Правила землепользования и застройки муниципального образования город курорт анапа

Обновлено: 16.05.2024

В Городском театре состоялись общественные обсуждения по проекту внесения изменений в правила землепользования и застройки. Мероприятие провел вице-мэр Руслан Юнаев. В зале собрались представители анапского отделения Союза архитекторов России, депутаты, общественники, жители города и сельских округов.

И.о. начальника управления архитектуры и градостроительства Яна Хандошко рассказала о ключевых изменениях, которые предлагается внести в документ, главная задача которого – упорядочение градостроительной деятельности. Так, для детских лагерей на Пионерском проспекте установлена специальная территориальная зона с использованием ее исключительно для детских оздоровительных организаций.

Установлен минимальный процент озеленения – 15 %. Для земельных участков, расположенных в зоне многоэтажной жилой застройки, предельное количество этажей ограничено 9-ю.

Включено положение о том, что строительство и реконструкция многоквартирных жилых домой не допускается в случае, если объекты капитального строительства не обеспечены социальной, транспортной и инженерно-коммунальной инфраструктурой, коммунальными и энергетическими ресурсами. В 500-метровой зоне Черного моря не допускается новое строительство многоквартирных жилых домов.

Еще одно направление: сохранение земель сельхозназначения. Для них устанавливается предельно минимальный размер земельного участка – 1,5 га.

Окончатся обсуждения изменений в ПЗЗ 23 апреля. Затем проект будет направлен в краевые структуры, прокуратуру, а после – на утверждение в Совет города-курорта.

Приложение. Правила землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа

Правила землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа (далее - Правила) являются нормативным правовым актом муниципального образования город-курорт Анапа, принятым в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 6 октября 2003 года N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", нормативными правовыми актами Российской Федерации, Градостроительным кодексом Краснодарского края, Приказом Минэкономразвития России от 01 сентября 2014 года N 540 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков", нормативно правовыми актами Краснодарского края, уставом муниципального образования город-курорт Анапа, а также с учетом положений правовых актов и документов, определяющих основные направления социально-экономического и градостроительного развития муниципального образования город-курорт Анапа, охраны ее культурного наследия, окружающей среды и рационального использования природных ресурсов.

  • Часть I. Порядок регулирования землепользования и застройки на основе градостроительного зонирования
    • Глава 1. Общие положения
      • Статья 1. Основные понятия и обозначения, используемые в правилах землепользования и застройки
      • Статья 2. Основания введения, назначение и состав правил землепользования и застройки
      • Статья 3. Градостроительные регламенты и их применение
      • Статья 4. Открытость и доступность информации о землепользовании и застройке
      • Статья 5. Действие правил землепользования и застройки по отношению к генеральному плану городского округа город-курорт Анапа, иным документам территориального планирования и документации по планировке территории
      • Статья 6. Общие положения, относящиеся к ранее возникшим правам
      • Статья 7. Использование земельных участков, использование и строительные изменения объектов капитального строительства, не соответствующих правилам землепользования и застройки
      • Статья 8. Комиссия по правилам землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа
      • Статья 9. Полномочия органов местного самоуправления муниципального образования город-курорт Анапа в части обеспечения применения правил землепользования и застройки
      • Статья 10. Общие положения о публичных слушаниях по вопросам градостроительной деятельности
      • Статья 11. Порядок проведения публичных слушаний по вопросам градостроительной деятельности
      • Статья 12. Особенности проведения публичных слушаний по внесению изменений в настоящие правила землепользования и застройки
      • Статья 13. Особенности проведения публичных слушаний по проекту планировки территории применительно к территории городского округа
      • Статья 14. Особенности проведения публичных слушаний по предоставлению разрешений на условно разрешенные виды использования земельных участков и объектов капитального строительства
      • Статья 15. Особенности проведения публичных слушаний по предоставлению разрешений на отклонения от предельных параметров разрешенного строительства
      • Статья 16. Основание и право инициативы внесения изменений в правила землепользования и застройки
      • Статья 17. Внесение изменений в правила землепользования и застройки
      • Статья 18. Ответственность за нарушения правил землепользования и застройки
      • Статья 19. Карта градостроительного зонирования территории муниципального образования город-курорт Анапа. Карты зон с особыми условиями использования территории
      • Статья 20. Виды территориальных зон, выделенных на карте градостроительного зонирования территории город-курорт Анапа
      • Статья 21. Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства в различных территориальных зонах
      • Статья 22. Параметры разрешенного использования земельных участков и иных объектов недвижимости в различных территориальных зонах
      • Глава 5. Градостроительные регламенты в части ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства
        • Статья 23. Описание ограничений использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленных санитарно-защитными зонами производственных и иных объектов
        • Статья 24. Описание ограничений использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленных водоохранными зонами
        • Статья 25. Описание ограничений использования земельных участков и объектов капитального строительства на территории зон санитарной защиты водозабора
        • Статья 26. Описание ограничений использования земельных участков и объектов капитального строительства на территории охранных коридоров транспортных и инженерных коммуникаций
        • Статья 27. Описание ограничений использования земельных участков и объектов капитального строительства на территории зон охраны объектов культурного наследия
        • Статья 28. Иные ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства Ограничения использования в округах санитарной охраны

        Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!

        Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

        Правила землепользования Анапа

        Подборка наиболее важных документов по запросу Правила землепользования Анапа (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

        Судебная практика: Правила землепользования Анапа

        Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
        Апелляционное определение Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 02.12.2020 N 66а-1231/2020
        Процессуальные вопросы: Принято определение о возвращении искового заявления.
        Решение: Определение отменено. При этом, выводы суд первой инстанции, изложенные в обжалуемом определении, о том, что право на оспаривание генерального плана, правил землепользования и застройки городского округа город-курорт Анапа у Д. не возникло, поскольку заявитель не владеет испрашиваемым земельным на каком-либо праве, преимущественным правом на его получение не обладает, земельный участок находится в муниципальной собственности не могут являться основанием для возврата искового заявления, ввиду того, что приведенные в определении суждения свидетельствуют о разрешении заявленных исковых требований, что недопустимо на стадии принятия иска к производству суда.

        Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Правила землепользования Анапа

        Блоги / Какой станет Анапа? Новые правила застройки и землепользования.

        1.В ПЗЗ есть участки для промышленности, которые соседствуют с Пятихатками, Джемете, речкой Можепсин, всего в 1,5 км от моря и детских лагерей. По границе с Цибанобалкой, Воскресенским также огромные участки для промышленности. (см. фото) В ПЗЗ, в этой зоне "П. Производственные зоны" может быть тяжелая и нефтехимическая промышленность! Изменения эти вносились ранее!


        2. Зелёный пояс на месте, ранее писали как его уменьшали. Также рядом с ним зоны промышленности и многоквартирки. Это в районе гипермаркета Магнит. Хватит ли участков для 26 школ и 69 садиков не понятно. Участков для новых поликлиник, больниц только несколько в районе ГСК-15, новых участков для спорта в ПЗЗ я вообще не нашёл. Анапчане массово просят баскетбольные площадки, теннисные корты, каток, но их не будет! Для них просто не выделили участки! (новых зон Р-ТОС в городе я не нашёл, это зона со спортом).


        3. Участка для продления набережной от Ореховой рощи до Супсеха тоже нет, эту область никак не выделили.

        Жители Пятихаток, Джемете, Виноградного, Цибанобалки вы хотите промышленность по соседству?

        Анапчане, вы хотите садики, школы, поликлиники, больницы, спорт сооружения?

        Новые правила строительства садовых и жилых домов в Анапе


        С лета прошлого года в России отмечается настоящий бум «строительных» законов. Старт этой гонке положила реформа законодательства об участии в долевом строительстве.

        Далее эстафету подхватил ФЗ № 340, благодаря которому мы теперь знаем, что такое уведомление о начале застройки. А с 1 января 2019 года садоводов и огородников «порадовал» ФЗ № 217, навсегда вычеркнувший из лексикона горячо любимое слово «дача».

        Все эти события сопровождались попутным внесением поправок в ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», а также в Градостроительный кодекс России.

        За быстрым темпом обновления законов еле успевают застройщики, не говоря о покупателях недвижимости. В условиях непостоянного законодательства легко попасть впросак.

        Внимание! Перед покупкой загородной недвижимости прочтите эту статью. Мы расскажем:

        • Как приобрести садовый или жилой дом и не ошибиться с выбором?
        • На какие нюансы обратить внимание при покупке и не стать «счастливым» обладателем проблемного жилья?

        Оспаривание генерального плана и правил землепользования и застройки

        Незапланированные выходные позволили завершить анализ судебной практики города-курорта Анапа за 2019 год. Подобные обзоры для себя лично я готовлю уже более десяти лет и надеюсь, что этот материал будет полезен, как для участников судебных процессов в курортных городах, так и для всех интересующихся актуальной судебной практикой.

        Выбор дел для обзора определяется моей специализацией, в связи с чем обзор не претендует на всеохватность. При подготовке обзора проанализировано 38 судебных актов Верховного суда России, 120 судебных актов Арбитражного суда Северо-Кавказского округа и около 200 судебных актов Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда. Судебные акты судов общей юрисдикции, за некоторыми исключениями, в обзор практически не вощли, в связи с тем, что практика этих судов слишком разнонаправлена.

        Основную массу судебных споров в городе Анапе составляют земельные споры, споры в сфере градостроительства, о сносе и легализации самовольных построек и ряд других.

        Начать я хотел бы с анализа дел об оспаривании Генерального плана муниципального образования город-курорт Анапа (далее - Генплан) и Правил землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа (далее - Правила, ПЗЗ), поскольку в некоторых из этих споров Верховным судом РФ были сформулированы правовые позиции, имеющие значение для подобных споров не только для Анапы.

        Количество таких дел в Анапе значительно увеличилось в конце 2018 и особенно в 2019 году, что было вызвано большим количеством претензий к Генплану и ПЗЗ со стороны правообладателей объектов недвижимости, которые посчитали, что их интересы нарушены при принятии указанных документов. Около десяти таких дел были рассмотрены Апелляционной коллегией Верховного суда РФ.

        Отнесение земельных участков, находящихся в границе населенного пункта и имеющих вид разрешенного использования «для жилищного строительства» к функциональной зоне сельскохозяйственного назначения, подзоне «резерв развития населенного пункта» и территориальной зоне развития населенного пункта не отвечает требованиям определенности и противоречит требованиям законодательства, имеющим большую юридическую силу.

        Верховный суд РФ обосновал указанный вывод следующим:

        В разделе 3.8 Положения о территориальном планировании Генерального плана определены функциональные зоны, а для эффективного и упорядоченного взаимодействия функциональных зон в них выделены подзоны. Функциональная жилая зона включает следующие подзоны: жилой застройки; резерв развития населенного пункта; жилой застройки рекреационной направленности с размещением гостевых домов, мини-гостиниц, апарт-отелей; смешанного размещения жилых домов, объектов общественно-делового и коммунально-складского назначения.

        В пункте 3.8.2 Положения о территориальном планировании Генерального плана приведено описание подзоны «резерв развития населенного пункта» как территории, примыкающей к границе населенных пунктов. Определено, что резервные территории не подлежат застройке капитальными зданиями и сооружениями до их использования по целевому назначению в соответствии с генеральным планом. Также указано, что разделение на подзоны носит условный характер. При создании комплексной застройки возможна организация смешанных композиций жилых групп различного типа. Конкретизация в этом вопросе подлежит решению на последующих стадиях проектирования.

        Данная норма, по мнению Верховного Суда РФ, создает неопределенность в ее применении, поскольку не разъясняет, примыкает ли резервная территория к границе населенного пункта внутри населенного пункта либо за его пределами. При этом из картографического материала (карт) Генерального плана не усматривается, что спорная территория вообще примыкает к границе населенного пункта.

        Целевое назначение территории определено как жилая зона, однако имеется запрет на застройку резервной территории до использования земельных участков по целевому назначению без объяснения, относится ли этот запрет ко всем объектам либо за исключением объектов жилищного строительства, и без указания на то, что считается использованием по целевому назначению в соответствии с генпланом. Также норма носит отсылочный характер к последующим стадиям проектирования (без указания таких стадий проектирования: генерального плана либо каких-либо объектов).

        При этом Правила землепользования и застройки не устанавливают градостроительный регламент территориальной зоны «резерв развития населенного пункта», что противоречит требованиям частей 4, 6 статьи 36 Градостроительного Кодекса РФ, в которых приведены перечни земельных участков, на которые действие градостроительного регламента не распространяется, а также случаи, когда градостроительные регламенты не устанавливаются. В указанных перечнях отсутствуют земельные участки, относящиеся к территориальной зоне «резерв развития населенного пункта».

        Учитывая изложенное, Верховный Суд РФ оставил в силе Решение Краснодарского краевого суда от 30.07.2018 г., которым требования административного истца были удовлетворены.

        Отнесение земельного участка, имеющего вид разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства» к функциональным зонам зеленых насаждений общего пользования и территориальной зоне озелененных пространств рекреационного назначения отвечает требованиям определенности и не противоречит требованиям законодательства, имеющим большую юридическую силу.

        Требования документов территориального планирования могут вступать в объективное противоречие с интересами собственников.

        Согласование частных и публичных прав и интересов, установление между ними разумного и справедливого баланса достигаются, в том числе, путем законного установления случаев и порядка изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд, предоставления компенсации в связи с лишением собственника принадлежащего ему имущества, а также возможностью эксплуатации земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества без срока приведения их в соответствие с требованиями измененных градостроительных регламентов.

        Административный истец ссылался на нарушение процедуры принятия оспариваемых нормативных правовых актов, а также полагал, что Генеральный план и Правила землепользования и застройки не учитывают вид разрешенного использования земельного участка, предназначенного для индивидуального жилищного строительства, и нарушают ее права собственника.

        Довод апелляционной жалобы о том, что судом не приняты во внимание нарушение прав административного истца оспариваемыми нормативными правовыми актами и отсутствие баланса частных и публичных интересов, Верховный суд РФ также отклонил, указав, что нижестоящий суд обоснованно исходил из приоритета публичной цели устойчивого развития территории, согласно которому Генеральный план как документ долгосрочного планирования (часть 11 статьи 9 Градостроительного Кодекса РФ), определяя назначение территорий исходя из планов развития городского округа в целом, может не соответствовать ее фактическому использованию и допускать ее потенциальное изменение.

        При этом Верховный Суд РФ сослался на Европейский Суд по правам человека неоднократно отмечал, что в такой сложной сфере, как градостроительство, власти должны иметь широкие пределы усмотрения в осуществлении политики городского планирования и задача органов муниципальных образований при разработке документов территориального планирования состоит не в обеспечении приоритета прав собственников земельных участков в ущерб иным интересам, а в согласовании этих прав и интересов.

        Также Верховный Суд РФ указал, что с учетом необходимости гармоничного развития территорий правила землепользования и застройки разрабатываются для того, чтобы создать условия для устойчивого развития территорий населенных пунктов, и призваны обеспечивать не только права и законные интересы собственников и обладателей иных прав на земельные участки, но и защищаемые законом права и интересы иных физических и юридических лиц, а также публичные интересы, связанные, в частности, с сохранением окружающей среды и объектов культурного наследия, которые могут вступать в объективное противоречие с интересами собственников.

        Таким образом, приоритет публичной цели устойчивого развития территории обусловливает возможность ограничения в ходе градостроительной деятельности прав собственников и обладателей иных прав на земельные участки, расположенные на территории, правовой режим использования которой планируется изменить в соответствии с документами территориального планирования и градостроительного зонирования.

        Верховный Суд РФ оставил в силе Решение Краснодарского краевого суда от 20.02.2019 г., которым в исковых требованиях было отказано.

        Нахождение земельного участка согласно генеральному плану одновременно в двух функциональных зонах, если одна из данных зон фактически определяет границы территории общего пользования, не влечет возникновения неопределенности правового режима земельного участка, поскольку позволяет установить в отношении земельного участка одну территориальную зону и отобразить в ней территорию общего пользования, на которую действие градостроительного регламента установленной территориальной зоны распространяться не будет.

        Административный истец просил признать частично недействительными генплан и ПЗЗ, указывая, что является собственником указанного земельного участка, который относится к землям населенных пунктов, и имеет вид разрешенного использования «для базы отдыха». В обоснование требований административный истец указал, что в соответствии с данными информационной системы обеспечения градостроительной деятельности земельный участок расположен в двух функциональных зонах: зоне санаторно-курортных учреждений и частично в зоне существующих улиц и дорог. Также земельный участок частично расположен в территориальной зоне Р-К (зоне санаторно-курортного назначения), а в отношении части земельного участка градостроительные регламенты не распространяются.

        Административный истец полагал, что отнесение земельного участка к двум функциональным зонам и отсутствие единого градостроительного регламента в отношении всего земельного участка противоречит частям 1, 4 статьи 3, пунктам 1, 3 части 3 статьи 8, части 1 статьи 24, части 4 статьи 30 и части 1 статьи 32 Градостроительного кодекса Российской Федерации и нарушает ее право на реконструкцию находящихся на земельном участке объектов капитального строительства.

        Краснодарский краевой суд исковые требования удовлетворил, однако Верховный Суд пришел к иным выводам, указав, что нет случае оснований полагать, что земельный участок расположен в двух территориальных зонах. Согласно сведений информационной системы градостроительной деятельности в отношении части земельного участка установлена одна территориальная зона санаторно-курортных учреждений а в отношении части земельного участка отнесенной к территории общего пользования градостроительные регламенты не распространяются, что не исключает использование части земельного участка, для которой установлен градостроительный регламент.

        В обоснование принятого акта Верховный суд РФ указал, что установлением для приусадебных земельных участков, находящихся в черте населенного пункта территориальной зоны СХ-1, запрещающей возведение жилого дома, нарушены требования статьи 4 Закона о личном подсобном хозяйстве, в соответствии с которым для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться земельный участок в границах населенного пункта (приусадебный земельный участок) и земельный участок за пределами границ населенного пункта (полевой земельный участок). Приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

        При этом Верховный суд РФ не согласился с доводами Краснодарского краевого суда, который посчитал, что поскольку 5 из 6 функциональных зон фактически определяют границы территории общего пользования, это не создает неопределенности правового режима земельного участка, поскольку позволяет установить одну территориальную зону и отобразить в ней территорию общего пользования, на которую градостроительные регламенты не распространяются.

        Оспаривание генерального плана и правил землепользования и застройки

        Незапланированные выходные позволили завершить анализ судебной практики города-курорта Анапа за 2019 год. Подобные обзоры для себя лично я готовлю уже более десяти лет и надеюсь, что этот материал будет полезен, как для участников судебных процессов в курортных городах, так и для всех интересующихся актуальной судебной практикой.

        Выбор дел для обзора определяется моей специализацией, в связи с чем обзор не претендует на всеохватность. При подготовке обзора проанализировано 38 судебных актов Верховного суда России, 120 судебных актов Арбитражного суда Северо-Кавказского округа и около 200 судебных актов Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда. Судебные акты судов общей юрисдикции, за некоторыми исключениями, в обзор практически не вощли, в связи с тем, что практика этих судов слишком разнонаправлена.

        Основную массу судебных споров в городе Анапе составляют земельные споры, споры в сфере градостроительства, о сносе и легализации самовольных построек и ряд других.

        Начать я хотел бы с анализа дел об оспаривании Генерального плана муниципального образования город-курорт Анапа (далее - Генплан) и Правил землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа (далее - Правила, ПЗЗ), поскольку в некоторых из этих споров Верховным судом РФ были сформулированы правовые позиции, имеющие значение для подобных споров не только для Анапы.

        Количество таких дел в Анапе значительно увеличилось в конце 2018 и особенно в 2019 году, что было вызвано большим количеством претензий к Генплану и ПЗЗ со стороны правообладателей объектов недвижимости, которые посчитали, что их интересы нарушены при принятии указанных документов. Около десяти таких дел были рассмотрены Апелляционной коллегией Верховного суда РФ.

        Отнесение земельных участков, находящихся в границе населенного пункта и имеющих вид разрешенного использования «для жилищного строительства» к функциональной зоне сельскохозяйственного назначения, подзоне «резерв развития населенного пункта» и территориальной зоне развития населенного пункта не отвечает требованиям определенности и противоречит требованиям законодательства, имеющим большую юридическую силу.

        Верховный суд РФ обосновал указанный вывод следующим:

        В разделе 3.8 Положения о территориальном планировании Генерального плана определены функциональные зоны, а для эффективного и упорядоченного взаимодействия функциональных зон в них выделены подзоны. Функциональная жилая зона включает следующие подзоны: жилой застройки; резерв развития населенного пункта; жилой застройки рекреационной направленности с размещением гостевых домов, мини-гостиниц, апарт-отелей; смешанного размещения жилых домов, объектов общественно-делового и коммунально-складского назначения.

        В пункте 3.8.2 Положения о территориальном планировании Генерального плана приведено описание подзоны «резерв развития населенного пункта» как территории, примыкающей к границе населенных пунктов. Определено, что резервные территории не подлежат застройке капитальными зданиями и сооружениями до их использования по целевому назначению в соответствии с генеральным планом. Также указано, что разделение на подзоны носит условный характер. При создании комплексной застройки возможна организация смешанных композиций жилых групп различного типа. Конкретизация в этом вопросе подлежит решению на последующих стадиях проектирования.

        Данная норма, по мнению Верховного Суда РФ, создает неопределенность в ее применении, поскольку не разъясняет, примыкает ли резервная территория к границе населенного пункта внутри населенного пункта либо за его пределами. При этом из картографического материала (карт) Генерального плана не усматривается, что спорная территория вообще примыкает к границе населенного пункта.

        Целевое назначение территории определено как жилая зона, однако имеется запрет на застройку резервной территории до использования земельных участков по целевому назначению без объяснения, относится ли этот запрет ко всем объектам либо за исключением объектов жилищного строительства, и без указания на то, что считается использованием по целевому назначению в соответствии с генпланом. Также норма носит отсылочный характер к последующим стадиям проектирования (без указания таких стадий проектирования: генерального плана либо каких-либо объектов).

        При этом Правила землепользования и застройки не устанавливают градостроительный регламент территориальной зоны «резерв развития населенного пункта», что противоречит требованиям частей 4, 6 статьи 36 Градостроительного Кодекса РФ, в которых приведены перечни земельных участков, на которые действие градостроительного регламента не распространяется, а также случаи, когда градостроительные регламенты не устанавливаются. В указанных перечнях отсутствуют земельные участки, относящиеся к территориальной зоне «резерв развития населенного пункта».

        Учитывая изложенное, Верховный Суд РФ оставил в силе Решение Краснодарского краевого суда от 30.07.2018 г., которым требования административного истца были удовлетворены.

        Отнесение земельного участка, имеющего вид разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства» к функциональным зонам зеленых насаждений общего пользования и территориальной зоне озелененных пространств рекреационного назначения отвечает требованиям определенности и не противоречит требованиям законодательства, имеющим большую юридическую силу.

        Требования документов территориального планирования могут вступать в объективное противоречие с интересами собственников.

        Согласование частных и публичных прав и интересов, установление между ними разумного и справедливого баланса достигаются, в том числе, путем законного установления случаев и порядка изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд, предоставления компенсации в связи с лишением собственника принадлежащего ему имущества, а также возможностью эксплуатации земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества без срока приведения их в соответствие с требованиями измененных градостроительных регламентов.

        Административный истец ссылался на нарушение процедуры принятия оспариваемых нормативных правовых актов, а также полагал, что Генеральный план и Правила землепользования и застройки не учитывают вид разрешенного использования земельного участка, предназначенного для индивидуального жилищного строительства, и нарушают ее права собственника.

        Довод апелляционной жалобы о том, что судом не приняты во внимание нарушение прав административного истца оспариваемыми нормативными правовыми актами и отсутствие баланса частных и публичных интересов, Верховный суд РФ также отклонил, указав, что нижестоящий суд обоснованно исходил из приоритета публичной цели устойчивого развития территории, согласно которому Генеральный план как документ долгосрочного планирования (часть 11 статьи 9 Градостроительного Кодекса РФ), определяя назначение территорий исходя из планов развития городского округа в целом, может не соответствовать ее фактическому использованию и допускать ее потенциальное изменение.

        При этом Верховный Суд РФ сослался на Европейский Суд по правам человека неоднократно отмечал, что в такой сложной сфере, как градостроительство, власти должны иметь широкие пределы усмотрения в осуществлении политики городского планирования и задача органов муниципальных образований при разработке документов территориального планирования состоит не в обеспечении приоритета прав собственников земельных участков в ущерб иным интересам, а в согласовании этих прав и интересов.

        Также Верховный Суд РФ указал, что с учетом необходимости гармоничного развития территорий правила землепользования и застройки разрабатываются для того, чтобы создать условия для устойчивого развития территорий населенных пунктов, и призваны обеспечивать не только права и законные интересы собственников и обладателей иных прав на земельные участки, но и защищаемые законом права и интересы иных физических и юридических лиц, а также публичные интересы, связанные, в частности, с сохранением окружающей среды и объектов культурного наследия, которые могут вступать в объективное противоречие с интересами собственников.

        Таким образом, приоритет публичной цели устойчивого развития территории обусловливает возможность ограничения в ходе градостроительной деятельности прав собственников и обладателей иных прав на земельные участки, расположенные на территории, правовой режим использования которой планируется изменить в соответствии с документами территориального планирования и градостроительного зонирования.

        Верховный Суд РФ оставил в силе Решение Краснодарского краевого суда от 20.02.2019 г., которым в исковых требованиях было отказано.

        Нахождение земельного участка согласно генеральному плану одновременно в двух функциональных зонах, если одна из данных зон фактически определяет границы территории общего пользования, не влечет возникновения неопределенности правового режима земельного участка, поскольку позволяет установить в отношении земельного участка одну территориальную зону и отобразить в ней территорию общего пользования, на которую действие градостроительного регламента установленной территориальной зоны распространяться не будет.

        Административный истец просил признать частично недействительными генплан и ПЗЗ, указывая, что является собственником указанного земельного участка, который относится к землям населенных пунктов, и имеет вид разрешенного использования «для базы отдыха». В обоснование требований административный истец указал, что в соответствии с данными информационной системы обеспечения градостроительной деятельности земельный участок расположен в двух функциональных зонах: зоне санаторно-курортных учреждений и частично в зоне существующих улиц и дорог. Также земельный участок частично расположен в территориальной зоне Р-К (зоне санаторно-курортного назначения), а в отношении части земельного участка градостроительные регламенты не распространяются.

        Административный истец полагал, что отнесение земельного участка к двум функциональным зонам и отсутствие единого градостроительного регламента в отношении всего земельного участка противоречит частям 1, 4 статьи 3, пунктам 1, 3 части 3 статьи 8, части 1 статьи 24, части 4 статьи 30 и части 1 статьи 32 Градостроительного кодекса Российской Федерации и нарушает ее право на реконструкцию находящихся на земельном участке объектов капитального строительства.

        Краснодарский краевой суд исковые требования удовлетворил, однако Верховный Суд пришел к иным выводам, указав, что нет случае оснований полагать, что земельный участок расположен в двух территориальных зонах. Согласно сведений информационной системы градостроительной деятельности в отношении части земельного участка установлена одна территориальная зона санаторно-курортных учреждений а в отношении части земельного участка отнесенной к территории общего пользования градостроительные регламенты не распространяются, что не исключает использование части земельного участка, для которой установлен градостроительный регламент.

        В обоснование принятого акта Верховный суд РФ указал, что установлением для приусадебных земельных участков, находящихся в черте населенного пункта территориальной зоны СХ-1, запрещающей возведение жилого дома, нарушены требования статьи 4 Закона о личном подсобном хозяйстве, в соответствии с которым для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться земельный участок в границах населенного пункта (приусадебный земельный участок) и земельный участок за пределами границ населенного пункта (полевой земельный участок). Приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

        При этом Верховный суд РФ не согласился с доводами Краснодарского краевого суда, который посчитал, что поскольку 5 из 6 функциональных зон фактически определяют границы территории общего пользования, это не создает неопределенности правового режима земельного участка, поскольку позволяет установить одну территориальную зону и отобразить в ней территорию общего пользования, на которую градостроительные регламенты не распространяются.

        Прокуратура выявила нарушения в правилах землепользования Анапы


        В нарушение ч. 9, 10 ст. 31 Градостроительного кодекса РФ территориальные зоны Правил землепользования и застройки не соответствуют функциональным зонам Генерального плана муниципального образования город-курорт Анапа, что предоставляет возможность возведения коммерческих и промышленных объектов в зеленых зонах; предприятий, производств и обустройство санитарно-защитных зон в зоне жилой застройки; объектов транспортной инфраструктуры в зоне общественных пространств и зеленых насаждений общего пользования.

        Также, определения отдельных понятий, приведенных в Правилах землепользования и застройки, не соответствуют положениям градостроительного законодательства.

        В связи с чем, на указанное решение Совета муниципального образования город-курорт Анапа принесен протест, который находится на рассмотрении.

        Изменения на муниципальном уровне

        Чтобы не «обжечься» при покупке и строительстве жилья в Анапе необходимо принять во внимание и требования местных органов власти.

        Согласно Решению Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 30 января 2019 года № 417 «О мерах по сохранению окружающей среды, природных лечебных ресурсов при строительстве и реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства» в городе-курорте Анапа, в станице Благовещенской, в селах Витязево, Сукко, Варваровка, Большой и Малый Утриш не допускается строительство и реконструкция объектов индивидуального жилищного строительства при отсутствии технической возможности подключения к централизованной системе холодного водоснабжения и водоотведения.

        То есть, администрация города просто не будет рассматривать уведомления о строительстве в этих населенных пунктах при отсутствии положительных техусловий от ОАО «Анапа Водоканал».

        Управлению муниципального контроля поручено выявлять нарушителей и принимать меры по прекращению строительства таких объектов.

        Можно по-разному оценивать этот документ, но кто предупрежден – тот вооружен.

        Чтобы нечаянно не стать владельцем «самостроя», рекомендуем всем приобретателям жилья в Анапе принять решение Совета к сведению уже сейчас.

        Основные отличия садового и жилого дома

        Прежде всего, при подборе вариантов нужно четко понимать, чем садовые и жилые дома отличаются друг от друга по закону.

        1. Вид разрешенного использования земли

        Тут уместно заглянуть в выписку из ЕГРН или в старое свидетельство о праве собственности на землю.

        Если в нем написано, что видом разрешенного использования земли является индивидуальное жилищное строительство, то и дом строится индивидуальный жилой.

        Если в правоустанавливающем документе указано, что земля предназначена для садоводства либо для дачного строительства, то такие участки признаются садовыми.

        На садовом земельном участке возможно строительство дома как со статусом «садовый», так и со статусом «жилой».

        Но основное назначение садового участка - не строительство, а выращивание сельхозкультур и отдых. Поэтому если планируется активная застройка, то лучше остановить свой выбор на землях ИЖС.

        2. Целевое назначение постройки

        Закон говорит о том, что садовый дом предназначен для сезонного использования гражданами.

        Как следствие, в садовом доме нельзя «прописаться» (так как он не для проживания, а для использования).

        Жилой дом, напротив, предназначен именно для проживания граждан, а значит, с регистрацией проблем не будет.

        При этом закон уравнял понятия «объект индивидуального жилищного строительства», «жилой дом» и «индивидуальный жилой дом». Если они «звучат» в документах, то строение является жилым, и «прописка» возможна.

        3. Конструктивные особенности

        Жилые дома независимо от того, на каких землях они возведены, должны отвечать следующим требованиям:

        - количество наземных этажей не превышает три;

        - общая высота здания составляет не более 20 метров;

        - внутренние помещения здания не предназначены для раздела на самостоятельные объекты недвижимости (то есть, «не дробятся» на квартиры).

        Если постройка «не вписывается» в эти параметры, то жилой она не признается.

        На садовые дома эти ограничения не распространяются.

        Однако возведение на садовом участке жилого дома со статусом «ОКС» (то есть, дома на капитальном фундаменте) возможно, только если это допускается градостроительным регламентом данной местности.

        Поэтому поход в местный отдел архитектуры до начала стройки для «дачников» все равно неизбежен.

        4. Сроки завершения «дачной амнистии»

        Для домов, возведенных на землях садоводств и на землях ИЖС, они различаются.

        Для ИЖС и ЛПХ «дачная амнистия» по факту закончилась 4 августа 2018 года со вступлением в силу ФЗ № 340.

        Для «дачников», возводящих дома на садоводческих землях, она продлится до 1 марта 2019 года. До этой даты они регистрируют свои права на постройку на основании «усеченного» пакета документов.

        Законом допускается возможность признания садового дома жилым домом, и наоборот, жилого дома – садовым. Поэтому критерии отнесения постройки к тому или иному типу строения так важны.

        Например, собственнику садового дома может быть отказано в переводе строения в жилое из-за его несоответствия требованиям, предъявляемым к жилому дому.

        Читайте также: