Рынок недвижимости в испании рухнул квартиры и дома распродаются в полцены
Обновлено: 07.07.2024
Испания является второй страной после Болгарии по количеству запросов на покупку жилья у россиян. При этом согласно статистике ключевых слов Яндекса разрыв от лидера стремительно сокращается.
Во многом это объясняется тем, что за последнее время цены на недвижимость в Испании упали по разным данным на 30-40% относительно своего пика в декабре 2007 года. Так в мае 2013 года средняя стоимость жилья на вторичном рынке Испании опустилась ниже 2000 евро за кв. м. Таким образом, покупка дома на испанском курорте стала более доступной для россиян.
Ипотека, налоги, ВНЖ
Важно отметить, что в Испании иностранцы, могут рассчитывать на получение ипотеки на покупку недвижимости под 5-6% годовых при первоначальном взносе до 50-60% от стоимости объекта. При этом сумма кредита должна составлять не менее 100 000 евро.
Среди преимуществ испанского рынка можно назвать также отсутствие ограничений на покупку жилья иностранцами и невысокие относительно других западноевропейских стран налоги на недвижимость. Кроме того, весной 2013 года правительство Испании объявило о том, что собирается предоставлять ВНЖ в стране при покупке недвижимости стоимостью свыше полумиллиона евро.
Популярные районы и цены
Наиболее популярными регионами для покупки недвижимости в Испании среди иностранцев являются острова Тенерифе (Канарские о-ва) и Майорка (Балеарские о-ва), второй по численности город страны – Барселона, курорты на побережьях Коста-Бланки, Коста-дель-Соль и Коста-Брава, такие как Торревьеха, Аликанте, Марбелья и другие.
Одни из самых недорогих вариантов можно встретить на испанском побережье Коста-Бланка. Купить апартаменты с 1 спальней на вторичном рынке здесь можно за 40 000 – 50 000 тысяч евро. Квартира в новостройке недалеко от моря будет стоить значительно дороже. Отдельно стоящий дом с небольшим участком в благоустроенном комплексе в 5-6 км от моря можно подобрать за 120 000 евро, в пешей доступности до моря цены на виллы начинаются от 150 000 евро.
На Майорке стоимость апартаментов начинается от 100 000 евро, в то время как на Тенерифе вполне реально подыскать квартиру за 60 000 – 80 000 евро.
Особый интерес представляют так называемая залоговая недвижимость Испании, т.е. изъятая банками за долги, и выставленная банком на аукцион по сниженной цене.
Материалы по теме
00:01 — 12 ноября 2020
Дверь в никуда
В России продлили льготную ипотеку. Чем сейчас опасна покупка квартиры? 00:01 — 22 января
Как дома
Снимать жилье в России становится все дешевле. Что выбрать: аренду или ипотеку?К сожалению, чтобы найти жемчужину, придется очень постараться и переворошить десятки объявлений. Размер скидки в 70 процентов притупляет бдительность и заставляет судорожно хвататься за все возможности, хотя на самом деле стоимость дальнейшей реставрации здания может обойтись куда дороже. Но дом нужно не только купить — за него еще нужно платить налоги, его нужно содержать. Юридические нюансы тоже могут таить опасность, если не изучить договор и не проконсультироваться с профессионалами. Пополнить ряды оставшихся без ипотечного жилья испанцев — не очень близкая оптимистам история, зато реальная.
Благодаря сложившейся ситуации на рынке Испанию признали одним из лучших вариантов для инвестиций в недвижимость в 2021 году. По мнению экспертов, как раз нехватка арендного жилья в стране и делает ее особенно привлекательной для развития соответствующих проектов. В настоящее время страна является лакомым кусочком для застройщиков, которые, пользуясь временным падением цен, возводят гибкие офисы и малогабаритное жилье. Инвесторы полагают, что цены вернутся к докризисному уровню к концу 2021 года.
«Испанский урок» поучителен и для российских реалий: никаких акций с домами за бесценок не было бы и в помине, если бы заемщики рассчитали свои силы. Знакомая многим практика «кредит на кредит» в таких экономических условиях оказывается западней, особенно учитывая тот факт, что у каждого пятого россиянина есть просрочка по кредитам, налогам или ЖКХ.
Рекордные объемы выдачи ипотеки в России (1,7 миллиона кредитов на четыре триллиона рублей по итогам 2020-го) создают иллюзию победы над проблемой доступности жилья, однако маскируют главную опасность. Та же программа льготной ипотеки, которая должна была стать спасением во время кризиса, привела к скачку спроса. Застройщики взвинтили цены на объекты, и вся «льготность» сошла на нет. Стагнация доходов россиян и бесконечный рост цен на жилье рано или поздно приведут к схлопыванию пузыря, тогда и российский рынок, возможно, станет привлекательным.
Есть ли будущее у рынка новостроек Испании? Влияние пандемии, цены, прогнозы экспертов и застройщиков
По данным Министерства труда и социального обеспечения Испании, в октябре 2020 года в сфере строительства занято 1,25 млн местных жителей. Это всего на 2404 человека меньше, чем в октябре 2020, несмотря на то, что планета уже более полугода существует в условиях глобальной пандемии коронавируса. Не так уж и плохо, правда? А Палома Васкес, секретарь Федерации строительства Испании по вопросам трудоустройства, сообщает, что девять из десяти строителей в стране сумели сохранить свои рабочие места.
Означает ли это безоблачное будущее для сектора испанской недвижимости? Как сильно упадут цены на жилье из-за пандемии и когда восстановится рынок? И что за слухи про дефицит испанских новостроек? Давайте разбираться.
1. Меньше лицензий на строительство: грозит ли Испании дефицит нового жилья?
Материалы о дефиците нового жилья, грозящем стране в ближайшее время, стали чаще появляться в испанской прессе. Одним из первых тревогу забили в издательстве El Pais . По данным издания, с января по июль 2020 года в Испании были выданы разрешения на строительство 46 513 новых домов. Это на 32,1% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Другими словами, из-за последствий пандемии Испания сейчас теряет каждую третью новостройку. Особенно это видно по статистике за июль, который традиционно является одним из самых активных месяцев года: всего 6 143 разрешений на строительство, это на 48,7% меньше, чем в 2019.
Количество выданных строительных лицензий в Испании в 2019 и 2020 году. Скриншот из материала El Pais Количество выданных строительных лицензий в Испании в 2019 и 2020 году. Скриншот из материала El Pais«Если говорить по-простому, — сообщает Даниэль Куэрво из Ассоциации промоутеров строительства Испании (APCE). — Это означает, что в 2019 году началось строительство 106 тысяч домов, а в 2020 году их будет примерно 70 тысяч».
2. Как меняется цена на жилье и что лучше покупать во время пандемии?
Весной, когда стало ясно, что пандемия вошла в нашу жизнь всерьез и надолго, большинство экспертов прогнозировали резкое падение цен на жилье уже в течение 2020 года. Тем не менее, последующие события имели противоположный эффект: 9 июня в Испании вступил в силу Королевский указ "О борьбе с последствиями эпидемии COVID-19 на рабочем месте". Теперь на всех объектах требуется использовать антисептики, маски и перчатки, не говоря о социальной дистанции и других правилах. Застройщики подсчитали, что из-за данных нововведений себестоимость строительства выросла на 7%, в то время как темп работ снизился. Этот фактор + сокращение лицензий на строительство привели к тому, что неожиданно для всех цена на испанский новостной достигла максимума за последние 10 лет: €2472 за квадратный метр. Об этом сообщает Idealista со ссылкой на исследователей из Appraisal Society.
Перед лицом неопределенного будущего некоторые исанские семьи покупают новое жилье для своих детей, чтобы те могли иметь безопасное убежище и работать удаленно Перед лицом неопределенного будущего некоторые исанские семьи покупают новое жилье для своих детей, чтобы те могли иметь безопасное убежище и работать удаленноХуан Фернанес-Асейтуно, директор Сообщества оценщиков Испании, объясняет тенденцию следующим образом: "Во времена эпидемии люди снова осознали первоочередную важность иметь над головой комфортное и безопасное убежище. А инвесторы просто понимают, что перед лицом неопределенного будущего недвижимость остаётся надежным сектором для вложений". Специалист также добавляет, что испанские семьи в 2020 году чаще тратят накопления на покупку жилья для своих детей, чтобы те могли увереннее себя чувствовать перед лицом пандемии, ведь многие работники теперь вынуждены трудиться из дома. Таким образом, спрос на местные новостройки остаётся стабильно высоким, а цена продолжает расти. Испанская недвижимость остаётся востребованной не только у местных жителей, но и у иностранцев, потому что местные дома известны своей долговечностью, во многом благодаря мягкому средиземноморскому климату.
Ещё один фактор: с началом карантинных мер резко выросли в популярности помещения с открытыми пространствами, балконами и террасами, а также личным бассейном. Эксперты рынка уверены, что такие объекты точно не подешевеют. В целом аналитики отмечают, что сейчас наступил подходящий момент для покупки нового жилья: в скором возможен дефицит выгодных предложений от застройщиков (опять же, из-за сокращения выданных лицензий), а пока клиенты ещё имеют возможность приобрести жилье по докарантинной цене и уже в 2021 году получить готовое жилье.
Что касается "вторички", то здесь можно, наоборот, сыграть на понижении. Снижение цен на подержанное жилье после первой волны Covid-19 оценивается в 6,1% и постепенно продолжается. По мнению многих риелторов, в подобных условиях на рынке можно заключить сделку по цене ниже рыночной и поймать удачу за хвост. Например, советуют присмотреться к наследным "бабушкиным" квартирам, предназначенным для срочной продажи. И к объектам, требующим ремонта (некоторые крупные владельцы и инвесторы в 2020 году хотят избавиться от активов, требующих дополнительных вложений).
3. Когда восстановится рынок? Прогнозы специалистов
На данный момент по этому вопросу нет единого мнения. Большинство экспертов сходятся во мнении, что в 2020 году испанская недвижимость подешевеет, а последствия пандемии будут заметны как минимум до конца 2021. Аналитики из CaixaBank прогнозируют падение от 6% до 9% до конца года и возвращение к докарантинным показателям не раньше 2024 года.
Крупные банки UBS и Bankinter ожидают, что падение цен в 2020 году не превысит 6%. А самым позитивным прогнозом отметились в S&P Global Ratings: -3,5% в 2020 году и восстановление рынка ко второй половине 2022.
Редакция Estate Spain/VirtoProperty также опросила несколько испанских застройщиков с просьбой дать прогноз касательно ближайшего будущего на рынке местного жилья. Представители большинства компаний, среди которых Esphouses (Коста-Бланка), Maryporto (Малага) и другие, сходятся во мнении по некоторым ключевым пунктам:
Другой паспорт
Испания как направление привлекает россиян не только своим местоположением, но и возможностью получить вид на жительство в обмен на покупку недвижимости.
"Более половины россиян, интересующихся приобретением недвижимостью за границей, считают главной целью переезд — в краткосрочной или долгосрочной перспективе. Испанские программы, позволяющие получить вид на жительство (ВНЖ) при покупке недвижимости или для финансово независимых лиц, по–прежнему интересны и востребованы", — отмечает Филипп Березин.
"Пандемия и невозможность въехать в Европу заставили россиян осознать необходимость наличия ВНЖ и гражданства, одним из способов получить которые является покупка недвижимости, — считает Алина Дашевская. — Возрос спрос на получение “золотой визы” (ВНЖ за инвестиции в испанскую недвижимость от 500 тыс. евро), которая не имеет привязки к проживанию".
«Сезон потерян»: что происходит на рынке недвижимости Испании
— Испания всегда была сложным для инвестиций рынком: все помнят падение цен, которое началось в кризис 2008 года, и потом долгое их восстановление. С каким багажом рынки недвижимости Испании встречают текущий кризис?
— А что конкретно происходит сейчас с ценами на недвижимость в Испании?
ЕР: — Сейчас с ними ничего не происходит: все сидят дома, и никакие сделки не проходят. Накапливается отложенный спрос, существуют какие-то предварительные договоренности о сделках после окончания карантина. В настоящий момент цены пока не упали, это можно отследить по ведущим порталам недвижимости. Некое падение ожидается, [оно произойдет] в перспективе полугода. Повторюсь, это падение будет не настолько драматичным, как это было в 2008 году.
Виталий Шалаев (ВШ): — Если говорить о рынке, то он действительно затаился, активность слишком маленькая. У основной массы местных агентств недвижимости полное непонимание, что надо делать. Поэтому они просто закрылись, сидят и ждут, пока правительство откроет границы, для того чтобы можно было как-то на входящем потоке продавать. Если говорить об испанских застройщиках, то у них сейчас нет возможности давать хоть какие-то большие скидки, как это было в 2008 году. Максимум, что они сейчас могут, — сделать какие-то бонусы на €3–4 тыс., предоставить покупателям новостройки мебель, технику и т. д. Конечно, локально в агентствах недвижимости встречаются скидки до 20–25%. Но это по конкретным запросам от покупателей, открыто на рынке это нигде не рекламируется.
ЕР: — Виталий сейчас сказал, что многие сидят и ждут, когда откроют границы. Это справедливо в отношении курортной недвижимости, которая находится преимущественно на Средиземноморском побережье. В Испании недвижимость существует и внутри страны, да и сами испанцы ее достаточно активно покупают, продают, сдают и т. д. И, на мой взгляд, в большей степени как раз просядут и цены, и спрос именно на курортную недвижимость, которая рассчитана на иностранного покупателя. Внутри страны, мне кажется, такие подвижки будут минимальными.
— О какой глубине снижения цен на курортную недвижимость можно говорить?
— До 2015–2016 годов россияне занимали третье место среди иностранных покупателей недвижимости в Испании. После падения курса рубля российских покупателей стало меньше. Возможное снижение цен на курортную недвижимость, о котором вы говорите, сможет вернуть интерес российских покупателей к Испании?
ЕР: — Я считаю да, но давайте рассмотрим мотивацию при покупке [россиянами недвижимости в Испании]. Когда мы говорим про покупку домика или дальней дачи — это одна вещь. Спад благосостояния всегда оказывает негативное влияние на такую категорию покупателей.
Другая категория — так называемые инвесторы. Они, это я сейчас уже отслеживаю, начинают интересоваться все больше и больше возможностью приобретения недвижимости в виде инвестиций. Под инвестициями мы рассматриваем не покупку апартаментов для себя — и даже с целью дальнейшей аренды в сезон, это не инвестиция, — а более серьезное вложение денег. Сейчас такая тенденция существует. И, я думаю, она сохранится в будущем — поскольку ожидается серьезный прирост инфляции во многих странах, а недвижимость является одним из инструментов побега от инфляции.
ВШ: — На территории Коста-Бланки россиян среди иностранных покупателей недвижимости всего 2,5%. Средний чек здесь на покупку недвижимости — €100–150 тыс. Это та целевая аудитория россиян, у которых сейчас реальные доходы очень сильно просели. Я предполагаю, именно этот сегмент больше всего просядет в цене.
Второй блок — это новостройки. В этом сегменте падение цен будет минимальным. Если это крупный застройщик — у него все хорошо с деньгами (проектное финансирование, его финансируют банки). Такие застройщики будут спокойно продолжать свои стройки.
Если говорить о небольших застройщиках в Испании, то на них действуют два фактора: стоимость земли, которая значительно выросла за последнее время, и высокая себестоимость строительства. Соответственно, у них сейчас очень низкая маржинальность бизнеса, им падать просто физически уже некуда, они будут держать цену. И ждать, пока рынок восстановится.
— В России строительная отрасль поддерживается на уровне государства — субсидированием ипотеки, кредитов для застройщиков. А как обстоит дело с поддержкой рынка в Испании?
ВШ: — Агентствам недвижимости — как предпринимателям, как бизнесам — государство компенсирует зарплату временно ушедших в отпуск сотрудников. Отельным индивидуальным предпринимателям, которые работают частными маклерами или в агентствах недвижимости, уже выплатили по €600–700.
ЕР: — Правительство Испании действительно выделило большое количество средств на поддержку и малого, и среднего бизнеса, и частных предпринимателей, и просто физических лиц. Банки в Испании не прекратили, но немножко приостановили процесс рассмотрения заявок на финансирование различных проектов. Сейчас банки, по сути дела, занимаются распределением именно этих денег. А то, что касается ипотеки — все банки абсолютно заявляют, что ипотека сохраняется. Некоторые уже начали предлагать более интересные ипотечные кредиты.
— А какая в Испании сейчас ипотечная ставка?
ЕР: — Все зависит от конкретного заемщика, является он резидентом или нерезидентом. Средняя сейчас ставка порядка 2%.
— Продолжая разговор про цены на недвижимость в Испании — стоит ли ждать каких-то стрессовых активов, которые будут появляться на рынке? Что это могут быть за объекты?
ВШ: — Прежде всего это отели, доходные дома, доходные квартиры, в которых сейчас загрузка фактически нулевая. И они сейчас очень сильно теряют в доходности. Я знаю, что некоторые инвесторы уже готовят капиталы для того, чтобы купить в этом сегменте что-то по очень низкой цене. Открытого дисконта пока нет, но, я думаю, что в прямых переговорах сделки по цене значительно ниже рынка уже заключаются. И дальше будет больше, потому что отрасль очень сильно просядет и непонятно, когда она будет восстанавливаться.
ЕР: — В кризис 2008 года основным стрессовым активом были недостроенные жилые комплексы, поскольку банки имели возможность забирать их за неуплату. Тогда на балансах у банков скопилось огромное количество активов. Та распродажа недвижимости была банковская.
В сегодняшней ситуации у многих застройщиков уже достаточно ликвидности, чтобы расплачиваться по своим кредитным обязательствам. Поэтому каких-то дистресс-активов, если мы говорим про жилье, скорее всего, не будет. Либо это будут малоликвидные объекты.
Что касается объектов недвижимости в виде отельного бизнеса — уже сейчас поступает достаточное количество заявок от потенциальных инвесторов, чтобы посмотреть какие-то отельные активы. Причем потенциальные инвесторы приходят со стратегией получения прибыли в течение трех-четырех лет. В правительстве Испании сейчас рассматривают крайний срок выхода из карантина отелей, ресторанов и баров на конец год. Это значит, что по сектору HoReCa будет нанесен просто катастрофический удар. Еще и Шенген будет закрыт, скорее всего, до конца лета, туристический сезон будет абсолютно потерян для Средиземноморья. И на этом фоне многие собственники отельного бизнеса предпочтут продавать свои активы. И, скорее всего, с очень хорошим дисконтом. Например, у меня есть на реализации два отеля в Барселоне, которые уже сейчас стоят на 15% ниже, чем два месяца назад. Эта тенденция продолжится вплоть до конца года.
Россияне охладели к испанскому метру
В 2010–2020 годах россияне заключили более 35,2 тыс. сделок по приобретению жилой недвижимости в Испании, свидетельствуют материалы Генерального совета нотариата Испании, которые проанализировал РБК.
В прошлом пандемийном году были зафиксированы лишь 1,9 тыс. покупок, что стало самым низким показателем за все десять лет, и на 38% меньше, чем в 2019-м. Максимальное число сделок было подписано по итогам 2014 года — тогда россияне приобрели более 4,6 тыс. квартир и домов в Испании. Из-за пандемии покупатели просто не смогли приехать в страну, объясняет минимальные показатели прошлого года директор департамента инвестиций Kalinka Group Алексей Славута.
В целом покупки иностранцами жилья в Испании в 2020 году снизились на 24%, до 77,5 тыс. сделок, количество аналогичных сделок, совершенных самими испанцами, уменьшилось только на 12%, до 392,6 тыс. Таким образом, доля россиян во всех сделках купли-продажи жилой недвижимости в Испании по итогам прошлого года была чуть больше 0,4%, только среди иностранцев — 2,5%.
До пандемии, в 2015–2019 годах, россияне входили в первую десятку иностранных покупателей жилья в Испании, по итогам 2020-го они опустились на 11-е место. Активнее всего в 2020 году покупали жилье в Испании граждане Великобритании (почти 9,8 тыс. сделок), Марокко (7,5 тыс.) и Франции (6,5 тыс.).
Какие россияне покупают жилье в Испании
В прошлом году квартиры и дома в Испании покупали в основном граждане России, которые уже являются резидентами королевства, то есть проживают там не менее чем шесть месяцев в году. По итогам прошлого года доля нерезидентов в сделках была минимальной (43%) за все последние десять лет. До 2015 года 60–70% от сделок приходилось на россиян, проживающих за пределами Испании, то есть нерезидентов. Но затем их количество стало сокращаться, и с 2017 года сделки купли-продажи заключают преимущественно те россияне, которые уже переехали в Испанию.
На 1 января 2021 года в Испании проживали почти 79 тыс. россиян, свидетельствуют данные Национального института статистики. Большинство из них осели в прибрежных Аликанте (16,5 тыс. человек) и Барселоне (15,6 тыс.). В 2019 году в Испанию переехали 9 тыс. россиян, в 2020-м — только 4,6 тыс.
Сколько россияне платят за приобретенное жилье
Во второй половине 2020 года россияне оказались покупателями одних из самых дорогих квартир и домов в Испании в пересчете на 1 кв. м. В среднем он обходился гражданам России в €2,1 тыс., тогда как усредненный иностранец заплатил за 1 кв. м около €1,8 тыс. Дороже жилье покупали только граждане Германии, Швейцарии и Дании, они в среднем отдавали за 1 кв. м €2,4–2,5 тыс. Самое недорогое жилье выбирали граждане Марокко — в среднем €623 за 1 кв. м.
Россияне — резиденты Испании во второй половине 2020 года тратили на жилье в среднем €1,9 тыс, а нерезиденты — уже €2,4 тыс. Такое соотношение цен характерно и для покупателей других стран: иностранцы-нерезиденты в прошлом году покупали жилье на 42% дороже резидентов.
В Испании дешевле, чем в Москве
В среднем в России 1 кв. м во втором полугодии 2020 года стоил, по данным Росстата, почти 77,6 тыс. руб. на первичном рынке и 65,3 тыс. руб. на вторичном, что соответствует €878 и €739 по среднему курсу ЦБ за июль—декабрь 2020 года.
В Москве средняя цена 1 кв. м на первичном рынке во второй половине года превышала 229 тыс. руб. (почти €2,6 тыс.), на вторичном это были 207 тыс. руб. (€2,3 тыс.), уточняет Росстат.
В первой половине 2021 года жилье подорожало: по итогам января—июня 1 кв. м на первичном рынке стоил уже в среднем 86 тыс. руб. по всей России и 265 тыс. в Москве, или €961 и почти €3 тыс. по среднему курсу ЦБ за этот период. Для вторичного рынка это, соответственно, 69 тыс. и 221 тыс. руб., или €774 и €2,5 тыс.
Высокая стоимость 1 кв. м иногда может означать не более дорогое жилье, а покупку жилья небольшой площади, обращает внимание региональный директор департамента жилой недвижимости Colliers Кирилл Голышев. По его словам, основная целевая аудитория покупателей недвижимости из России сейчас — инвесторы, которые за время коронавируса и кризиса активно вкладывали свои накопленные средства в небольшой формат апартаментов под сдачу в аренду. Небольшие площади реализуются по более высокой цене за 1 кв. м, поясняет Голышев.
Основная часть российских покупателей покупают жилье в Испании не в инвестиционных целях, а для собственного проживания, постоянного или временного, возражает Славута.
Что будет со спросом дальше
Испания находится на шестом месте по популярности у российских покупателей после Кипра, Греции, Италии, Великобритании и Португалии, следует из данных Knight Frank, специалисты которого отслеживают спрос на премиальную зарубежную недвижимость. Во всех этих странах число офлайн-продаж элитной недвижимости из-за пандемии снизилось на 30–50%, говорит региональный директор по зарубежной недвижимости Knight Frank Марина Шалаева.
«Сейчас отложенный спрос вернулся, просмотры в странах с открытыми границами идут практически каждую неделю, — рассказывает Шалаева. — В Испании же есть определенные сложности с вылетом: можно вылетать по медицинским показаниям или с бизнес-целями. Но, конечно, большая часть клиентов остается в выжидательной позиции». При этом, отмечают в Knight Frank, возросло количество сделок для получения вида на жительство: это онлайн-сделки в основном в объектах, которые приобретаются в бюджете до €500 тыс.
Россияне продолжат покупать жилье в Испании из-за ее туристической привлекательности, благоприятного климата, а также для сохранения накоплений, надеется Голышев. Славута не ждет быстрого восстановления спроса на жилье в Испании среди россиян и прогнозирует даже его падение, поскольку за время закрытия границ они успели присмотреться к другим странам: «Если раньше спрос на недвижимость у моря у россиян был сконцентрирован на Испании, то сейчас он переориентировался на Дубай, Грецию, Черногорию, Хорватию, активно растет спрос на США и Азию».
Риелторы спрогнозировали падение цен на испанскую недвижимость
Цены на недвижимость в некоторых прибрежных районах Испании обвалятся в ближайшие полтора года на 9% из-за падения покупательной способности фунта после британского референдума о выходе из ЕС, говорится в отчете риелторского агентства Aura Real Estate Experts, специализирующегося на этом регионе.
Больше всего стоимость снизится на слабом фунте цены в муниципалитете Бенитачель в провинции Аликанте. В этом городке, по оценке Aura Real Estate Experts, объемы продаж упадут более чем на 20%, что вызовет снижение цен почти на 9%. В Бенаавис (провинция Малага) спад будет чуть менее сильным: на 19–20% уменьшится количество сделок и на 8–9% — цены.
На 7–8% ожидается снижение стоимости недвижимости в городах Альбореас, Бедар, Парталоа, Альбанчес и Сургена (провинция Альмерия); Альгорта, Льибер, Дайя-Вьеха, Сан-Фульхенсио, Алькалали, Беничембла, Ондон-де-лос-Фрайлес, Рохалес и Сан-Мигель-де-Салинас (провинция Аликанте).
На 6–7% подешевеют дома в Сарра (провинция Валенсия), Виньюэла (провинция Малага) и Орба (провинция Аликанте).
Максимальное падение цен в целом по туристическим районам ожидается на Балеарском острове Менорка и в южной части острова Тенерифе (Канарские острова) — на 1,5%. На 1–1,5% подешевеет недвижимость на Ибице и Форментере (Балеарские острова). В пределах 0,5–1% снижение составит на остальной части Тенерифе и на Коста-Бланке в провинции Аликанте. Цены на дома на Коста-дель-Соль (провинция Малага), острове Мальорка (Балеарские острова) и острове Ла-Пальма (Канарские острова) снизятся менее чем на полпроцента.
С 24 июня британская валюта потеряла 9% к стоимости евро. За €1 во вторник давали £0,8485, что стало минимальным показателем с октября 2013 года.
В 2016 году, по данным аналитической фирмы Euromonitor, Испания была главным туристическим направлением для британцев, пишет Bloomberg. Эту страну посетили 16 млн подданных королевства. Они потратили на поездки в Испанию €14,1 млрд, что на 10% выше уровня 2014 года.
Финансовый кризис 2008 года привел к резкому падению числа сделок с недвижимостью в Испании, что вызвало рецессию в экономике, напоминает Bloomberg. После возвращения иностранных покупателей на этот рынок цены остались сильно ниже докризисного уровня, отмечает агентство.
В прошлом году, по данным испанской Коллегии регистраторов собственности, британцы составили 21% от общего числа иностранных покупателей недвижимости в Испании. Россияне находятся на восьмом месте. На их долю пришлось 3,81% от общего числа покупок.
Всего иностранцы провели в 2015 году 46,09 тыс. сделок с испанской недвижимостью. На их долю пришлось 13% от общего числа транзакций в этой сфере.
Еще в начале 2014 года россияне занимали третье место по числу сделок с испанской недвижимостью, но уже к середине 2015 года опустились на седьмое место. Как писал РБК, они стали выбирать страны с меньшими ценами на жилье, например Грецию. По данным Kalinka Group, прежде всего сократились вложения в недвижимость нижнего ценового сегмента, а в целом годовое снижение спроса, по оценке Knight Frank, составило примерно 30% по отношению к 2014 году.
Заграница не поможет: зарубежный бизнес петербургских предпринимателей тоже терпит убытки
Только заберите В Испании распродают дома со скидками более 70 процентов. Стоит ли их покупать?
Домик в Испании для многих кажется чуть ли не заветной мечтой и рецептом счастливой жизни. Однако коронавирусная эпоха опустила с небес на землю — рынок жилья в стране переживает самый настоящий кризис. Более 70 процентов недвижимости в Испании покупается в ипотеку, локдауны резко ударили по доходам населения, которое в большинстве занято в сфере услуг. Люди не могут гасить займы и вынуждены расставаться со своим жильем. Проблема достигла таких масштабов, что банки теперь устраивают настоящие распродажи домов — именно здесь и можно ухватить мечту подешевле. Райский уголок по цене «двушки» в Москве — в материале «Ленты.ру».
На ситуацию с жильем в стране сильно повлияла пандемия коронавируса. Многие испанцы заняты в малом и среднем бизнесе, который понес серьезные убытки в связи с ограничениями. Чтобы как-то улучшить ситуацию, власти, помимо пособий по безработице, анонсировали мораторий на выплаты по ипотеке. Инициатива стала дополнением к закону, который приняли около года назад. Согласно ему должники, которые вовремя не платят по жилищным кредитам, не могут быть выселены из своего основного жилья ранее чем через год после начала просрочки или до того, как их долг достигнет 20 процентов займа. Управляющим компаниям и интернет-провайдерам также запрещено временно отключать услуги.
Тогда премьер-министр страны Педро Санчес призвал арендодателей по возможности проявлять гибкость и понимание. Отсрочка по жилищным кредитам распространяется и на тех, кто оплачивает ипотеку за счет денег, получаемых от аренды, причем право на мораторий получили и те, у кого в ипотеку взято не основное жилье.
Коронный удар
Средняя стоимость квадратного метра в Испании к концу 2020 года составила 1391 евро (127,6 тысячи рублей), тогда как еще в июне того же года равнялась 1730 евро (158 тысяч рублей). В то же время цена на новостройки достигла максимума за последнее десятилетие — 2472 евро (225,3 тысячи рублей). Подобную динамику связывают с качеством зданий.
Квадрат «вторички» в начале 2020 года, еще до карантина, также держался на уровне и дошел до отметки в 1741 евро (159 тысяч рублей). Риелторы объяснили такой успех тем, что многие объекты на вторичном рынке находятся в престижных районах (в исторических центрах или на побережье), где уже не осталось участков под застройку. Но уже осенью спрос на недвижимость подобного формата обвалился вдвое.
В некоторых регионах летом 2020 года наблюдали и более заметный рост цен. Например, в провинции Аликанте он составил 3,8 процента за год, на Балеарских островах — плюс 4,2 процента за год, в Коста-дель-Соль (Андалусия) — плюс 6 процентов за год. Тогда же стоимость квадратного метра жилья в аренду выросла до 11,4 евро (чуть больше тысячи рублей), что на четыре процента больше, чем в июне 2019-го.
Куда едут россияне
По данным Игоря Индриксонса, основателя портала Indriksons.ru, самый активный период скупки россиянами недвижимости в Испании уже в прошлом: "С 2000 по 2014 год россиянами–физлицами было приобретено порядка 80 тыс. объектов недвижимости, если учесть ещё и юрлица, то цифра приблизится к 100 тыс. объектов. За последние 6 лет россияне приобрели всего 10 тыс. объектов, что говорит о значительном падении спроса".
Основной причиной Игорь Индриксонс называет падение курса рубля по отношению к евро и сокращение доходов у владельцев среднего бизнеса — основных покупателей недвижимости в Европе.
Эксперт также отмечает, что раньше у россиян в тренде была покупка курортной недвижимости (для сдачи в аренду, для собственного отдыха, "на старость"). Теперь же на смену пришёл новый тренд — покупка жилья в крупных городах для постоянного проживания, переезда с семьей. "Очень часто обращаются потенциальные покупатели с просьбой подобрать жилье в крупных городах Испании с детскими садиками и школами поблизости, а также с возможностью приобрести готовый бизнес или открыть с нуля", — комментирует Игорь Индриксонс.
В режиме ожидания
Участники рынка зарубежной недвижимости подтверждают падение спроса, но ожидают его восстановления в будущем: клиенты очень ждут открытия границ, активно смотрят и подбирают варианты, однако никто не спешит принимать решение о покупке.
"В этом нет ничего необычного, поскольку во времена неуверенности уровень инвестиций имеет свойство снижаться, пока рынок не вернётся в нормальное состояние, — говорит Алина Дашевская. — Тем не менее это приводит к отложенному спросу и скачку сделок, что мы, скорее всего, будем наблюдать. К тому же инвестиции в недвижимость традиционно считаются безопасной гаванью для инвесторов".
Впрочем, интерес к испанской недвижимости сохраняется на высоком уровне — страна вместе с Болгарией и Турцией лидирует по числу запросов. Но в большей степени из–за ограничений на перемещение и из–за падения рубля реальное число запросов упало.
Передай другому
Кризис на рынке недвижимости неожиданно открыл новые возможности. В продажу начало поступать множество дешевых лотов с колоссальными скидками, отдельные объекты предлагают с дисконтом даже более 70 процентов. Распродажи оказались настоящим спасением для тех, кто не может позволить себе дом по рыночной цене, но очень хочет обзавестись жильем в Испании.
Дешевые лоты появляются в продаже по следующим причинам. Первая — необходимость срочной реализации. Когда собственнику нужны деньги, он в первую очередь избавляется не от квартиры в городе, где живет, а от условных излишеств — например, домика на побережье. Объекты на юге Испании зачастую покупаются именно таким образом.
Более распространенная история — распродажи от банков. Жилье ипотечников, не справившихся с обязательствами, переходит к кредитору, который стремится избавиться от непрофильных активов и поэтому готов предоставить дисконт. Так, для проведения подобной акции банковский конгломерат Bankia объединился с агентством недвижимости Haya Real Estate. На его сайте идет распродажа объектов со скидками даже более 70 процентов — некоторые дома из списка обойдутся дешевле, чем скромная «однушка» на окраине Москвы.
Подобные акции Haya Real Estate устраивает регулярно, в том числе в партнерстве и с другими организациями. Например, «плохой» банк Sareb, занимающийся токсичными активами, реализует через агентство свои лоты. Финансовая компания Liberbank также готова предложить услуги по покупке уцененных домов. Правда, стоит понимать, что зачастую еще очень приличную сумму придется вложить в ремонт недвижимости, поскольку многие объекты из устаревшего жилого фонда.
Помимо банков охоту за дешевым жильем можно вести на местных порталах недвижимости, в частности, Idealista. Там есть специальный раздел с уцененными лотами и новостями о различных черных пятницах на рынке. Есть специализированные сайты и на русском языке, где периодически публикуют информацию о достаточно необычных возможностях для переезда в Испанию.
Урок испанского
Помимо вышеупомянутых сайтов, риелторы рекомендуют порталы Fotocasa, Habitaclia (популярен в Каталонии), а также Vibbo и Milanuncios — аналоги российского «Авито». Для аренды жилья, помимо известных Airbnb и Booking, могут помочь Rentalia и Tripwell — проекты зарекомендовавших себя Idealista и Fotocasa.
При поиске подходящих лотов специалисты советуют задавать гибкие параметры поиска. Дело в том, что недвижимость с одной спальней может обойтись дороже, чем с двумя. Причин множество: разница в сумме налога на недвижимость, цели использования квартиры (маленькие проще сдать в краткосрочную аренду), наличие ремонта и прочее. В одних и тех же базах стоимость плюс-минус одинаковых лотов может сильно отличаться, поэтому для подбора достойного варианта понадобится немало времени — придется сравнивать цены и состояние объектов.
Важный нюанс — защита от мошенников. При покупке недвижимости от банка уже есть определенные гарантии, однако если брать «вторичку», то тут уже не обойтись без Nota Simple — выписки из Регистра собственности Испании (аналог Росреестра). В ней указывают владельцев объекта, а также наличие обременений.
Еще один малоизвестный вариант с лотами по дешевке — аукционы. Их почти всегда проводят государственные организации. На торгах реализуют недвижимость должников по налогам и услугам ЖКХ, административные здания и неиспользуемые земли, объекты от застройщиков с инвестиционными проектами и даже старинные поместья. В среднем скидка от приобретения объекта на аукционе равняется 35-40 процентам. Для участия в торгах на одних площадках требуют внести залог, который возвращают после, на других — согласие на погашение всех возможных долгов по приобретенному лоту, поэтому надо внимательно изучить условия. Подробнее об участии в аукционах и их видах можно почитать здесь.
Скидки впереди
Коронавирус оживил инвесторов, которые хотят купить испанскую недвижимость с большим дисконтом, до 50%, — для себя или для сдачи в аренду.
"Большого дисконта они в Испании пока не находят, так как страна стоит ещё только в начале кризиса и на рынок со скидками (порядка 15%) попадают не самые привлекательные объекты, в основном старая недвижимость пожилых родственников, скончавшихся во время пандемии, — говорит Игорь Индриксонс. — Настоящий кризис можно ожидать в следующем году, когда банки начнут массово изымать недвижимость у людей, которые не смогут платить по счетам, и выставлять на продажу на привлекательных условиях. Тогда же можно ожидать появления скидок на жилье в курортных районах — до 50–70%. На самые ликвидные объекты — в крупных городах (квартиры, которые охотно покупают местные) вроде Барселоны и Мадрида — ожидать дисконта выше 30% не стоит".
Материалы по теме
00:01 — 8 января
Это для себя
Люди по всему миру начали массово строить в пандемию частные дома. Как выглядят лучшие из них? 00:02 — 27 мая 2020
Уж лучше вы к нам
Дома в Италии по цене 1 евро — реальный шанс уехать в Европу или ловушка?Но уже в ноябре 2020 года, после всех последствий от ограничений, цены на жилье в Испании упали на 5,7 процента по сравнению с 2019-м. Сильнее всего это было заметно в Валенсии, Галисии, Каталонии и той же Андалусии.
Эксперты считают, что в случае третьей волны коронавируса потребуется не менее трех кварталов, чтобы цены на испанском рынке восстановились. В случае ухудшения эпидситуации они могут снижаться вплоть до 2023 года.
Как сказал генеральный директор Сообщества оценщиков Испании Хуан Фернандес-Асейтуно, в эти непростые времена инвесторы снова осознали жилую недвижимость как безопасную гавань перед лицом неопределенного будущего. Многие родители начали скупать жилье для своих детей, чтобы как-то оградить их от мировой нестабильности.
Закредитованность населения при этом растет с каждым годом, и покупка недвижимости становится менее доступной. Людям не хватает собственных сбережений на приобретение жилья, поэтому приходится брать кредит. В ноябре 2020 года испанцы взяли на 6,7 процента больше жилищных кредитов, чем в ноябре 2019-го, поскольку не могли себе позволить купить дом на собственные сбережения. При этом покупательная способность людей снизилась, размер среднего кредита сократился в среднем на 2,7 процента, а банки ужесточили кредитную политику.
В Испании 79 процентов сделок с жильем заключается с привлечением ипотеки (73 процента в 2019-м). Средний возраст испанского заемщика равняется 39 годам, 58 процентов из них — женщины. Средняя фиксированная ставка по ипотеке в начале 2021 года равнялась 3-3,4 процента.
Второй дом в Испании: спрос на зарубежную недвижимость лихорадит
Все запросы на приобретение недвижимости в Испании можно разделить на два типа. Первый — это приобретение инвестиционной недвижимости (жилых апартаментов для сдачи или коммерческих помещений с арендатором).
Рынок под давлением
Филипп Березин прогнозирует, что по итогам на конец 2020 года число сделок (не только с участием россиян) на рынке жилой недвижимости Испании сократится на 30%. Спад практически не отразился на ценах в сегменте новостроек, в то время как на вторичном рынке дисконт доходит до 20%.
"В марте–мае, когда не был понятен масштаб пандемии, динамика цен колебалась в районе статистической погрешности — плюс–минус пара процентов. В среднем во II квартале относительно того же периода прошлого года цены выросли, но символически — примерно на 2% в годовом исчислении, — комментирует Филипп Березин. — Вторичный рынок оказался под большим давлением, часть собственников (особенно те, кто потерял работу и был связан ипотекой) вынуждена продавать свои объекты со значительным дисконтом — до 20%. Такие предложения не назовёшь массовыми, но они повлияли на средние цены. Под давлением оказалось и не самое престижное курортное жильё — то есть квартиры в не самых лучших локациях. Спрос на краткосрочную аренду резко упал, и нет уверенности, что он восстановится быстро".
Рабочие путешествия: что стало альтернативой зарубежным поездкам
"Здесь спрос сосредоточен на Барселоне, Мадриде, также проявляют интерес и к Валенсии, то есть к тем местам, где нет привязки к сезону, — говорит Алина Дашевская, руководитель направления зарубежной недвижимости Knight Frank St Petersburg. — Даже при условии оттока туристов и закрытия границ квартиры здесь продолжают сдаваться, переходя из краткосрочной аренды в долгосрочную. Подобный тип инвестиций позволяет получать доход с недвижимости в 4–7% годовых".
Вторая часть покупателей рассматривает приобретение недвижимости для себя, чтобы проводить здесь часть времени. "В данном случае в зависимости от предпочтений выбирают Каталонию, Марбелью, Коста–Брава или Тенерифе. Одна из интересных тенденций — выбор жилья, в котором есть сад или терраса, чтобы при повторном карантине пребывание дома было максимально комфортно", — комментирует Алина Дашевская.
Читайте также: