (не туалета и ванной комнаты, а дополнительных удобств, таких как балкон, вид и т.д.);
- наличие дворецкого в доме;
- срок аренды.
Определимся с местом
Следует учесть, что «бывалые» путешественники и постоянные жители мегаполиса не рекомендуют снимать жилье в таких районах, как Бронкс и Гарлем. Находиться здесь вечером небезопасно, районы относятся к криминальным. Таймс-сквер тоже подойдет не всем. Здесь очень шумно, при чем круглосуточно.
Наиболее престижными жилыми районами города традиционно считаются Аппер-Ист-Сайд (Upper East) и Вест-Сайд (West Side) около Центрального парка. Здесь живут самые состоятельные семьи Нью-Йорка, поэтому аренда здесь будет по карману далеко не каждому. Но есть один секрет: чем восточнее от Третьей авеню в Ист-Сайде вы находитесь, тем ниже будет стоимость аренды. Это вызвано тем, что вам придется проехать несколько станций, прежде чем пересесть на другую ветку метро. Тем не менее, близость к центру и знаменитому парку скрашивают эти неудобства для многих.
Если вы приехали в Нью-Йорк с детьми рассмотрите вариант съема жилья в Бруклин-Хайтс. Здесь лучшая в городе экология и наиболее чистый воздух.
Еще один момент: коренные нью-йоркцы при неимении денег снимают недорого жилье в Хобокене – это по другую сторону от Манхэттана. Фактически это территория штата Нью-Джерси, но добираться до центра оттуда все равно, что ехать из Бруклина, а вот цены на порядок ниже.
Ценовая политика аренды жилья
Стоимость аренды однокомнатной (1Bdr) квартиры на Манхэттене начинается от $1600 в месяц (но это не в центре, а ближе к окраине). В тоже время самые популярные точки Манхэттена, например в районе 34 стрит и 7 авеню, обойдутся вам от $4000/месяц. Квартира возле Центрально парка стоит очень дорого – около $12000-15000 в месяц.
В Бруклине жилье гораздо дешевле. Цена на аренду однокомнатной квартиры в Бруклине начинается от $1800/месяц в районе Брайтона), но чем ближе к Манхэттену – тем цена выше. Однако встречаются и удачные предложения – их просто надо искать. Аналогичные цены на аренду в Куинс, Бронкс, Статен-Айленд.
Маленький нюанс. При оформлении долгосрочной аренды в домах, построенных, к примеру, до 1947 года, а также в 70-х годах, собственники по прежнему платят за снимаемое жилье крайне небольшую сумму, а потому с радостью передают его в субаренду за «смешные» деньги. Дело в том, что в Нью-Йорке по прежнему действует закон, разрешающий арендодателю повышать цену на аренду в старых постройках не более чем на 1-3% в год. Для этого существуют государственные программы - «Контролируемая рента» (rent-controlled) и «Стабилизируемая рента» (rent-stabilized).
Что немаловажно, любой собственник в 90% случаев требует от жильца не только оплаты аренды за месяц но и депозитной платы в размере месячной стоимости аренды. Это так, на всякий случай… Вдруг вы пропадете куда-нибудь, или что-то повредите. Так что будьте готовы заплатить сразу двухмесячную стоимость аренды. Однако, иногда арендаторам везет и они договариваются о съеме жилья без депозита.
У кого снимать жилье?
Еще один важный момент – большинство жилых домов в Нью-Йорке принадлежит не частным лицам, а компаниям, поэтому, если вы решите снять жилье у частника-собственника квартиры или дома – вам придется изрядно похлопотать в его поисках. Большинство квартир, сдаваемых в аренду собственниками расположены за пределами Манхэттана, в таунхаусах – 3-4 этажных домах.
Аренда у частного лица имеет ряд преимуществ, основным из которых является внимательность к нуждам арендатора. Что-то сломалось, испортилось… Все это хозяин будет решать с вами. В случае же аренды квартиры у компании – вам придется рассчитывать лишь на себя.
Кроме того, требования к арендатору у частников ниже, чем у компаний. Не так предметно рассматривается ваша платежеспособность и прочие моменты. Важно понимать, что чем дольше срок оговариваемой аренды, тем больше справок и подтверждений вам потребуется. Если вы ранее не снимали жилье в США, побеспокойтесь о поиске американского поручителя – это значительно упростит процедуру съема жилья.
Популярные ресурсы аренды жилья
Нужно знать, что в некоторых домах (прямо в домах) имеются собственные эксклюзивные агенты, которые имеют право распоряжаться квартирами в доме. Их конечно стоит поискать, но с таким человеком гораздо проще договориться.
- Уроки выживания: снимаем квартиру в Нью-Йорке
- Что нужно знать, подавая заявку на жилищную лотерею в Нью-Йорке
Лотереи и специальные программы
Аналогичные программы доступного жилья организуются и другими застройщиками, список которых периодически пополняется. Сегодня это:
- Low-Income Affordable Marketplace Program(LAMP)
- Lamp/Mixed Income Program
- Mixed Income Program
- Mitchell-Lama Program
- New Housing Opportunities Program
- NYC Housing Development Program
Кроме того, каждый месяц на сайте мэрии обновляется карта с информацией о доступных объектах недвижимости.
Еще один нюанс: вы наверное уже задумались о том, почему мы не говорим о риэлторских агентствах? Все просто, мы советуем вам недорогие способы аренды жилья, а услуги риэлтора точно влетят «в копеечку».
Лайфхак | Как и где недорого снять жилье в Нью-Йорке
Последние несколько лет цены на покупку и аренду жилья в Нью-Йорке стабильно растут, и некоторые жители Большого Яблока, проиграв в неравной схватке с лендлордами, перебираются в пригород.
Впрочем, не стоит отчаиваться. Сегодня мы разберемся, как недорого снять жилье в Нью-Йорке на короткий или длительный срок.
Во-первых, следует четко понимать, что стоимость арендуемого жилья зависит от нескольких факторов.
место расположения (локация); площадь квартиры; наличие удобств (не туалета и ванной комнаты, а дополнительных удобств, таких как балкон или вид из окна); наличие управдома; срок аренды.
Определимся с местом
«Бывалые» путешественники и постоянные жители мегаполиса не рекомендуют без крайней необходимости рассматривать предложения в Бронксе и Гарлеме. Вечером в этих районах небезопасно. (Они относятся к криминальным.) Таймс-сквер тоже подойдет не всем: здесь очень шумно, причем круглосуточно.
Наиболее престижными для жизни в Нью-Йорке считаются Аппер-Ист-Сайд (Upper East Side) и Вест-Сайд (West Side) около Центрального парка. В этих районах живут самые состоятельные семьи города, поэтому и аренда здесь будет по карману далеко не каждому. Но есть один секрет: чем восточнее от 3rd Avenue в Ист-Сайде, тем дешевле жилье. Дело в том, что вам придется проезжать несколько станций, прежде чем пересесть на другую ветку метро. Тем не менее близость к центру и знаменитому парку компенсирует эти неудобства.
Если вы приехали в Нью-Йорк с детьми, присмотритесь к Бруклин-Хайтсу. Здесь лучшая в городе экология и самый чистый воздух. Еще один момент: коренные нью-йоркцы за неимением денег снимают недорогое жилье в Хобокене — по другую сторону от Манхэттена. Фактически это уже территория штата Нью-Джерси, но добираться до центра оттуда — все равно что из Бруклина, а вот цены на порядок ниже.
Ценовая политика аренды жилья
Стоимость аренды однокомнатной (1Bdr) квартиры в Манхэттене начинается с $1,6 тыс. в месяц. (Но это не в центре, а ближе к окраине.) Самые популярные здесь места, например в районе 34th Street и 7 th Avenue , обойдутся в $3–4 тыс. в месяц. Квартира возле Центрального парка стоит очень дорого — $12–15 тыс. в месяц.
В Бруклине жилье гораздо дешевле: на Брайтоне однокомнатную квартиру можно снять за $1,8 тыс. в месяц (минимальная цена), но чем ближе к Манхэттену — тем дороже. Впрочем, всегда попадаются удачные предложения — их просто надо искать. Аналогичные цены на аренду в Куинсе, Бронксе и Статен-Айленде.
Маленький нюанс. При оформлении долгосрочной аренды в домах, построенных, к примеру, до 1947 года, а также в 1970-х годах, арендаторы платят за них совсем небольшую сумму, а потому с радостью передают его в субаренду за смешные деньги. Дело в том, что в Нью-Йорке действует закон, разрешающий повышать цену на аренду в старых постройках не более чем на 1–3% в год. Для этого существуют государственные программы: контролируемая рента (rent-controlled) и стабилизируемая рента (rent-stabilized).
Что немаловажно, любой собственник в 90% случаев требует от жильцов не только арендную плату за месяц, но и депозитную плату в размере месячной стоимости аренды. Так, на всякий случай… Вдруг вы пропадете куда-нибудь или что-то повредите. Так что будьте готовы внести сразу двухмесячную стоимость аренды. Хотя иногда арендаторам везет, и они договариваются о съеме жилья без депозита.
У кого снимать жилье
Обращаем внимание: большинство жилых домов в Нью-Йорке принадлежит не частным лицам, а компаниям, поэтому, чтобы снять дом или квартиру у частника, придется его поискать. Большинство квартир, сдаваемых в аренду частными владельцами, находятся за пределами Манхэттена, в таунхаусах — 3–4-этажных домах.
Аренда у частного лица имеет ряд преимуществ, главное из которых — внимательность к нуждам арендатора. Что-то сломалось, испортилось — все это хозяин будет решать с вами. В случае же аренды квартиры у компании вам придется рассчитывать лишь на себя.
Кроме того, у частников требования к арендаторам ниже, чем у компаний. Например, не так дотошно изучается ваша платежеспособность. Важно понимать: чем длительнее срок оговариваемой аренды, тем больше справок и подтверждений потребуется. Если ранее вы не снимали жилье в США, рекомендуем найти американского поручителя, это значительно упростит процедуру съема жилья.
Популярные ресурсы аренды жилья
Кстати, в некоторых домах (прямо в домах) есть собственные эксклюзивные агенты, которые имеют право распоряжаться квартирами. Этих агентов, конечно, придется поискать, но с ними гораздо проще договориться.
Лотереи и специальные программы
Для резидентов Нью-Йорка существует одно выгодное предложение — программа доступного жилья от застройщика. По мнению властей города, стоимость аренды не должна превышать 30% от месячного заработка. Если больше — она становится обременительной. Поэтому люди с небольшим и средним доходом вправе рассчитывать на получение дешевого жилья от компании-застройщика по специальной программе или лотерее.
Подобрать подходящее жилье и подать на него заявку можно на сайте NYC Housing Connect. Ждать придется месяц или два, пока придет письмо-ответ о том, прошли вы конкурс (или лотерею, как говорят в агентстве) или нет. Затем снова придется ждать — приглашения на интервью. Здесь все в порядке очереди. Далее вам предложат на выбор несколько вариантов квартир по сниженной арендной стоимости. Например, квартиру со средней стоимостью аренды в $1 тыс. можно будет снять за $400–450 в месяц. Естественно, на такую долгую процедуру соглашается не каждый, но результат стоит того.
Аналогичные программы доступного жилья есть и у других застройщиков, перечень которых периодически пополняется.
Кроме того, ежемесячно на сайте мэрии обновляют карту с информацией о доступных объектах недвижимости.
Уроки выживания I Как снять квартиру в Нью-Йорке
Поиски квартиры всегда сопряжены со сложностями, затратами сил, времени и денег – а уж тем более в Большом Яблоке. Очень хочется найти уютную студию в чистеньком районе, с приятнейшими соседями и добрейшим арендатором, при этом сэкономив кучу денег и нервов. Увы, реальность не слишком похожа на эту идиллическую картину – но даже в шумном Нью-Йорке можно найти свое место. Главное, не паниковать, знать где искать и как искать.
Возможно, кое-какие из наших советов вы возьмете себе на заметку, чтобы существенно упростить поиски.
Выбираем оптимальный район
Начнем с азов и определимся в каком же районе мы будем искать квартиру. Надо иметь в виду, что цены на жилье во всех районах разные.
Самая дорогая недвижимость обычно на Манхэттене. Потом, по убывающей – Бруклин, Куинс, Бронкс, Статтен-Айленд. Каждый из этих районов в свою очередь делится на микро-районы, цены в которых тоже варьируют в зависимости от местной инфраструктуры. На сумму существенно влияет наличие рядом ресторанов, бутиков, метро, спортзалов и прочих удобств.
Конечно, каждый бы хотел жить на Манхэттене - именно здесь находятся самые известные лофты Нью-Йорка и элитные районы Аппер Ист-Сайт и Вест-Сайд. К востоку от Третьей Авеню цена начинает падать, но если удастся снять студию на Манхэттене за 2000 долларов в месяц - считайте, вам уже повезло. В число лучших районов здесь входят Финансовый квартал, Трайбека, СоХо, Челси, Митпэкинг и Верхний Ист-Сайд. А вот Гарлем и 120-140 улицы лучше обойти стороной - уровень преступности там выше некуда.
В Бруклине стоимость аренды однокомнатной квартиры обойдется вам от тысячи пятьсот в месяц, а квартиру-студию можно будет снять за 1000 долларов. Лучшие районы это определенно Бруклин-Хайтс, Дамбо, Парк-Слоуп и Уильямсбург, а районы, которых лучше поостеречься - Ист-Нью-Йорк и Бед-Стай.
В остальных боро цены на жилье существенно ниже, как, однако, и интерес к ним.
Ищем правильного риэлтора
Если вы определились с районом, в котором будете снимать квартиру, ваш следующий шаг – поиск толкового риэлтора. Это, пожалуй, самая больная мозоль тех, кто хочет снять в Нью-Йорке жилье. Ходят легенды о бесчестных, коварных и жадных посредниках, которые спят и видят как бы нажиться за счет бедного квартиросъемщика.
Жилье без комиссии – миф или реальность?
Есть, конечно, вероятность того, что вам удастся отыскать квартиру без помощи посредника. Но таких случаев – один на миллион.
Жилье без комиссии – это практически миф, хотя чудеса, несомненно, случаются. Например, существует Listing Project, который курирует нью-йоркская художница Стефани Даймонд. Здесь вы не увидите привычных предложений от брокеров и менеджеров: раз в неделю Listing Project делает бесплатную рассылку с предложениями о сдаче жилья без посредника, без комиссии, а также о сдаче комнат. Даймонд создает эту рассылку на основе читаемых и просматриваемых ею предложений.
Сам сервис появился в 2003 году, когда его основательница искала квартиру в Нью-Йорке - на создание рассылок ее вдохновило огромное количество имэйлов с предложениями, которые Даймонд получила, обратившись за помощью к друзьям и знакомым.
Несомненно, снять квартиру без комиссии – весьма заманчивая перспектива, однако стоит помнить, что такое жилье чаще всего уже включает в свою стоимость комиссионные, и обычно стоит гораздо дороже квартир с риэлтерскими процентами. Поэтому иногда проще заплатить десять-пятнадцать хорошему агенту.
Хорошо бы найти агента, имеющего эксклюзивное право сдачи жилья, но это будет крайне трудоемкий процесс. Вам нужно будет присмотреть квартиру в здании, выяснить, кто является владельцем этого здания и искать его эксклюзивного представителя.
Знание – сила. Выясните все до малейших мелочей.
Если же вы решили отдаться в руки опытного агента, не забудьте выяснить все о том жилье, которое собираетесь снимать. Не стесняйтесь задавать риэлтору вопросы: имейте ввиду, что, располагая информацией о двадцати-тридцати достойных вакантных местах, он все равно может предложить всего лишь два-три на выбор. Обязательно спросите его о льготах: чаще всего, сами агенты об этом не скажут – но дотошнейшие из потенциальных квартиросъемщиков могут получить бесплатный месяц проживания, а также доступ в оздоровительный клуб и бассейн.
Не бойтесь предложить свою цену
Иногда сложно поверить, что, при нынешних условиях на рынке недвижимости, торг вообще уместен: но, тем не менее, есть ряд факторов, которые укажут на то, что существует реальный шанс выторговать цену получше. Например, если квартира находится на продаже дольше стандартного срока. Если владелец не дает посмотреть потенциальное жилье (это вообще тревожный звонок, вам не кажется?) или пресловутое жилье находится не в лучшем состоянии – значит тоже есть неплохой повод поторговаться.
Убедим арендодателя, что вы квартиросъемщик мечты
Скорее всего, хозяин квартиры захочет увидеть гарантии того, что вы являетесь ответственным и надежным квартиросъемщиком. Здорово, если у вас при себе выписка по кредитной карте, и еще лучше, если есть рекомендации от предыдущего арендодателя, подтверждающие, что вы всегда вовремя платите по счетам, а, главное, отличаетесь чистоплотностью и не закатываете шумные вечеринки после девяти.
Кстати, о шуме – нет необходимости сообщать агенту о хранящемся у вас фамильном «Стэйнвее», на котором вы планируете время от времени виртуозно играть «Лунную сонату», а сольную партию, вполне возможно, будут исполнять при этом два ваших чудесных лабрадора. Вы не поверите, но такие трогательные нюансы могут реально снизить ваши шансы получить заветную квартиру.
Даже если в объявлении указано, что наличие животных не запрещено, это вовсе не значит, что оно приветствуется.
Если все же владелец хочет дополнительных гарантий вашей благонадежности, то всегда можно обратиться в компанию Insurent, которая выступит вашим поручителем.
Разведка боем
На картинках все часто выглядит куда лучше, чем в реальности. Так что, если получится, осмотрите квартиру еще до того, как решите посетить ее вместе с агентом. Поспрашивайте у соседей, воспользуйтесь интернетом, выясните все, что можете – возможно вы узнаете что-то, чего не знает сам риэлтор или, наоборот, пытался скрыть от вас. Например, вы точно сбережете немало нервов, если заранее узнаете о том, нет ли в истории сдающейся квартиры черного пятна в виде клопов-квартирантов. Непременно сверьтесь с Bed Bug Registry.
Не помешает и невзначай прогуляться мимо приглянувшегося жилья вечером: оцените обстановку, убедитесь, что поблизости нет шумных ночных клубов и прочих крайне неприятных для жильца мелочей.
Если же вы взвесили все плюсы и минусы, то, что ж, вперед – возможно, совсем скоро вы станете обладетелем нового жилья.
Снять квартиру в нью йорке
Переключатель навигации
Сохранить поиск
Сортировать
Аренда жилищных объектов : США Нью-Джерси (126)
Сохранить поиск Фильтр
Местоположение
Нью-Джерси, США
Тип недвижимости
Квартира / городская квартира / кооператив (41)
Дом на одну семью (29)
Квартира (23)
Многосемейный дом (23)
Разнобразная жилая недвижимость (4)
Новая постройка (1)
Новые предложения (19)
Cпальни
Ванные комнаты
Характеристики объекта
Стиральная машина (39)
Кондиционер (14)
Сортировать
Сохранить поиск
Сортировать
Аренда жилищных объектов : США Нью-Джерси (126)
$ 30 000 USD
$ 15 000 USD
20 Rose Street Lincroft, Нью-Джерси, США
2 840 футы 2 - 263,84 м 2
1 INDEPENDENCE WAY 208 JC, Greenville, Нью-Джерси, США
1 260 футы 2 - 117,06 м 2
(126 Результатов)
Нью-Джерси
* Возможно отсутствие карты некоторых объектов.
Нью-Джерси
Найдено 1 998 объектов недвижимости в следующем местоположении: Нью-Джерси. Свяжитесь с агентом по недвижимости в следующем местоположении: Нью-Джерси чтобы получить помощь в поиске домa Вашей мечты.
Близлежащие места
Возможно Вы хотите добавить следующие близлежащие местности к Вашему поиску:
Аренда квартиры в Нью-Йорке на срок до 30 дней
Этот закон не распространяется на случаи, когда владелец продолжает жить в квартире.
И если раньше желающих заработать денег на своей квартире было десятки тысяч, то сейчас все больше и больше владельцев (или арендаторов) выходят из этого ставшего опасным бизнеса. А те, кто остаются, стараются привлекать минимум внимания. Именно поэтому вы почти никогда не увидите в таком объявлении точный адрес квартиры или даже дома.
Кроме нарушения закона города, владелец, который сдает свою квартиру на короткий срок, также нарушает правила дома. Поэтому санкции к такому владельцу может применить непосредственно дом (Совет директоров кондоминиума или кооператива). Если вскроется факт нелегальной аренды, то дом может запретить туристу/арендатору доступ к квартире. Именно поэтому владельцы часто не рекомендуют пользоваться услугами дома (например, спортзалом) и не общаться с персоналом дома. Таким образом история “снял квартиру в крутом доме на недельку” может превратиться в “выселили на улицу через день”.
Если квартиру сдает арендатор, который сам снял эту квартиру, например, на год и пытается заработать на короткой аренде, то, кроме закона города и правил дома, он нарушает еще и условия своего арендного договора.
Что же делать, если нужна аренда на короткий срок?
Первое. Самый простой и правильный ответ – снимайте номер в отеле. Там никаких рисков нет.
Второе. Если все-таки решили снимать квартиру через сервисы типа AirBnB, то учитывайте риски описанные выше.
Я, как агент по недвижимости, короткой арендой до 30 дней не занимаюсь в принципе.
P.S. Эта статья – также ответ на частый вопрос “Можно ли в Нью-Йорке заняться таким бизнесом: снять или купить квартиру и сдавать ее посуточно/понедельно через AirBnB?”
Почитайте мою статью, как влияет сервис AirBnB на рынок аренды Нью-Йорка (спойлер: аренда выросла на $380)
В комментариях к моему посту в фейсбуке опять всплыла вечная тема: что выгоднее арендовать квартиру или купить квартиру в кредит? Конечно, ответ на вопрос индивидуален и зависит от многих факторов, но в комментариях указали пример конкретного дома и сравнили две конкретные квартиры. Приведу здесь эти примеры и поделюсь своими мыслями.
Итак, в кондоминиуме по адресу 635 West 42 Street выставлена квартира на аренду по цене $3,850 в месяц.
Если посмотреть на вкладку с расчетом ежемесячного платежа с кредитом, то увидим такую картину: при первоначальном взносе 20% и ставке по кредиту 4% годовых ежемесячный платеж банку составляет $3,055, а общий платеж со всеми расходами – $4,255
Итак, в случае аренды платим $3,850, а при владении $4,255. Вывод напрашивается сам собой – арендовать дешевле. Примеры этих квартир и были приведены как аргумент, что покупать не имеет смысла.
Казалось бы тему можно закрыть. Но, как говорится, есть детали.
В отличие от арендатора, который все 100% аренды отдает “чужому дяде”, владелец имеет право вычитать часть расходов по квартире из своих налогов.
Итого при подготовке налогов владелец квартиры может вычесть из налогооблагаемой базы сумму в $31,662. Если, к примеру, владелец платит 25% налогов, то он экономит в год $7,915 или $660 в месяц. А значит по итогу года средний ежемесячный платеж составит $3,595. Что меньше, чем аренда квартиры!
Так что выгоднее, арендовать или покупать?
Еще несколько вопросов, которые нужно себе задать, когда вы рассматриваете вопрос покупки или аренды.
Читайте также: