Договор управления базой отдыха
Обновлено: 07.07.2024
Вопрос о статусе апартаментов активно прорабатывают законодатели и обсуждают СМИ. Это важно для УО, управляющих многофункциональными зданиями, где расположены такие помещения. В помощь таким компаниям делаем обзор наших материалов по апартаментам. Читайте, являются ли они жильём, как управлять ими и установить размер платы за содержание, а также как УО взыскать с собственников задолженность за свои услуги.
Можно ли взыскать долг за содержание апартаментов с их собственника в отсутствие письменного договора
Взыскание УО платы за содержание общего имущества в многофункциональных зданиях стало одной из тем онлайн-программы «Школа ЖКХ». Её ведущий Павел Кузнецов сделал обзор судебной практики, проанализировал положительные для управляющих организаций решения и доводы судов в них.
Как мы говорили ранее, апартаменты не являются жильём и поэтому нормы ЖК РФ напрямую к ним не применяются. Но при решении споров между собственниками апартаментов и УО суды по аналогии используют положения разд. VII ЖК РФ «Плата за жилое помещение и коммунальные услуги».
При этом собственнику отдельного помещения в здании принадлежит доля в праве собственности на общее имущество (ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ). С момента подписания передаточного акта он является потребителем ЖКУ и должен платить за содержание общего имущества (ч. 2 ст. 154 ЖК РФ).
Суды признают право УО на взыскание задолженности и в отсутствие заключённого с собственником помещений договора. Это не освобождает его от оплаты расходов на содержание общего имущества (п. 5 постановления Конституционного Суда РФ от 03.04.1998 № 10-П). Подробнее о судебной практике по взысканию долгов с владельцев апартаментов узнайте из выпуска онлайн-журнала.
Взгляд со стороны: что говорят арендаторы о проживании в апарт-отеле
Инвесторам, чтобы принять решение о приобретении недвижимости под аренду, например, в YE’S Botanica или YE’S Technopark, часто требуется взгляд со стороны потенциального клиента. Насколько ему будет удобно жить в этой локации и в таких условиях? На что арендатор будет обращать внимание? Что ему понравится, а что нет? Некоторые инвесторы пытаются ответить на эти вопросы самостоятельно. Но проще — узнать обо всем напрямую, что называется, из первоисточника. Редакция «РБК-Недвижимости» поинтересовалась всем этим у людей, проживающих в апарт-отелях YE’S.
Никита Борисов руководит отделом в компании, специализирующейся на строительном инжиниринге, параллельно обучается в аспирантуре. Часто приходится ездить в командировки в Санкт-Петербург. Пока семьи нет, снимает номер в апарт-отеле YE’S Mitino.
«Почему не снял квартиру? С «бабушкиным» ремонтом? Это либо панелька, либо старые кирпичные дома. А тут — монолитный дом, свежий, новый. Немаловажно, что в номере телевизор, холодильник и вообще вся бытовая техника очень хорошего качества. И в окружении все есть, что захочешь: рядом парк, торговые центры.
Я уже два с половиной года живу в таких условиях и переходить на более низкий уровень как-то не хочу».
Ярослав Ювищев занимается венчурными инвестициями и технологическим предпринимательством. Карьеру и бизнес начинал в Санкт-Петербурге, где впервые познакомился с форматом проживания в российском апарт-отеле YE’S Hoshimina на проспекте Просвещения (ранее Ярослав жил в апарт-отелях за границей). Переехав в Москву, поселился в YE’S Mitino на улице Митинской. «Забавно, что и в Питере, и в Москве номер дома 16», — говорит он. В Москве арендует номер уже два года.
«Найти хорошую квартиру в аренду — это всегда вызов. Особенно, когда речь идет о переезде в незнакомый город. Переезжая из Петербурга в Москву, я понимал, что такой транзит [из YE’S Hoshimina в YE’S Mitino] — это комфортно. Такое чувство, что ты находишься у себя дома, просто в другом городе.
Общение с УК — здесь самая приятная и простая составляющая. Достаточно написать письмо или набрать менеджера по телефону. Мне кажется, ее основные задачи — уют, комфорт, тепло и чистота на этажах, — выполняются потрясающе.
Рынок аренды квартир — достаточно непрозрачный, присутствует посредничество. Этого не было в случае с апарт-отелем. Я был знаком с концепцией, поэтому доверился бренду YE’S. Также для меня были важны: доступность, соотношение цены и качества, скорость заселения, интерьер апартаментов, определенный уровень качества жизни. Говорят же, что быт определяет сознание человека. В этом плане высокая планка сервиса, безусловно, влияет на жизнь. Когда заходишь в YE’S, все воспринимается как качественный жилой комплекс или отель высокого класса».
Образец агентского договора на реализацию услуг по обслуживанию на базе отдыха, заключаемого между юридическими лицами
Одна сторона – Агент обязуется совершать действия для второй стороны – Принципала и за его счет. Агент может совершать юридические действия, как от своего имени, так и от имени Принципала. Таким образом, агентский договор может строиться по модели договора поручения либо договора комиссии. Но действия Агента могут выходить за рамки этих договоров, поскольку понятие агентского договора может быть шире любого из них.
Принципал всегда обязан уплатить Агенту вознаграждение. Основанием для выплаты вознаграждения являются отчеты Агента.
ДОГОВОР ДОВЕРИТЕЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ
комплексом для организации отдыха и оздоровления в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Учредитель управления», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Доверительный управляющий», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:1. Предмет Договора
1.1. Учредитель управления передает Доверительному управляющему на определенный Договором срок имущественный комплекс, указанный в п. 1.2 настоящего Договора, в доверительное управление, а Доверительный управляющий обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах Выгодоприобретателя, указанного в п. 1.5 настоящего Договора, в порядке и сроки, установленные Договором.
1.2. Объектом доверительного управления по настоящему Договору является имущественный комплекс, предназначенный для организации отдыха и оздоровления граждан (далее - Комплекс).
1.3. Состав и стоимость Комплекса, передаваемого в доверительное управление, определены Сторонами в акте инвентаризации, бухгалтерском балансе, заключении аудитора о составе имущества и стоимости Комплекса, перечне всех долгов (обязательств), включаемых в состав Комплекса.
Указанные документы составляются и рассматриваются Сторонами до подписания настоящего Договора и являются неотъемлемой его частью.
1.4. Комплекс принадлежит Учредителю управления на праве собственности на основании , что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости № от « » 2021 г. (Выписка из Единого государственного реестра недвижимости от « » 2021 г. № г., Приложение № ).
1.5. Выгодоприобретателем по настоящему Договору является
1.6. Настоящий Договор заключен на срок до « » 2021 г. (не более пяти лет).
1.7. Передача Комплекса в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к Доверительному управляющему.
2. Порядок передачи Комплекса в доверительное управление и его возврат
2.1. Передача Комплекса осуществляется по акту передачи Комплекса (Приложение № ), подписанному обеими Сторонами. В акте должен быть указан состав и стоимость передаваемого Комплекса с указанием его балансовой стоимости, состояния и других необходимых характеристик на момент передачи. Передаточный акт составляется в двух экземплярах, по одному экземпляру для каждой из Сторон.
При передаче Комплекса в доверительное управление Учредитель управления передает Доверительному управляющему технические документы, необходимые для управления Комплексом.
2.2. Передача Комплекса в доверительное управление подлежит государственной регистрации в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.
2.3. Расходы, связанные с передачей Комплекса в доверительное управление, включая расходы по государственной регистрации указанной передачи несет (указать Сторону Договора).
2.4. В случае прекращения настоящего Договора Доверительный управляющий возвращает Учредителю управления Комплекс не позднее ( ) рабочих (календарных) дней со дня прекращения Договора по акту возврата Комплекса (Приложение № ).
2.5. Все улучшения имущества, входящего в состав Комплекса, произведенные Доверительным управляющим в период действия настоящего Договора за счет доходов от доверительного управления, являются собственностью Учредителя управления и передаются ему при прекращении действия настоящего Договора.
3. Права и обязанности Сторон
3.1. Доверительный управляющий при осуществлении прав и исполнении обязанностей, вытекающих из Договора, обязан действовать добросовестно и тем способом, который является наилучшим для интересов Учредителя управления.
3.2. Доверительный управляющий имеет исключительное право определять, какой способ его действия в отношении Комплекса является наилучшим с точки зрения интересов Учредителя управления.
3.3. Доверительный управляющий совершает сделки с имуществом, входящим в состав Комплекса, от своего имени, при этом при совершении действий, не требующих письменного оформления, он должен проинформировать другую Сторону об этом, а в письменных документах после своего наименования сделать пометку "Д.У.".
3.4. Доверительный управляющий обязан:
3.4.1. Осуществлять управление Комплексом в соответствии с целью, указанной в п. 1.2 настоящего Договора.
3.4.2. Поддерживать Комплекс в надлежащем состоянии, организовывать его содержание и оплачивать расходы по его содержанию.
3.4.3. Обеспечивать сохранность имущества, находящегося в доверительном управлении.
3.4.4. Учитывать имущество, переданное в доверительное управление, а также доходы, полученные от этого имущества, на отдельном балансе. При этом под доходами понимаются все поступления, в том числе неимущественные, полученные в результате использования указанного имущества.
3.4.5. Для расчетов по деятельности, связанной с доверительным управлением, открыть отдельный банковский счет.
3.4.6. Передавать Выгодоприобретателю все доходы, полученные от доверительного управления Комплексом, за исключением средств, направленных на покрытие расходов, связанных с управлением, причитающегося Доверительному управляющему вознаграждения, иных платежей и затрат, предусмотренных настоящим Договором. Причитающиеся Выгодоприобретателю суммы должны перечисляться на банковский счет, указанный Выгодоприобретателем не позднее числа месяца, следующего за отчетным периодом.
3.4.7. Ежемесячно представлять отчет о своей деятельности (Приложение № ) Учредителю управления и Выгодоприобретателю не позднее числа каждого отчетного месяца.
3.4.8. В течение ( ) рабочих (календарных) дней с момента подписания Договора застраховать Комплекс за счет доходов от доверительного управления в пользу Учредителя управления по следующим рискам: .
3.4.9. Обеспечить высокий профессиональный уровень доверительного управления Комплексом.
3.4.10. По окончании действия Договора передать Учредителю управления Комплекс и документы на него, а также нераспределенные доходы от Комплекса по акту возврата.
3.5. Доверительный управляющий вправе:
3.5.1. Распоряжаться недвижимым имуществом и движимым имуществом ценностью более ( ) рублей, входящим в состав Комплекса, только с предварительного письменного согласия Учредителя управления.
3.5.2. Получать доходы от Комплекса любыми способами, соответствующими действующему законодательству Российской Федерации.
3.5.3. Совершать в отношении Комплекса любые юридические и фактические действия в интересах Учредителя управления и Выгодоприобретателя.
3.5.4. Определять ценовую политику, заключать любые договоры по своему усмотрению на реализацию услуг и на поставку необходимых товаров, формировать штат сотрудников для осуществления доверительного управления, получать лицензии и разрешения, необходимые для осуществления видов деятельности, связанных с управлением Комплексом, осуществлять рекламу, самостоятельно формировать программу отдыха гостей.
3.6. Доверительный управляющий не вправе:
3.6.1. Продавать, обменивать, дарить имущество, входящее в состав Комплекса, отдавать имущество в залог, передавать в безвозмездное пользование, передавать имущество в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ или паевого взноса в кооператив, взноса в фонд, иное юридическое лицо, иным образом отчуждать имущество с нарушением условий настоящего Договора.
3.6.2. Поручать другому лицу совершать от своего имени действия, необходимые для управления Комплексом, за исключением случаев, когда он вынужден их совершать в силу обстоятельств для обеспечения интересов Выгодоприобретателя и не имеет при этом возможности получить указания Учредителя управления в разумный срок. Доверительный управляющий отвечает за действия избранного им поверенного как за свои собственные.
3.7. Учредитель управления обязан передать Доверительному управляющему все документы и сведения, необходимые для выполнения обязанностей и осуществления прав по настоящему Договору.
3.8. Права, приобретенные Доверительным управляющим в результате действий по доверительному управлению Комплексом, включаются в состав переданного имущества. Обязанности, возникшие в результате таких действий Доверительного управляющего, исполняются за счет этого имущества.
3.9. С целью контроля за деятельностью Доверительного управляющего Учредитель управления вправе осуществлять инвентаризацию Комплекса, производить проверку финансовой деятельности Доверительного управляющего при исполнении настоящего Договора, осуществлять контроль за деятельностью Доверительного управляющего через своего постоянного представителя, получать информацию о работе, проектах и иную информацию.
4. Вознаграждение Доверительного управляющего
4.1. Вознаграждение Доверительному управляющему удерживается им ежемесячно за счет доходов от Комплекса, переданного в доверительное управление, в размере % от размера доходов от Комплекса за истекший месяц.
4.2. Вознаграждение Доверительного управляющего в размере, указанном в п. 4.1 настоящего Договора, выплачивается ежемесячно не позднее числа каждого месяца путем перечисления на банковский счет Доверительного управляющего, указанный в ст. 10 настоящего Договора.
Вариант. Вознаграждение Доверительного управляющего в размере, указанном в п. 4.1 настоящего Договора, выплачивается ежемесячно в течение ( ) дней с момента получения Учредителем управления отчета Доверительного управляющего (при отсутствии возражений по нему). Выплата вознаграждения осуществляется путем удержания Доверительным управляющим денежных средств из суммы дохода, полученного от доверительного управления имуществом за прошедший месяц.
4.3. Доверительный управляющий имеет право на полное возмещение понесенных им необходимых расходов, связанных с управлением Комплексом, за счет доходов от использования этого Комплекса.
5. Ответственность Сторон
5.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему Договору Стороны несут ответственность в соответствии с нормами действующего законодательства Российской Федерации.
5.2. Доверительный управляющий, не проявивший при доверительном управлении Комплексом должной заботливости об интересах Учредителя управления или Выгодоприобретателя, возмещает последнему упущенную выгоду за время доверительного управления Комплексом, а Учредителю управления возмещает убытки, причиненные утратой или повреждением Комплекса с учетом его естественного износа.
Доверительный управляющий несет ответственность за причиненные убытки, если не докажет, что эти убытки произошли вследствие непреодолимой силы либо действий Выгодоприобретателя или Учредителя управления.
5.3. Обязательства по сделке, совершенной Доверительным управляющим с превышением полномочий или с нарушением установленных для него ограничений, несет Доверительный управляющий лично. Если участвующие в сделке третьи лица не знали и не должны были знать о превышении полномочий или об установленных ограничениях, возникшие обязательства подлежат исполнению в порядке, установленном п. 5.4 настоящего Договора. Учредитель управления может в этом случае потребовать от Доверительного управляющего возмещения понесенных им убытков.
5.4. Долги по обязательствам, возникшим в связи с доверительным управлением Комплексом, погашаются за счет имущества, входящего в состав этого Комплекса. В случае недостаточности указанного имущества взыскание может быть обращено на имущество Доверительного управляющего, а при недостаточности и его имущества - на имущество Учредителя управления, не переданное в доверительное управление.
6. Порядок изменения, досрочного расторжения и прекращения Договора
6.1. Все изменения и дополнения к Договору действительны, если совершены в письменной форме и подписаны надлежаще уполномоченными представителями Сторон. Соответствующие дополнительные соглашения Сторон являются неотъемлемой частью Договора.
6.2. Все изменения и дополнения к настоящему Договору подлежат государственной регистрации в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации.
6.3. Договор может быть прекращен до истечения указанного в п. 1.6 Договора срока при возникновении следующих обстоятельств:
6.3.1. В случае совершения Доверительным управляющим действий, явно направленных во вред интересам Выгодоприобретателя или Учредителя управления.
6.3.2. В случае смерти гражданина, являющегося Выгодоприобретателем.
Вариант. 6.3.2. В случае ликвидации юридического лица - Выгодоприобретателя.
6.3.3. При отказе Выгодоприобретателя от получения выгод по данному Договору.
6.3.4. При отказе Доверительного управляющего или Учредителя управления от осуществления доверительного управления в связи с невозможностью для Доверительного управляющего лично осуществлять доверительное управление Комплексом.
6.3.5. По взаимному соглашению Сторон.
6.3.6. По иным основаниям, предусмотренным действующим законодательством Российской Федерации.
6.4. Учредитель управления вправе отказаться в любое время от Договора при условии выплаты Доверительному управляющему причитающегося по Договору вознаграждения за весь период действия Договора.
6.5. При отказе одной Стороны от настоящего Договора другая Сторона должна быть уведомлена не менее чем за три месяца до прекращения Договора.
6.6. В случае прекращения Договора независимо от основания Комплекс и все нераспределенные расходы от него должны быть возвращены Учредителю управления в течение ( ) рабочих дней с момента прекращения настоящего Договора.
7. Форс-мажор
7.1. Стороны освобождаются от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по Договору вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств, под которыми понимаются .
7.2. При наступлении обстоятельств, указанных в п. 7.1 Договора, Сторона обязана в течение ( ) рабочих (календарных) дней известить о них в письменном виде другую Сторону. Извещение должно содержать данные о характере обстоятельств, о предполагаемом сроке их действия и прекращения.
7.3. Если Сторона не направит или несвоевременно направит извещение, предусмотренное п. 7.2 Договора, то она обязана возместить другой Стороне понесенные ею убытки.
7.4. В случаях наступления обстоятельств, предусмотренных п. 7.1 Договора, срок исполнения обязательств по Договору приостанавливается на время, в течение которого действуют эти обстоятельства.
8. Разрешение споров
8.1. Все споры и разногласия, возникающие между Сторонами по содержанию Договора и в связи с ним, будут разрешаться путем переговоров.
8.2. В случае неурегулирования спорных вопросов в процессе переговоров они разрешаются в суде в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.
9. Заключительные положения
9.1. Настоящий Договор вступает в силу с момента государственной регистрации передачи Комплекса в доверительное управление и действует в течение срока, указанного в п. 1.6 настоящего Договора.
9.2. При отсутствии заявления одной из Сторон о прекращении Договора по окончании срока его действия он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены Договором.
9.3. По всем остальным вопросам, не предусмотренным настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.
9.4. Настоящий Договор составлен в экземплярах, имеющих одинаковую
юридическую силу, по одному для каждой Стороны, Выгодоприобретателя и
(наименование регистрирующего органа)
9.5. Неотъемлемой частью настоящего Договора являются приложения:
9.5.1. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости от « » 2021 г. № (Приложение № ).
9.5.2. Отчет Доверительного управляющего (форма) (Приложение № ).
9.5.3. Акт инвентаризации Комплекса (Приложение № ).
9.5.4. Бухгалтерский баланс (Приложение № ).
9.5.5. Заключение аудитора о составе имущества и стоимости Комплекса, перечне всех долгов (обязательств), включаемых в состав Комплекса (Приложение № ).
Что такое апартаменты и являются ли они жилыми помещениями
В России сложилась практика строительства многофункциональных зданий. Это офисные и торговые центры, иные объекты нежилого назначения. В них много разных собственников: застройщик, отдельные юридические или физические лица, группы таких лиц.
В этих зданиях зачастую есть нежилые помещения, которые собственники используют для постоянного проживания – апартаменты. На них не распространяются нормы ЖК РФ. Жители апартаментов не могут зарегистрироваться в них, а жилищно-коммунальные услуги оплачивают по тарифам для нежилых помещений, не для населения.
Глава Экспертного совета Ассоциации «Р1» Елена Шерешовец в одном из выпуском онлайн-программы «ЖКХ: мечты сбываются» отметила, что термин «апартаменты» пока содержится только в НПА для гостиничного бизнеса. Апартаменты в соответствии с классификацией являются одним из видов номеров в отелях и предназначены для временного пребывания.
Поэтому для них не действуют стандарты для жилых помещений по уровню шума, плотности городской застройки или обеспечения необходимыми объектами инфраструктуры. К тому же, согласно ч. 1 ст. 401 НК РФ, апартаменты относятся не к жилью, а к прочим видам нежилого имущества. На них не распространяются налоговые льготы (ч.ч. 3, 4 ст. 403 НК РФ).
Образец договора доверительного управления комплексом для организации отдыха и оздоровления, заключаемого между юридическими лицами
Это особый договор по управлению имуществом собственника – Учредителя управления. В интересах собственника выступает Доверительный Управляющий.
Учредителем управления может быть только собственник или несколько собственников, имеющих имущество в долевой или совместной собственности. При передаче имущества не наступает смены собственника. Доверительный управляющий вправе совершать любые фактические действия.
Объектами управления являются предприятия, недвижимость, ценные бумаги, исключительные права. Деньги не могут быть объектами управления. Также не может быть передано в доверительное управление имущество, находящееся в хозяйственном ведении или оперативном управлении.
Доверительным управляющим может быть индивидуальный предприниматель или коммерческая организация.
В договоре обязательно указываются существенные условия, при отсутствии которых договор считается незаключенным, а именно:
- состав имущества;
- наименование гражданина или юридического лица, имуществом которого необходимо управлять;
- размер и форма вознаграждения управляющему;
- срок действия договора;
Предельный срок действия договора – пять лет.
Договор управления недвижимостью подлежит государственной регистрации.
Есть ли в многофункциональных зданиях общее имущество и кто несёт за него ответственность
Пока в законодательство не внесены изменения, которые бы определили статус апартаментов и нормы управления многофункциональными зданиями, в этой сфере порядок устанавливают принцип применения закона по аналогии и судебная практика.
- Застройщик приобретает право собственности на места общего пользования в силу ст. 218 ГК РФ, регистрирует его и передаёт это имущество в безвозмездное пользование управляющей зданием организации. Также застройщик может сдать ОИ в долгосрочную аренду любой компании, которая будет обслуживать объект.
- При оформлении права собственности на помещение собственник получает долю в праве на общее имущество. Так застройщик снимает с себя ответственность за его содержание. Собственники должны сами договориться о том, кто и как будет управлять зданием и обслуживать его.
- Застройщик заключает договоры об участии в долевом строительстве с УО, которую сам учреждает, а УО – договоры цессии с собственниками помещений в здании. В таком случае ответственность за управление объектом капитального строительства, его содержание, сбор платы за услуги полностью возложены на УО.
У каждой из этих схем есть свои плюсы и минусы, о которых вы сможете узнать из выпуска онлайн-журнала.
Что делают законодатели для правового регулирования в сфере управления многофункциональными зданиями
Многофункциональных зданий с апартаментами становится всё больше, а правового статуса у них нет. В НПА даже нет таких терминов. Чтобы урегулировать вопросы проживания в апартаментах и управления зданиями с ними, члены Совета Федерации разработалиспециальный законопроект № 1162929-7.
Авторы предлагают внести в нормативно-правовые акты понятие «многофункциональное здание» и распространить на такие объекты действие ЖК РФ. Тогда собственники апартаментов смогут перевести их в статус жилых помещений.
В законопроекте также указано, что общие собрания собственников в многофункциональных зданиях будут проводиться по аналогии с ОСС в многоквартирных домах. Владельцы помещений официально получат долевое право на общее имущество в здании.
Важность таких правок в законодательствеподчеркнул премьер-министр Михаил Мишустин. Он поручил своему заместителю Марату Хуснуллину создать к июлю рабочую группу по данному вопросу, а Минстрою РФ – продолжить обсуждение законопроекта № 1162929-7.
Договор доверительного управления комплексом для организации отдыха и оздоровления
Посмотрите пример
документа перед обращением к юристам сайта!
3 Выберите юриста
Выберите юриста, который
предложит самые выгодные
условия, и начните работу!
2 Получите предложения
Заинтересованные юристы
в течение 10-15 минут предложат
вам свои услуги и назовут цены.
1 Заполните заявку
Опишите документ, который вам
нужен. Это бесплатно и займет
не более пяти минут.
оставить заявку Это бесплатно У вас появится выбор Мы на вашей стороне
Предлагаем Вашему вниманию удобный и качественный документ Договор доверительного управления комплексом для организации отдыха и оздоровления. Помните, что вы всегда можете получить нашу юридическую помощь, в том числе и по заполнению данного бланка, связавшись с нами по телефонам указанным на сайте.
Договор доверительного управления комплексом для организации отдыха и оздоровления заполняется в двух экземплярах. Возможно заполнение документа в трех экземплярах, если вы привлекаете к участию в сделке посредника или желаете заверить договор у нотариуса. В таком случае на руках у каждой стороны остается по одному экземпляру.
Нужно ли вносить данные о многофункциональном здании в реестр лицензий субъекта РФ
Как правило, управляющие организации, заключающие договоры с собственниками помещений в многофункциональных зданиях, имеют опыт управления МКД. У них возникает вполне обоснованный вопрос: если в здании есть апартаменты, в них живут люди, нужно ли вносить сведения о таком здании в реестр лицензий.
Ответ на этот вопрос дал Верховный суд РФ в деле № А60-46903/2019. Одна из УО Екатеринбурга не внесла в реестр лицензий многофункциональное здание, которым управляла: по технической документации объект не являлся МКД. Но орган Госжилнадзора посчитал иначе, потому что в здании были жилые помещения. Ведомство выдало предписание, потребовав, чтобы УО перестала управлять зданием, пока не внесёт его в реестр.
Стороны спора встретились в суде и дошли до ВС РФ. Он поставил точку в этом вопросе, указав, что раз многофункциональное здание включает помещения жилого и нежилого фонда, то является МКД согласно п. 6 постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47.
Многоквартирным домом признаётся совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, либо в помещения общего пользования. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников. Спорное здание отвечает признакам МКД и подлежит включению в реестр лицензий.
Если в суде УО сможет доказать, что в здании нет жилых помещений, тогда нельзя будет отнести объект к многоквартирным домам и потребовать от компании внести сведения о нём в реестр.
Интерьеры и оснащение апартаментов
В основе инвестиционной модели приобретения апартаментов в сети YE’S — получение дохода от сдачи номеров в аренду. Ранее мы уже обсуждали преимущества и мотивы такого частного бизнеса. Собственников и арендаторов в апарт-отелях YE’S привлекает многое — от расположения и доверия бренду YE’S до международного подхода к сервису. Еще одним фактором приобретения или аренды апартаментов YE’S выступает качество их интерьерных решений. Номера предлагаются с качественным ремонтом, набором мебели и бытовой техники профессионального гостиничного уровня. А что инвесторы говорят об интерьерах своих апартаментов?
Алексей Круглов, бизнесмен: «В других апартаментах придется убить два-три-четыре месяца на ремонт. Ведь говорят же в народе: ремонт можно только начать и невозможно закончить. Апартаменты YE’S с отделкой — это большой плюс».
Ирина Клейман, продюсер онлайн-курсов: «Понравилось, как здесь все эргономично и стильно. Я бы сделала все точно так же. Тогда зачем мне на это терять время?»
Ольга и Игорь Митрофановы: «Самое главное и самое важное в нашей жизни — это время. Время, которое мы тратим на выбор. Когда у тебя все готово, а за спиной нет ремонта, споров и компромиссов, ты понимаешь, что сохранено огромное количество времени. Иногда нужно просто довериться профессионалам».
АГЕНТСКИЙ ДОГОВОР
на реализацию услуг по обслуживанию на базе отдыха в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Принципал», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Агент», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. Агент обязуется за вознаграждение от своего имени и за счет Принципала реализовать услуги по обслуживанию на Базе отдыха « », по адресу: .
2. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
2.1. Принципал обязуется:
2.1.1 Предоставить Агенту полную и достоверную информацию об условиях приема, размещения и обслуживания на Базе отдыха « », а также об их изменениях.
2.1.2 Обеспечить размещение отдыхающих на Базе отдыха « » в сроки, указанные в договоре (в соответствии с графиком заездов и заявками, подтвержденными Базой отдыха), и предоставить им весь комплекс услуг, в соответствии с условиями договора.
2.1.3. Своевременно направлять Агенту счета на оплату услуг по договорам.
2.1.4. Рассматривать и урегулировать все обоснованные претензии отдыхающих.
2.2. Агент обязуется:
2.2.1. Оплатить договоры на обслуживание клиентов на Базе отдыха в соответствии с п.3 настоящего Договора.
2.2.2. Предоставлять отдыхающим полную и достоверную информацию об условиях размещения и обслуживания на Базе отдыха « ».
- Размещение Клиента на Базе отдыха « » и освобождение им помещений производиться с учетом расчетного часа. Заезд с 18.00 до 20.00, выезд до 16.00.Клиент обязуется соблюдать правила проживания на Базе отдыха « », а также правила личной безопасности.
- Размещение Клиента на Базе отдыха « » производится на основании путевки или ваучера, выписанного Агентом.
- Возмещение за не предоставленное обслуживание не производиться, если Клиент, сам по своей воле не использовал оплаченные услуги.
- Клиенты с животными на Базе отдыха « » не размещаются. При несоблюдении этого условия администрация будет вынуждена отказать в размещении.
2.2.4. Направлять отдыхающих в строгом соответствии с графиками заездов и подтвержденными Базой отдыха письменными заявками (заявка должна содержать Ф.И.О. отдыхающих, дату приезда и отъезда, тип бронируемого размещения).
3. ПОРЯДОК РАСЧЕТА
3.1 Агент оплачивает забронированные на основании заявок договоры на обслуживание на Базе отдыха « » за вычетом агентского вознаграждения.
- более 5 суток – % стоимости оплаченных услуг;
- от 5 до 2 суток до дня заезда – % стоимости оплаченных услуг;
- за сутки до дня заезда – стоимость оплаченных услуг не возвращается.
3.5 База отдыха и Агент производят ежеквартальную сверку расчетов и оформляют акты о выполненных работах. Дополнительные услуги, не входящие в стоимость договора, оплачиваются отдыхающими на Базе отдыха « » по действующим тарифам, за наличный расчет.
4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН И ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ
4.1. При не поступлении соответствующих денежных средств на расчетный счет Базы отдыха, услуги по размещению на Базе отдыха « » не производятся, всю ответственность за не предоставление услуг по договору несет Агент.
4.2. За предоставление недостоверной информации о Базе отдыха « » Агент несет полную материальную ответственность.
4.3. В случае возникновения замечаний по обслуживанию Агент на основании письменного акта, подписанного администрацией Базы отдыха « », предъявляет претензию. Претензия предъявляется не позднее дней с момента окончания срока пребывания Клиента в Центре Отдыха. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ. Все споры и разногласия, возникающие по Договору, если они не будут разрешены путем переговоров, решаются в Арбитражном Суде г. . Стороны не несут ответственность в случае возникновения форс-мажорных обстоятельств.
5. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА
5.1 Договор вступает в силу с даты его подписания и действует до « » 2021 г.
5.2 Договор может быть расторгнут каждой из сторон досрочно с предупреждением другой стороны за дней.
5.3. Договор будет считаться исполненным после выполнения взаимных обязательств и урегулирования всех расчетов между Агентом и Базой отдыха « ».
5.4 Договор будет считаться пролонгированным, если ни одна из сторон за дней до окончания действия договора не заявит о своем желании расторгнуть договор.
6. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ
6.1. Все приложения, дополнения и изменения к настоящему Договору действительны только в случае, если они оформлены в письменной форме и подписаны обеими сторонами.
6.2. Договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному из каждой из сторон.
6.3. Агенту, заключившему Агентский Договор, предоставляется возможность выкупать блоки мест на Базе отдыха на заранее оговоренных условиях. Бронирование осуществляется по установленной форме. Оплаченные блоки мест возврату Базе отдыха не подлежат.
Как управлять арендой апартаментов для получения максимального дохода
Продолжаем публикацию серии интервью с инвесторами, купившими апартаменты в сети YE’S от ГК «Пионер». В этой статье приводим их мнения о наличии управляющей компании (УК). Насколько выгодно сдавать в аренду свою собственность в апарт-отеле через УК? Сколько времени можно сэкономить? Какие вопросы могут решить сотрудники УК?
Отдельно приводим мнения арендаторов — тех, кто снимает номера в апарт-отелях. Это возможность взглянуть на целевую аудиторию рентного бизнеса с другой стороны и принять решение о покупке апартаментов в московских комплексах YE’S Botanica и YE’S Technopark.
Об управляющей компании YE’S
Важной частью каждого из апарт-отелей YE’S является управляющая компания. В ее функции, помимо содержания комплекса апартаментов и предоставления гостиничных услуг, также входит обеспечение потока арендаторов для собственников юнитов.
Хочешь сдать номер — обращайся в УК. Хочешь арендовать номер — удобнее через УК. Консьерж-сервис, уборка, мелкий ремонт — просто звонишь в УК. Отнести вещи в прачечную, оплатить коммунальные счета, забронировать мини-офис, воспользоваться услугами хранения вещей… УК занимается всем в апарт-отелях YE’S.
В ГК «Пионер» также задумались о применении опыта УК по работе с частными инвесторами и арендаторами и в строящемся бизнес-парке в районе Останкино.
Ольга и Игорь Митрофановы, занимаются поставками современного оборудования и техники для стоматологов: «Управляющая компания играет огромную роль. Если делать все самому — уходит огромное количество времени. Они же заботятся о нас 24 часа».
Татьяна Николаева, главный бухгалтер: «Хорошо, если есть управляющая компания, так как мне нужен помощник. УК предоставляет очень качественный сервис и имеет строгий регламент проведения различных работ».
Любовь Воронцова, юрист, кандидат юридических наук: «Ты покупаешь, вкладываешь деньги — и, по сути, прекращаешь волноваться о проблемах. Ты перекладываешь их на другого. В каком-то смысле это делегирование рисков. Будучи юристом, я представляю все негативные моменты сдачи жилого помещения. Думаю, что в апарт-отеле YE’S от этого мы будем ограждены».
Кто и как устанавливает размер платы за содержание апартаментов
Ещё один непростой вопрос для собственников и управляющих апартаментами – расчёт платы за ЖКУ. Поскольку такие помещения не признаются жилыми помещениями, к ним применяются тарифы на коммунальные услуги для нежилых помещений. Пока не будут внесены изменения в законодательство, исполнители услуг не будут использовать при расчётах тарифы для населения.
Сложнее обстоят дела с установлением размера платы за содержание апартаментов в отсутствие правового регулирования. Если собственники помещений на общем собрании не смогли договориться о величине платы или вообще не проводили ОСС, то рано или поздно спор о начислениях в квитанциях перейдёт в суд.
В Рязани собственник апартаментов подал иск в суд, считая, что при расчётах управляющая организация должна использовать утверждённый органом местного самоуправления тариф. К тому же истец не подписывал с ней договор и поэтому не должен ей платить. Общее собрание собственников помещений в здании не утверждало перечень работ и услуг и размер платы за них.
УО при расчётах с собственниками апартаментов использовала размер платы, прописанный в договоре между ней и застройщиком. Плата за коммунальные услуги, в том числе за электроэнергию, начислялась по тарифам для нежилых помещений.
Разбирательство дошло до Верховного суда РФ. Он указал, что установленный органом МСУ тариф нельзя применять к нежилому зданию. Размер платы должны утвердить собственники на ОСС. Если они этого не сделали, то расчёт платы должен исходить из экономической обоснованности и принципа достаточности средств для надлежащего содержания общего имущества собственников.
Поскольку управляющая организация по факту оказывала услуги и проводила работы по содержанию общего имущества, то собственники должны за это заплатить. Чтобы определить, сколько, судам следует установить объём оказанных УО услуг, их стоимость и экономическую обоснованность.
Что нужно иметь в виду, приступая к управлению апартаментами
- Управление и содержание апартаментов не урегулировано в НПА, а суды для разрешения споров УО с собственниками применяют нормы ЖК РФ по аналогии.
- Апартаменты не являются жилыми помещениями, поэтому их жители не могут там зарегистрироваться, а при расчётах за коммунальные услуги исполнители не могут использовать тарифы для населения.
- Размер платы за управление и содержание апартаментов должно утвердить общее собрание собственников. Применять муниципальный тариф к нежилому зданию нельзя.
- Отсутствие письменного договора между собственником помещения и УО не освобождает жителя апартаментов от оплаты содержания общего имущества. Если владелец помещения не оплачивает услуги управляющей организации, она вправе взыскать долг через суд.
Ждём правки в нормативно-правовые акты, которые закрепят статус апартаментов и многофункциональных зданий и позволят УО применять при управлении ими нормы Жилищного кодекса.
Читайте также: