Плюсы и минусы покупки апартаментов в болгарии
Обновлено: 06.07.2024
Всем привет! В последние годы множество наших соотечественников приобретают недвижимость в Болгарии. Особенно часто квартиры в этой стране покупают люди пенсионного возраста, которые всю жизнь копили на домик у моря и вот их мечта сбылась. Кроме этого, для пенсионеров в Болгарии есть специальная программа, упрощающая процесс покупки недвижимости и оформления документов.
Но не все так просто. Как и везде, в покупке жилья в Болгарии есть свои плюсы и минусы. Именно об этом будет сегодняшний пост.
Рассмотрим основные плюсы и минусы приобретения недвижимости в Болгарии.
Плюсы
Доступные цены. Это один из определяющих факторов, который привлекает наших людей. Возможность приобрести за относительно небольшую цену квартиру или домик у моря греет душу многим россиянам, которые всю жизнь прожили в суровом отечественном климате. Стоимость жилья в Болгарии дешевле, чем в Испании, Италии и даже Греции. Если сравнивать с российскими ценами, то жилье в Болгарии стоит существенно ниже, чем в Питере или Москве.
Развитая инфраструктура в курортных городах . Туризм – это одна из главных статей дохода в Болгарии. Поэтому развитию этой отрасли уделяется большое внимание. Здесь следят за состоянием дорог, строят новые дома, развивают и благоустраивают территорию.
Похожий язык, традиции, культура. Болгары – это восточные славяне, как и русские, украинцы, белорусы. Поэтому русскоязычному человеку в Болгарии будет адаптироваться гораздо легче, чем в других странах Европы, не говоря уже об Азии или, скажем, Турции, где совсем другой язык и традиции.
Особые условия для пенсионеров. По местным законам, если вы пенсионер, то можете получить вид на жительство по упрощенной схеме. Вам нужно купить здесь недвижимость, подтвердить свое финансовое благополучие, пройти процедуру оформления и все, живите и радуйтесь.
Минусы
Купленное жилье сложно продать . Если по каким-то причинам вы решите больше не жить в Болгарии, то продать жилье вам будет довольно сложно, так как конкуренция просто огромная.
Проблемы со сдачей в аренду . Если вы покупаете недвижимость в Болгарии, рассчитывая хорошо заработать на сдаче ее в аренду в высокий сезон, то вас может ждать разочарование. Предложение в этой стране превышает спрос, поэтому многим владельцам недвижимости приходится занижать цены, чтобы сдать жилье.
Отрицательное отношение многих болгар к социалистическому прошлому. Многие болгары очень болезненно относятся к тому, что долгое время были зависимы от СССР. Особенно это касается молодежи. Поэтому, не исключено, что их отрицательное отношение к СССР может перекинуться на вас, как представителя страны-агрессора (по их мнению).
Проблемы с отоплением зимой. В стране отсутствует центральное отопление и есть проблемы с газом. Поэтому зимой, когда в Болгарии довольно прохладно, у вас могут возникнуть проблемы с отоплением своей квартиры.
“В последние годы россияне активно продают курортную недвижимость на болгарском побережье. Значит они разочаровались своей покупкой?”
Как те, кто владеет актуальной и достоверной информацией о состоянии рынка недвижимости в Болгарии, можем уверенно сказать, что на самом деле достаточно мало россиян продают свое жилье. Очень многие живут тут достаточно давно, остаются в межсезонье и не собираются расставаться со своей недвижимостью у моря.
А те, кто решили продать квартиру в Болгарии, приняли такое решение потому что:
- Появились непредвиденные обстоятельства, возможно финансовые трудности. В таких ситуациях люди оставляют только самое необходимое для жизни, а остальное продают.
- С возрастом у них появились проблемы со здоровье, стали сложно переносить перелеты и длительные путешествия, поэтому решили вернуться на родину к детям.
- В свое время купили апартаменты на побережье как дачу, чтобы вывозить летом детей к морю. Со временем дети выросли, у них появились свои дела и заботы на лето, и квартира просто стала не нужна.
Рынок недвижимости в Болгарии, как и в любой другой стране Европы, имеет свои “подводные камни” и опасности. Минусы у покупки недвижимости у моря в Болгарии есть. Но все они связаны с:
- незнанием особенностей местного законодательства;
- отсутствием актуальной информации о тенденциях на рынке недвижимости;
- сотрудничеством с недобросовестными риэлторами.
Если взвесить все ЗА и ПРОТИВ и построить свое value of money (соотношение цены/качества), то купить квартиру в Болгарии у моря нужно уже сейчас, пока здесь самые доступные цены в Европе.
“Боюсь попасть на “развод” и купить квартиру с долгами или ипотекой, так как на форумах нередко пишут о том, как болгары кидают покупателей.”
Прочитав истории о том, как у россиян отбирают недвижимость в Болгарии по разным мошенническим “схемам”, у многих клиентов возникает страх приобрести квартиру, заложенную в банке или, например, с наследниками.
Действительно, болгарское законодательство не запрещает продавать жилье, заложенное в банке по ипотеке. А в обязанности нотариуса не входит проверка наличия обременений.
Тарас Розгон, генеральный директор компании BolgarskiyDom:«Не верьте на слово продавцу. Тщательно проверяйте документы. В день нотариального оформления и передачи денег, зайдите на сайт icadastre.bg и лично проверьте объект на предмет наличия обременений. Но лучше воспользуйтесь услугами грамотного юриста, который все проверит. Или обратитесь в наше агентство (узнайте, как мы проверяем юридическую чистоту объектов недвижимости)».
Потому что это неудачная инвестиция
Вам уже успели сказать, что вы будете экономить, останавливаясь не в отеле, а на собственной "даче"? Что в любой момент вы можете продать свой апартамент втрое дороже и здорово на этом заработать? Что сможете сдавать свой апартамент и зарабатывать огромные деньги?
Не совсем так. Арендовать апартаменты в Болгарии зачастую выгоднее, чем покупать собственные. Вам не нужно будет делать ремонт, платить налоги таксу поддержки. К тому же вы можете быть не привязаны к конкретному месту.
С продажей все тоже непросто. Чтобы купить объект, который с годами подорожает, вам надо очень хорошо разбираться в болгарской недвижимости и правильно оценивать процессы, происходящие в болгарской экономике. И то возможно вступление в игру непредсказуемых факторов типа смертоносных вирусов и закрытия границ. Я знаю очень много случаев, когда люди продавали свои дома себе в убыток. И всего пару случаев, когда они оставались в плюсе.
Насчет сдачи я уже писала, можете посмотреть на канале. Скажу коротко: это довольно муторное дело, предложение повышает спрос, а если вы не хотите нарушать закон, то придется еще и получать лицензии и платить налоги. В общем, это не совсем пассивный заработок, а в некоторых случаях и не совсем заработок - хорошо если расходы окупаются.
Можно ли удачно инвестировать в болгарскую недвижимость? Да, можно. но только в том случае, если вы хорошо разбираетесь в болгарской недвижимости и происходящих на рынке процессах. Или если вы редкий счастливчик))
Некоторые подводные камни
Слишком дешевая недвижимость. Нереально низкая стоимость, как правило, свидетельствует о скрытых недостатках жилого объекта. К ним могут относиться: плохое расположение, полуподвальное помещение, неудобная планировка апартаментов, ветхость здания, проблемы с застройщиком или с документами. Учтите, что слишком дешевые квартиры в Болгарии - это в большинстве случаев неликвидная недвижимость, которая не только не принесет дохода, но со временем еще больше потеряет в цене.
Неправильный выбор жилого объекта. Необходимо понимать, что недвижимость на курортах предназначена исключительно для сезонного проживания. Особенно это касается жилых комплексов курортного типа или апарт-отелей, инфраструктура которых, наравне с инфраструктурой всего курорта, “умирает” в межсезонье.
- Зимой можно не обратить внимание на то, что квартира расположена прямо над шумным рестораном в силу того, что он закрыт.
- Летом можно не понять, насколько холодно и сыро будет в квартире, расположенной слишком близкой к морю и имеющей северное расположение.
- Выбирая квартиру летом для круглогодичного проживания, можно не знать, что в зимний период расстояние до ближайшего работающего продуктового магазина составит не менее 1 км, а иногда и больше.
Непомерные расходы на обслуживание. Некоторые жилые комплексы привлекают покупателей современным дизайном и разнообразием оказываемых услуг. Однако, в конце концов покупка заветных апартаментов оборачивается непомерно высокими расходами - 600-1000 евро в год. Эти подводные камни можно заметить и обойти, если внимательно, желательно с участием юриста, изучить условия контракта. Еще один вариант - приобретать жилье в обычных домах, где такса за обслуживание значительно ниже.
Покупка недвижимости на стадии строительства. Покупая уже готовое жилье, вы можете сразу увидеть его положительные и отрицательные стороны, недвижимость же на стадии котлована, увы, не дает такой возможности. Будет ли соответствовать жилой объект заявленным характеристикам: вид из окна, доступные услуги комплекса, прилегающая территория. Определенные риски могут возникнуть в отношении документов и соблюдения сроков строительства.
Александр Котов, руководитель отдела продаж агентства BolgarskiyDom:«Учтите также, что если по каким-либо причинам вы будете не в состоянии придерживаться графика выплат, будет очень сложно получить обратно уже внесенные средства».
Это вовсе не означат «покупать только готовые объекты», скорее нужно аккуратно выбирать застройщика и учитывать возможные риски.
Итак, проанализировав опыт других, мы постарались объективно раскрыть основные плюсы и минусы покупки недвижимости в Болгарии. А что думаете об этом вы? Ищите информацию, советуйтесь с другими, посетите Болгарию и посмотрите на нее своими глазами. Так вы сможете принять оптимальное решение и избежать разочарования.
Недвижимость в Болгарии: плюсы и минусы
Болгария! С чем ассоциируется у наших соотечественников это балканское государство? Спросите любого, и в ответ вы услышите примерно следующее: теплое море, удивительно красивые горные пейзажи, европейский сервис и, главное, относительно низкие цены, в том числе и на жилье. Именно эти факторы определили лидерство Болгарии у российских покупателей недвижимости за рубежом. А что думаете о Болгарии вы? Мечтаете ли стать владельцем болгарской собственности? Или все еще сомневаетесь?
Согласитесь, что перед принятием такого важного решения, вначале стоит все хорошенько обдумать, взвесить все плюсы и минусы, постараться разглядеть подводные камни, предвидеть возможные последствия в будущем. Такой подход поможет избежать разочарований и в полной мере насладиться будущей покупкой.
Давайте вначале поговорим о положительном и детально осветим главные факторы, влекущие российского покупателя в это балканское государство. После этого, для объективности оценки, рассмотрим минусы, которые обязательно стоит учесть иностранному покупателю.
Минусы покупки
Визовые ограничения. Так как Болгария - это уже Европейский Союз, для граждан России и большинства стран СНГ въезд и пребывание в стране создает определенные трудности. Иностранцам, не являющимся гражданами ЕС, приобретение недвижимости дает право лишь на получение мульти визы с возможностью пребывания до 90 дней подряд. Является ли это весомым недостатком или нет, зависит от целей приобретения собственности.
Запрет на продажу земли иностранцам. По закону Болгарии иностранный гражданин не имеет права на приобретение в собственность земельного участка. Если вы решили купить апартаменты в новостройке, тогда это ограничение Вас не касается. Если же ваша цель - домик в деревне или вилла на берегу моря, тогда с покупкой возникнут определенные сложности. Фактически вы купите только строение, а землю будете арендовать у государства. Однако эту преграду можно вполне легально обойти. Для этого необходимо открыть фирму в Болгарии и оформить землю на юридическое лицо.
Проблемы с отоплением в зимний период. Отсутствие централизованного отопления и слабая газификация страны – существенные минусы для иностранцев. Этот фактор не стоит сбрасывать со счетов, так как многие жилые здания, особенно постройки социалистической эпохи, за счет отсутствия всех жильцов отапливаются не полностью. Это ухудшает состояние жилищного фонда и приводит к увеличению расходов на отопление. Однако, если заранее поинтересоваться системой отопления жилого объекта и количеством пустующих в зимний период квартир, можно обойти негативное воздействие этого фактора.
Слабое развитие инфраструктуры болгарской глубинки. Если инфраструктура крупных курортных центров достаточно развита, то в небольших городках и поселках этот параметр оставляет желать лучшего.
Отличия в подсчетах жилой площади. Некоторые неосведомленные покупатели неприятно удивляются, когда реальная площадь их квартиры оказывается меньше заявленной в документах. На самом деле при подсчетах в жилую площадь в Болгарии включены общие доли (лестничные клетки, лифт), а также площадь террас и толщина внешних стен квартиры. Чтобы это не оказалось неприятным сюрпризом и для Вас, учитывайте это перед совершением сделки.
Неоднозначное восприятие населением социалистического прошлого. Учтите, что многие болгары болезненно реагируют, когда речь заходит о временах социалистической эпохи. Иногда это может влиять на отношение к россиянам. Учитывайте это, когда заводите разговоры с местными жителями.
Некоторые нюансы
Покупка болгарской недвижимости не дает никаких преимуществ в получении вида на жительство (единственное исключение – если вы готовы потратить на недвижимость более 600000 лев, то есть больше 300000 евро). Пенсионеры получат ВНЖ без проблем, остальным же придется искать другие возможности.
Покупая недвижимость, нужно сразу определиться, зачем она вам нужна: для отдыха или для постоянного проживания. В большинстве случаев это совершенно разные апартаменты/дома.
Вообще, тем, кто не уверен в том, что будет постоянно жить в Болгарии, лучше с покупкой до поры до времени вообще не заморачиваться. Арендовать квартиру совсем несложно, с домами дело обстоит похуже, но варианты есть (порой даже бесплатные). Имеет смысл пожить пару лет в арендованном жилье, чтобы получить представление о жизни в Болгарии вообще и о рынке недвижимости в частности. А потом уже и о покупке подумать. Если хочется приобрести недвижимость для отдыха, то тоже начать лучше с аренды, причем по возможности – с аренды где-то неподалеку от приглянувшегося объекта.
Нравится статья? Поделитесь с друзьями, нажав на кнопки соцсетей! Спасибо!
А кому же стоит покупать недвижимость в Болгарии?
Нет, не тем, кто собирается тут жить!
А кому же? Тем, кто уже тут живет и собирается жить дальше. Поверьте - после первой же зимовки у вас изменятся представления о том, какой должна быть идеальная болгарская квартира. Так что я настоятельно рекомендую сначала снимать жилплощадь, а потом уже обдумывать покупку. Это оптимальное решение, как мне кажется.
Да, есть счастливчики, кто сразу купил и не пожалел. В какой-то степени я сама к ним отношусь. Но признаю честно - сейчас я бы иначе отнеслась к покупке дома. Например, больше внимания уделила бы утеплению/отоплению, а также поискала бы дом с сарайчиками и теплым подвалом. А участок взяла бы раза в три поменьше, а то я даже не знаю, что у меня на его дальнем конце происходит)))
“Боюсь покупать квартиру в Солнечном береге, так как в сети много отрицательных отзывов о плохом качестве строительства местных апарт-комплексов.”
Часто владельцы жилья в Солнечном берегу, которые решили сэкономить и купили апартаменты “за копейки”, пишут негативные отзывы из-за их плачевного состояния и очерняют весь город, хотя как и в любом городе есть достойные постройки, а есть трущобы.
Солнечному берегу не более 50 лет. Развитие и массовая застройка начались относительно недавно в 2000-х годах. Этот период характеризовался огромным спросом на апартаменты у моря, поэтому шло ускоренное и упрощенное строительство. Естественно качество таких домов было низким и объяснялось их предназначением "для летнего проживания".
С 2010 года начал расти спрос на квартиры для постоянного проживания. Как следствие, изменился подход застройщиков к строительству. Появились современные апарт-комплекс, пригодные для круглогодичного проживания.
Александр Котов, руководитель отдела продаж компании BolgarskiyDom:«При поиске жилья, обращайте внимание на современные апарт-комплексы, построенные в 2010-2018 гг.
Еще один важный момент — управляющая компания (что-то вроде нашего ЖЭКа), обслуживающая дом. Все эти компании частные и работают по-разному. От качества их обслуживания зависит комфорт и цена проживания. Обратите внимание на внешний вид дома и придомовой территории. Если все чисто, значит управляющие хорошие».
“Цены на недвижимость в Болгарии не растут, а наоборот падают. Если захочешь продать квартиру, то потеряешь 10-15%.”
Многие сомневаются в том, стоит ли покупать квартиру в Болгарии у моря в 2021 году, так как не уверены, что при необходимости смогут вернуть вложенные деньги.
Чтобы не попасть в такую ситуацию и выгодно инвестировать свои деньги, рекомендуем ориентироваться на вторичную недвижимость. При этом обращайте внимание на качество строительства и уровень управляющей компании.
Светлана Шелест, менеджер-консультант компании BolgarskiyDom:«Покупайте студии и апартаменты в современных апарт-комплексах, возведенных в 2012-2018 гг. Цены на них как правило растут или как минимум стабильны.
Даже если возникнет необходимость срочной продажи, агентство BolgarskiyDom может выкупить квартиру за сумму до 80% от рыночной стоимости. Срок оформления подобной сделки занимает от 5 до 30 дней (в зависимости от периода и загруженности)».
Разбор проблем и минусов почему не стоит покупать квартиру в Болгарии?
Удивлены, почему агентство недвижимости в Болгарии пишет о минусах покупки курортного жилья на болгарском побережье?
Мы всегда предельно откровенны с нашими клиентами и не скрываем, что покупка апартаментов у моря может быть сопряжена с неожиданными проблемами.
Содержание:В этой статье вы узнаете:
- с какими “подводными камнями”, разочарованиями и проблемами могут столкнуться те, кто решил купить квартиру на берегу моря в Болгарии?
- выгодно или нет купить квартиру в Болгарии в 2021 году?
- почему некоторые россияне продают недвижимость в Болгарии?
Мы проанализировали самые распространенные переживания тех, кто думает о покупке апартаментов в Болгарии на море и подготовили практические советы!
“Если я не буду жить круглогодично в квартире, в т.ч. мои соседи, то после зимы в ней появится плесень.”
Да, высокая влажность на побережье действительно приводит к появлению плесени в не проветриваемых и холодных апартаментах, которые находятся в основном на первом партерном этаже.
Море не ограничивается песком пляжа, а уходит еще на несколько километров от него в виде грунтовых вод, глубина залегания которых не более одного-двух метров. Вследствие некачественной гидроизоляции домов на первой и второй линии вода может просачиваться в них. Как следствие, со временем осыпается штукатурка и образуется плесень.
Как избежать этой проблемы?
Плохая гидроизоляция домов характерна только для старых построек, возведенных до 2010 года, когда при строительстве гнались за скоростью и дешевизной.
В большинстве апарт-комплексов и жилых домов, построенных в последние 5-10 лет и предусмотренных для круглогодичного проживания, такой проблемы нет.
Анна Писарева, менеджер-консультант компании BolgarskiyDom:«Покупайте квартиру зимой. Так можно проверить ее состояние и не бояться, что перед сезоном продавец сделал косметический ремонт и "замазал" плесень.
Если вы уже владеете апартаментами в жилом доме старой постройки и по приезде летом сталкиваетесь с проблемой наличия плесени, то можете заключить договор с управляющей компанией на оказание услуги по проветриванию жилья зимой. Это может значительно снизить вероятность появления плесени снова после ее устранения».
Сельский дом или городская квартира?
Если вы являетесь идейным противником аренды как таковой, значит, покупать недвижимость все-таки нужно. Тогда возникает новый вопрос: какую именно недвижимость. К вашим услугам несколько типов недвижимости, и каждый из них имеет свои плюсы и минусы:
Плюсы
- + Низкие цены. Тут надо учитывать, что в принципе, цены на недвижимость в Болгарии, конечно, низкие, но на средние показатели ориентироваться смысла нет. Мы уже писали, от чего могут зависеть цены на болгарскую недвижимость.
- + Большой выбор. Недвижимости на продажу в Болгарии действительно много, причем везде и разной.
- + Возможность получать визу С для владельцев недвижимости (на несколько лет, но с пребыванием не более 90 дней в течение 180-дневного периода).
- + Низкие налоги (именно налоги, а не различные сборы в комплексах – они как раз могут быть достаточно высокими, и желательно перед покупкой этот вопрос уточнить).
- + В Болгарии хорошо жить (особенно если есть деньги, хотя и денег тут нужно поменьше чем в остальной Европе). На этот счет не будем распространяться, все преимущества Болгарии уже освещены в соответствующей статье.
- + Близость к морю или/и к горам (в зависимости от того, где недвижимость покупается). Болгария – небольшая страна, поэтому здесь, в принципе, все близко.
А оно вам надо?
На многие болгарские дома подолгу не находятся покупатели Итак, первый вопрос, который необходимо себе задать: а надо ли вообще приобретать недвижимость в Болгарии в собственность? Забудьте о том, что говорили вам сладкоголосые риэлторы: дома и апартаменты здесь – далеко не лучшее вложение средств. Избавиться от болгарской недвижимости может быть не так-то просто, а на содержание ее средства порой уходят немалые. Поэтому, если вы не уверены твердо, что планируете жить в Болгарии всерьез и долго, то, возможно, стоит рассмотреть вариант аренды? Это гораздо выгоднее, причем сегодня в Болгарии можно арендовать не только квартиру или апартаменты, но и сельский дом (причем иногда даже бесплатно).
Мы всегда готовы помочь вам с арендой недвижимости в Добриче, Варне и окрестностях этих городов – то есть там, где мы хорошо ориентируемся. Что же касается других регионов, то там тоже есть немало специалистов по аренде.
Как купить недвижимость в Болгарии, чтобы не пожалеть об этом?
Часть 1. Принимаем решение о покупке
Чтобы понять, как купить недвижимость в Болгарии, необходимо точно знать, как ее покупать не надо. В ряде случаев покупку лучше вообще не совершать, или совершать ее не сразу, или совершать ее не совсем так, как хочется поначалу. Это гораздо лучше, чем купить апартамент или дом, а потом горько об этом жалеть и писать грустные отзывы, ругая на чем свет Болгарию, болгар и весь мир.
Вообще, отрицательных отзывов о Болгарии мало. А те, которые есть, внушают смешанные чувства. С одной стороны, понятно, что нет у людей корысти ругать страну, в которой они купили недвижимость, наверное, и правда их что-то не устраивает. А с другой стороны, если бы они хоть чуть-чуть подумали перед совершением покупки, были бы хоть немного предусмотрительнее, то всех проблем им удалось бы избежать.
Потому что это дорого
Как?! Везде же пишут, что болгарская недвижимость стоит сущие копейки!
Это так, да не так) Болгарская недвижимость дешевле, чем во многих других странах - безусловно. Но иностранным покупателям ее продают дороже истинной цены. Иногда - в несколько раз дороже.
Есть, конечно, варианты. Вы можете не пользоваться услугами агентов, самостоятельно подобрать себе жилье на болгарских сайтах с болгарскими же ценами или покататься по селам и найти себе чуть ли не бесплатный домик. Все это возможно. Но это варианты для активных, располагающих временем, общительных. 99% русскоязычных предпочитают довериться агентам. Я не могу укорять этих людей, тем более, что мы и сами пошли в свое время этим путем)) Но в такой ситуации надо быть готовым к переплате.
Внимание! Этот пункт вызывает, как я поняла из комментариев, много вопросов, так что необходимо небольшое пояснение. Один и тот же продавец, скорее всего, продаст недвижимость и болгарскому и иностранному гражданину по одной и той же цене. Но если вы ищете недвижимость на сайтах, ориентированных ТОЛЬКО на иностранцев - цена почти наверняка будет выше. Это плата за перевод на ваш язык, разъяснения, русскоговорящих продавцов и т.п. Хотите сэкономить - покупайте у застройщика, или по объявлениям на болгарских сайтах, без посредников или в болгарских агентствах, которые работают не только с иностранцами.
Минусы
Как правило, при желании купить недвижимость в Болгарии о минусах не задумываются. А между тем, они есть, и не только упомянутые нами. Даже риэлторы, заинтересованные в покупателях болгарской недвижимости, часто предостерегают от покупки.
Только летом или круглый год?
Нравится статья? Поделитесь с друзьями, нажав на кнопки соцсетей! Спасибо!
Плюсы покупки
Привлекательные цены. Это, пожалуй, один из самых весомых факторов, определяющих спрос на болгарскую недвижимость. Стоимость квадратного метра даже в самых престижных районах балканского государства намного ниже стоимости аналогичной недвижимости в Италии, Испании и Греции. А если сравнивать с российским рынком, то элитная болгарская недвижимость вообще расположена в ценовом сегменте ниже среднего московского или питерского уровней. Добавьте к этому приемлемые цены на еду, транспорт и услуги в развлекательных учреждениях, и вы поймете, что соблазняет такое количество наших соотечественников.
- Последствия кризиса 2008 года и резкое падение спроса, в результате чего цены упали на 40%.
- Более низкая покупательная способность населения по сравнению со среднеевропейским уровнем.
- Социалистическое наследие страны.
Развитая инфраструктура курортных центров. Для Болгарии туризм - важный сектор национальной экономики, и его развитию уделяется первостепенное внимание. Большие средства направляются на ремонт старых и строительство новых дорог, развитие курортной инфраструктуры, благоустройство малых и больших курортов страны. И хотя Болгария пока еще отстает от других европейских стран, но уже сейчас выглядит очень достойно.
Родственные язык, культура, традиции. Русскоязычным покупателям зарубежной недвижимости будет гораздо легче акклиматизироваться в Болгарии, нежели в странах с незнакомым языком, своеобразной культурой, чуждым менталитетом. Также учитывайте, что болгарский курортный сектор ориентирован по большей части на туристов из России и стран СНГ, поэтому немалая часть болгар в той или иной степени владеют русским языком.
Особые условия для пенсионеров. Болгарское законодательство дает возможность получить вид на жительство для пенсионеров иностранцев по упрощенной схеме. Для получения ВНЖ необходимо всего лишь приобрести недвижимость, подтвердить свое финансовое состояние и пройти несложную процедуру оформления.
- Читайте наш материал: Недвижимость в Болгарии для пенсионеров
Недвижимость в Болгарии: плюсы и минусы
Стоит ли покупать недвижимость в Болгарии? Плюсы и минусы владения болгарской недвижимостью интересны всем, кто задумывается о покупке здесь квартиры или дома. Попробуем разобраться, насколько оправданна такая покупка.
Исключения
А исключения всегда есть! даже у меня в комментариях не раз писали люди, удачно купившие "дачку" на болгарском побережье или в горах, и с удовольствием приезжающие сюда отдыхать. А я и не говорила, что такого не бывает)) Я говорила, что такое бывает не всегда. Так что если вы - настоящий везунчик, можете не внимать моим предупреждениям и делать так, как вы считаете нужным. Я в любом случае желаю вам удачи!
И да, про коронавирус я специально не пишу, потому что это не только болгарская проблема и все-таки - форс-мажор.
«Подводные камни» при покупке апартаментов в Болгарии, или об управляющих компаниях без прикрас
Потому что это не даст вам никаких особых привилегий
Ни вида на жительство, ни свободного передвижения по Шенгену.
См. подпись к скрину.
Сейчас агенты уже не врут нахально, что наличие недвижимости в Болгарии облегчит вам процесс получения ВНЖ, но все-таки напишу об этом отдельно. Все, что вы получаете - это возможность получать визу на несколько лет. Но находиться в Болгарии все равно сможете не больше 90 дней в полугодие. Никаких преференций с т.з. получения вида на жительство недвижимость вам не даст.
Получить визу Д и ВНЖ вы, конечно же, тоже сможете. Но только в том случае, если у вас есть для этого основания. Их список можете посмотреть тут .
Почему не стоит покупать недвижимость в Болгарии
Попалась мне статья, почему стоит покупать болгарскую недвижимость. Статья мне не понравилась. Явно ее писал дешевый наемный копирайтер, не знающий о Болгарии ничего. Но поспорить-то хочется! Поэтому я решила написать, почему лучше не покупать болгарскую недвижимость. Впрочем, важный аргумент "за" я тоже приведу. В конце.
“Некоторые купили апартаменты в комплексе, в котором, как оказалось, в основном живут иностранцы. Управляющая компания стала выставлять огромные счета. Поменять управляющую компанию оказалось очень сложно, так как практически невозможно собрать большинство собственников-иностранцев для голосования по этому вопросу. Боюсь оказаться в такой же ситуации!”
Это единичные случаи. Как правило, в комплексах достаточно редко поднимают таксу поддержки. Как и цены на хлеб, такса поддержки может подниматься, когда происходит инфляция. У нормальных компаний это прописано в договоре на поддержку. Есть также случаи, когда такса поддержки наоборот понижалась, когда, например, в 2014 году была дефляция.
Тарас Розгон, генеральный директор компании BolgarskiyDom:«Внимательно читайте договор, который заключается с управляющей компанией. Там прописано все, в т.ч. стоимость обслуживания».
Недвижимость в Болгарии: плюсы и минусы покупки
Курорты Болгарии давно привлекают наших земляков. Море с лазурным побережьем и живописные пейзажи западают в душу каждому, кто тут был. Не меньший интерес со стороны россиян и граждан СНГ вызывает недвижимость в этой балканской стране. Этому есть несколько причин, но есть и минусы, которые требуют ответственного подхода к покупке недвижимости в Болгарии.
Ниже детально разберем преимущества и недостатки болгарского направления с точки зрения приобретения жилья. Эти советы помогут правильно подойти к приобретению недвижимости и не допустить ошибок при покупке.
Плюсы покупки недвижимости в Болгарии
- Сравнительно низкие цены. Наверное, это ключевой аспект, развивающий спрос на болгарское жилье. Для сравнения, 1 м² в Софии стоит ≈ 900 €, на Черноморском побережье – 600-800 €. В других странах с развитым курортным туризмом средняя стоимость недвижимости примерно следующая:
Италия – от 2,500 до 5,500 € / 1 м².
Испания – 1,750 € / 1 м².
Греция – 1,500 € / 1 м².
Черногория – от 1,200 € до 2,100 € / 1 м².
Хорватия – 2,600 € / 1 м².
Анапа – 1,100 € / 1 м².
Сочи – 3,850 € / 1 м².
Получаем, что недвижимость в центре Болгарии минимум вдвое дешевле, чем на других курортах.
- Развитая инфраструктура на курортах . Для Болгарии главное – развивать туристические направления в стране. Власти инвестируют большие деньги в развитие курортов.
- Разнообразие курортных зон . В Болгарии есть сезонные и круглогодичные курорты. Живя здесь, можно отдыхать весь год: летом – на морских курортах, в остальное время – на горнолыжных и бальнеологических.
- Близкая культура . Это выражено в следующем:
Сюда приезжают много туристов из бывшего СССР, которые хорошо владеют русским языком.
Социалистическое прошлое. Болгария была в соцлагере, поэтому взрослое поколение страны все еще знает русский язык.
В середине 2000 г. в Болгарии произошел экономический «бум», и русскоязычные иностранцы успели скупить много недвижимости на побережье.
- Простая программа оформления ВНЖ для пенсионеров . Законы балканского государства разрешают иностранным пенсионерам оформить ВНЖ по облегченной программе. Для этого нужно арендовать, либо купить недвижимость в Болгарии , доказать личное финансовое состояние и пройти элементарный этап оформления.
- Смена валюты . С 2024 г. Болгария переходит на валюту евро, а от этого один шаг до вступления в зону Шенгенского соглашения.
Минусы покупки недвижимости в Болгарии
- Визовые условия . С 2007 г. Болгария является государством-членом Евросоюза. Поэтому для граждан РФ и СНГ есть ограничения по въезду и проживанию на территории страны. Всем, кроме граждан ЕС, покупка недвижимости позволяет получить мультивизу. С ней можно находится в стране до 90 дней два раза в году. Да, для регулярного пребывания в Болгарии это проблема. Однако если недвижимость приобретается для сезонного отдыха или сдачи ее в аренду, то трех месяцев достаточно.
- Запрет для приезжих на покупку земельного участка . Болгарское законодательство лишает иностранцев, которые не являются гражданами ЕС, прав на покупку земли в стране. Купить квартиру проблем не составит. А вот с приобретением частного дома у Черноморского побережья или в одной из деревень могут возникнуть трудности. В этом случае вы приобретаете лишь само сооружение, а земельный участок, на котором оно стоит, берете в аренду. Чтобы избежать такого, можно открыть фирму в Болгарии , и оформить участок на юридическое лицо.
- Зимнее отопление . Республика испытывает трудности с централизованным отоплением и газификацией. Большинство новостроек и старых жилых зданий зимой отапливаются частично из-за отсутствия жильцов. Это негативно влияет на состояние зданий и увеличивает расходы на отопительные услуги. Избежать неприятных последствий можно, уточнив перед покупкой о системе отопления дома и количестве пустующих квартир зимой.
- Неразвитая инфраструктура в провинции . В больших городах и на крупных курортах Болгарии инфраструктура хорошо развита. Здесь есть все для полноценной жизни. В глубинке страны ситуация обратная – мало магазинов и крупных супермаркетов, проблемы с общественным транспортом и т.д.
Стоит ли покупать недвижимость в Болгарии?
Все зависит от цели покупки. Рассмотрим несколько ситуаций и дадим советы для каждой из них. Итак допустим, вы приобретаете жилье:
Для заработка на аренде?
Первый вариант заработка – сдавать квартиру в курортном комплексе во время туристического сезона. В этом случае, чтобы заработать, важно покупать недвижимость с удобным расположением по отношению к морю, обращая внимание на качество жилого объекта и уровень услуг в жилом комплексе.
Второй вариант – сдавать квартиру круглый год. Для этих целей подойдет недвижимость в крупных городах на побережье, где спрос на аренду высокий и летом, и зимой.
Предостережение. Учитывайте, что больших денег заработать не получится по нескольким причинам:
- Во-первых. Квартира не всегда будет заселена туристами. По статистике, в курортный сезон загруженность жилья составляет 50-70%, в зависимости от его типа.
- Во-вторых. Необходимо оплачивать услуги управляющей компании, которая будет сдавать вашу недвижимость в аренду (около 25-30% от общей суммы).
- В-третьих. Нужно рассчитываться по коммунальным услугам и налогам.
Из опыта можем сказать, что сдача курортной недвижимости в аренду позволяет собственнику окупить таксу за обслуживание комплекса и получить небольшой доход сверху.
Для перепродажи по более высокой цене?
Цены на недвижимость в Болгарии продолжают расти . Однако такого бума, как в середине 2000-х, когда имущество через 1-2 года росло в цене на 30%, ждать не стоит.
Сегодня заработать денег таким способом получится, если вы найдете объект с высокой ликвидностью по низкой цене. Например, человеку нужно срочно продать недвижимость, поэтому он сильно снижает цену.
Для сезонного отдыха с семьей?
Самое то. В сезон можно приехать с семьей на отдых, а в свободное время сдавать квартиру отдыхающим. Так можно покрыть расходы на таксу поддержки, обслуживание, коммунальные услуги.
Для постоянного проживания?
Здесь важно правильно выбрать место. Рекомендуем покупать квартиру / дом в городах или на крупных курортах с развитой инфраструктурой, которая функционирует круглый год.
Что ждать от УК?
В идеале Управляющая компания должна заботиться о том, чтобы жизнь в комплексе была приятной и безопасной. Но не все компании с этим справляются.
Что можно сделать, если работа управляющей компании вас не устраивает? Для начала – почитать договор с ней. Там должны быть указаны обязанности сторон, и их ответственность.
Лучше всего, конечно, читать договор не в одиночестве, а в компании юриста. Болгарского юриста – это важно. И юриста независимого, а не нанятого УК – это еще важнее. Потому что самостоятельно разобраться во всех вопросах вряд ли удастся. Параллельно рекомендуется изучить закон об этажной собственности – по сути, именно он регулирует отношения собственников апартаментов с управляющей компанией.
Поначалу все выглядело совсем неплохо Чтобы внести изменения в договор с управляющей компанией или вообще этот договор расторгнуть, чтобы подобрать лучшего управителя, необходимо провести общее собрание жильцов комплекса. И вот тут часто возникают определенные проблемы с тем, чтобы таких активных жильцов набралось достаточно. Многие пишут доверенности на управляющую компанию, что ведет к различным злоупотреблениям со стороны последней. Тем же, кто хочет чего-то добиться от УК, приходится искать других собственников, что порой превращается в увлекательный квест, особенно если учесть, что многие в свой апартамент приезжают на недельку в год. Так что собрать всех в одно время и в одном месте может быть задачей почти неразрешимой.
Пользуясь тем, что большинство собственников не знают болгарские законы и не хотят портить отдых постоянными выяснениями отношений и судами, управляющие компании часто ведут себя нехорошо.
Очень часто УК «забывают» предоставить отчеты о финансовых тратах (т.е. на что, собственно, ушли уплаченные им «таксы поддержки»). Иногда плохо выполняют свои обязанности (не чистят бассейн, не убирают территорию). Иногда без ведома собственников сдают их апартаменты кому-то еще. А иногда вообще творят какие-то непотребства. Вот, например, какое письмо нам пришло:
- • при покупке жилья было обещано, что на территории комплекса сделают детскую площадку, но это обещание не было выполнено;
- • внутри комплекса нет освещения, и на ограждении ламп становится все меньше; Охотно ремонтируют представители УК только свой собственный офис
- • обещанное круглосуточное видеонаблюдение почти прекратило свое существование, т.к. зимой 2015 года не только ограбили десятки квартир в комплексе (а как же охрана??), но и сняли видеокамеры, а на новые у УК денег нет, хотя мы платим таксу поддержки 8 левов за кв. м;
- • с охраной комплекса тоже все очень непонятно, не территорию может проникнуть кто угодно.
Одним словом, беспредел полнейший. Но как решить проблему, не очень-то понятно. Скорее всего, без юристов не обойтись. Если вы можете поделиться опытом, как можно поступить в такой ситуации, или хотите рассказать про свою УК – добро пожаловать в комментарии! Тем же, кто еще не приобрел апартаменты в Болгарии, мы советуем очень ответственно относиться к покупке, чтобы не оказаться в такой патовой ситуации.
Нравится статья? Поделитесь с друзьями, нажав на кнопки соцсетей! Спасибо!
Читайте также: