Апартаменты в германии что это

Обновлено: 05.07.2024

Процент по ипотеке в Германии стал настолько низким, что брать кредит на покупку немецкой недвижимости выгоднее, чем снимать такое же жильё в аренду.

Не стану распространяться о стоимости и параметрах приобретённой квартиры. Скажу, что месячная сумма оплаты процента банку плюс расходы на владение жильём на две сотни ниже, чем аренда такого жилья соседом этажом выше. Я не учитываю часть денег, которая уходит на покрытие стоимости квартиры. Ведь при аренде в стоимость недвижимости проживающим тоже ничего не инвестируется.

Искать жильё я начал в декабре 2011. Главный критерий - жить в городе, где работаю, чтобы ездить в офис на велосипеде. Предложений о продаже квартир в городе Walldorf предостаточно. Близость к тысячам рабочих мест в компании SAP стимулирует как строить, так и покупать.

Я пришёл с работы в пятницу, поужинал и сел за компьютер. Зашёл на сайт ImmobilienScout24, заполнил форму поиска, нашёл несколько предложений. Через форму контакта под объявлением связался с продавцами, написав, что хочу посмотреть жильё. Сразу ответил маклер. Утром в субботу с женой осмотрели квартиру в строящемся доме, которая сразу понравилась. После нескольких минут торговли понравилась и цена. Мы дали устное согласие на покупку квартиры.

Услуги по оценке стоимости жилья в Германии

Бесплатная оценка немецкой недвижимости через немецкие финансовые сервисы Sprengnetter и vdpResearch GmbH. Помогаем в следующих ситуациях:

Покупаете недвижимость в Германии и хотите узнать банковскую оценку стоимости жилья, чтобы понять насколько продавец завысил цену.
Владеете квартирой или домом в Германии и желаете выставить объект на продажу.

Оставьте контактные данные ниже, мы с Вами свяжемся.

Нам повезло. Спустя 7 лет жалеть об экстраординарно быстром поиске с последующей покупкой жилья в Германии не приходится. Мы продали квартиру в полтора раза дороже и купили новую. Но рекомендовать брать первую попавшуюся недвижимость не стану. Везение и удача - редкость, поэтому выбирать квартиру следовало тщательнее.

Следующим шагом стало подписание предварительного контракта с продавцом. Покупали квартиру у фирмы. Муж и жена, немцы, архитектор и инженер-строитель, ведут совместное дело. Нас пригласили в офис, обсудили детали сделки. Мы попросили внести изменения в планировку квартиры. Отделочные работы в доме не закончились, поэтому расширить дверные проёмы и убрать часть внутренней стены не составило большого труда. После обсуждения, подписали "договор о намерении", уплатив 500€ залога. Если бы мы передумали покупать квартиру, то деньги остались бы у хозяев безвозвратно. А так залог пошёл в зачёт стоимости квартиры.

Договор о намерениях означает, что хозяин перестаёт искать покупателей на жильё и убирает объявление.

Передача ключей

Покупатель получает по почте счета за вышеперечисленные налоги и сборы. Обязательно переводите деньги в указанные сроки, иначе сделку объявят несостоявшейся по вине покупателя. Получите кучу неприятностей. С банком надо оговаривать, как оплачиваются счета - за счёт кредита или из собственных средств. Подтверждения платежей необходимо пересылать банку.

Когда продавец получает из банка полную сумму денег за жильё, назначается время передачи ключей. Продавец и покупатель составляют протокол осмотра недвижимости. Записываются найденные недостатки, показания счётчиков воды, отопления и электроэнергии. Необходимо запротоколировать всё до мелочей: состояние стен, полов и потолка, подоконников, дверей - в случае проблем с жильём с будущем протокол станет важнейшей бумагой, помогающей решать споры, например, в суде.

По окончании осмотра недвижимости, протокол подписывается и покупатель получает ключи от входной двери, подъезда, кладовки и прочих помещений, относящихся к жилью.

Поможем купить квартиру в Берлине или любом другом городе Германии

Хотите купить квартиру в Берлине, Кёльне, Дюссельдорфе, Мюльхайме, Мюнхене, Баден Бадене или любом другом городе Германии? Компания Техно Групп предложит вам самые выгодные предложения, подберет квартиры в Германии, оптимально соответствующие вашим запросам.

При этом неважно, для каких целей вы желаете купить квартиру в Германии (чтобы получить вид на жительство или гражданство Германии, пройти обучение в университетах страны, сдавать свои квартиры в Германии в аренду или просто иметь возможность жить в собственном доме, приезжая в Германию по делам или ради отдыха). Вам требуется лишь решить, что вам больше по душе: купить квартиру в Берлине, столице Германии, в популярным у туристов курортном городе Баден Баден, старинном Кёльне или веселом городе пивоваров Мюнхене. Специалисты нашей компании подберут для вас подходящие под ваши запросы квартиры в Германии.

Русские в Берлине: как арендовать жилье в Германии

С 1 марта 2020 года упрощены правила трудовой миграции в Германию. Возможно, больше россиян захотят поехать туда на работу, а значит, им придется арендовать жилье. Сколько денег нужно приготовить на обустройство в съемном жилье и какими супер-навыками пользования услугами ЖКХ овладеть, рассказываем в нашем материале.

Арендовать квартиру в Германии на длительный срок не сложно, а очень сложно . Законодательство этой страны защищает слабых, а слабым, по логике немецких законодателей, считается арендатор. Например, если вы вдруг перестанете платить за арендуемое жилье, то выселить вас будет очень проблематично. А если у вас есть дети, то почти невозможно.

Более того, власти Берлина в начале 2020 года приняли закон, замораживающий на пять лет базовые арендные ставки на жилье в диапазоне 3,92-10,8 евро за м2 . До 2025 года предусмотрена лишь одна индексация ставок — не больше, чем на 1,3%, и не ранее 2022 года.

В Германии этот закон уже признали историческим экспериментом. Если он увенчается успехом, то берлинский опыт распространится по всем землям страны. А пока девелоперы и владельцы недвижимости строчат в суд иски о признании закона неконституционным, ибо им не только запретили поднимать арендную плату, но и обязывают снизить ставки до уровня, 18 июня 2019-го, а также чуть ли не вернуть арендаторам переплаченные средства. Заморозка арендных ставок касается 1,5 млн единиц арендного жилья . Исключение составляют только новостройки, заселенные после 1 января 2014-го, социальное жилье и общежития (в них и так стоимость аренды минимальная).

Владельцам берлинских квартир в зданиях до 2014 года постройки предписано снизить арендные ставки до уровня 2019 года и заморозить их на пять лет. Владельцам берлинских квартир в зданиях до 2014 года постройки предписано снизить арендные ставки до уровня 2019 года и заморозить их на пять лет.

Такая забота государства об арендаторах заставляет владельцев жилья (арендодателей) очень тщательно отбирать клиентов. Поэтому если вы только приехали в Германию, ваш стаж работы меньше полугода, у вас есть дети и кот, то снять квартиру вам будет весьма затруднительно . Особенно в регионах, где есть работа: Мюнхен, Штутгарт, Кельн — это тройка городов, где расположены самые прибыльные корпорации Германии, где самые высокие зарплаты, и спрос на жилье превышает предложение. Берлин, кстати, занимает только десятое место в списке самых желанных городов: соотношение предложения и спроса на жилье в нем в 2,5 раза ниже, чем в финансовой столице Европы — Мюнхене. И если в Берлине вполне можно арендовать небольшую квартирку за 450 евро, то в Мюнхене найти скромное жилье за 700 евро — большая удача.

Роль маклера в истории

Владельцы квартир почти всегда сдают их через агентов , напрямую с арендаторами не общаются.

Агент запросит у вас следующую информацию: справку о доходах за три последних месяца, контракт с работодателем, стаж работы, семейное положение . Возможно, еще справку из Schufa — эта организация занимается анализом финансовой активности физических и юридических лиц на территории Германии, в справке будет указано что-то вроде кредитной истории.

Все это нужно исключительно для того, чтобы подтвердить вашу платежеспособность, то есть не лишним будет предложить маклеру выписку из банка, чтобы владелец квартиры понимал, что у вас есть деньги на переезд, обустройство, залог.

Последнее слово за владельцем жилья, который будет выбирать лучшего из нескольких десятков претендентов на его квартиру, рассматривая документы. Его может смутить, например, стаж работы меньше шести месяцев — это стандартный испытательный срок в Германии. Постоянная работа гарантирует арендодателю стабильность платежей. Еще владельца квартиры может смутить, что из всех членов семьи работает только один — вдруг кормилец заболеет? Высока вероятность, что он предпочтет семью, где работают муж и жена.

А кругом пустота

Допустим, все срослось, маклер пригласил вас на подписание договора. Тут начинается самое интересное. Первый важный момент — квартиры в Германии в долгосрочную аренду сдаются без мебели и с белыми стенами . В таком же виде жилье надо освободить. Еще на этапе просмотра квартиры россияне сталкиваются с этим сюрпризом, но рассчитывают, что к моменту их заселения мебель в квартире появится. Ан нет: мебель, люстры и даже кухню придется покупать самим. Кухню, правда, может предложить выкупить предыдущий арендатор. Но запросит за нее баснословные деньги — бывает, что до 3 тысяч евро!

Заключение контракта на покупку жилья в Германии

Нотариус в Германии отвечает, чтобы контракт на покупку жилья был "чист" с точки зрения немецкого законодательства, не содержал "спрятанных" фактов, неясных одной из сторон договора. Чиновник ответственен перед покупателем, чтобы продавец не оказался обманщиком. Нотариус обязан прочесть контракт вслух в присутствии продавца и покупателя и ответить на вопросы, даже возникающие на каждом абзаце.

Когда нотариус читал контракт, мы перебивали и просили объяснить на доступном немецком, что он прочёл. Юридический немецкий настолько сложный язык, что даже немцы понимают не на сто процентов. Стеснение или халатность неуместны. Покупка недвижимости - ответственный шаг. Недопонимание может стоить тысячи евро.

Восторг от покупки квартиры в Германии трудно передать словами

Когда контракт прочитан, покупатель, продавец и нотариус ставят подписи. Все получают заверенные копии контрактов. Сделка объявляется состоявшейся с юридической точки зрения. Услуги нотариуса не бесплатны — чиновник получает 1,5% суммы, указанной в договоре. Учитывайте дополнительные расходы при оформлении ипотеки.

Нотариус отправляет копию контракта в мэрию города, где находится недвижимость. Факт смены владельца жилья регистрируется в земельной книге - Grundbuch. В книге прописаны владельцы недвижимости на подвластной мэрии территории, указывается долг "висящий" на жилье при покупке в ипотеку. Услуга внесения в земельную книгу стоит денег. Сумма фиксированная и зависит от законов федеральной земли и конкретного города. Нам запись обошлась в 500€.

Данные о покупке поступают в налоговую службу. Покупка недвижимости в Германии облагается специальным налогом. Величина 3,5-6,5% стоимости жилья в зависимости от земли. Платит сбор покупатель, что необходимо учитывать, покупая немецкую недвижимость.

Налог на покупку недвижимости в Германии

Земля	Процент от стоимости в договоре
Баден-Вюртемберг	5%
Бавария	3,5%
Берлин	6%
Бранденбург	6,5%
Бремен	5%
Гамбург	4,5%
Гессен	6%
Мекленбург-Передняя Померания	6%
Нижняя Саксония	5%
Северный Рейн-Вестфалия	6,5%
Рейнланд-Пфальц	5%
Саар	6,5%
Саксония	3,5%
Саксония-Анхальт	5%
Шлезвиг-Гольштейн	6,5%
Тюрингия	6,5%

При оформлении кредита в банке, неопытные покупатели не учитывают расходы на запись в земельной книге, стоимость услуг нотариуса и налоги. Забывают о новой мебели и кухне, облагораживании прилегающей к жилью территории, отдельной парковке или гараже, стоимости переезда. Недостаток денег после заключения ипотеки фатален! Долги по ипотеке мешают заключить новый кредит, банки неохотно выдают займы закредитованным клиентам. Проблема решается за счёт денежных потерь — в долг дают под высокие проценты. Прибавляйте к стоимости жилья 15% минимум.

Жильё в Германии. Как немцы решают этот вопрос

В сегодняшней статье хочу затронуть такую большую тему, как жильё в Германии.

Подход к этому вопросу разительно отличается от принятого и привычного мне с советского детства. И сразу дам оценку: имеет как положительные, так и отрицательные стороны. А теперь по порядку.

Дом построенный после войны только что прошел капитальное обновление Дом построенный после войны только что прошел капитальное обновление

Квартиры в Германии: варианты, стоимость и нюансы покупки

Актуальные предложения продажи квартир в Германии для проживания или выгодных инвестиций.

Недвижимость в Германии
с аукционов – возможность приобрести квартиру с дисконтом до 50% от рыночной стоимости!

Мечтаете о собственной квартире в Европе, но ограничены в средствах?

Выкуп залоговых квартир до аукциона по фиксированной цене, ниже среднерыночной – один из наиболее привлекательных вариантов покупки жилья.

Чтобы грамотно оформить сделку купли-продажи квартиры в Германии и своевременно уплатить необходимые налоги, можно обратиться в российское риелторское агентство, специализирующееся на недвижимости ФРГ.

Хотите купить квартиру выгодно и быстро? Dem-Group – комплексные услуги по покупке недвижимости в Германии
на привлекательных условиях:

все виды недвижимости;
квартиры от 15-20 тыс. евро;
профессиональное сопровождение;
гарантии юридической чистоты сделок;
эксклюзивные предложения от собственников жилья;
офисы в России и в Германии.

Недвижимость в Евросоюзе давно является объектом выгодного вложения и приумножения средств. В особенности это касается такой развитой европейской экономики как Германия. Не одно десятилетие российские граждане рассматривают немецкую недвижимость как наиболее подходящую для инвестиций.

Кроме того, на территории ФРГ проживает одна из самых крупных в Западной Европе русскоязычных диаспор, включающая в основном «русских» немцев. По некоторым оценкам ее численность составляет около 3 млн человек. Все это значительно облегчает деловые и культурные коммуникации, в том числе приобретение, владение и управление недвижимостью.

Почему стоит купить квартиру в Германии

Покупка квартиры в Германии обладает рядом очевидных преимуществ:

Перспективные направления для приобретения недвижимости

Один из наиболее перспективных регионов для покупки недвижимости – Северный Рейн–Вестфалия со столицей в Дюссельдорфе и крупнейшими городами, такими как Кёльн, Бонн, Дортмунд, Мюнстер, Оберхаузен, Эссен, Вупперталь, Дуйсбург, Меттман. Именно этот регион является наиболее заселенным, а также привлекательным с точки зрения туризма и ведения бизнеса. Северный Рейн по праву считается экономическим и деловым центром Германии, а также центром студенческой жизни.

«Географическая» справка
Земля Северный Рейн–Вестфалия занимает площадь более 34 000 км², располагается на западе Германии и граничит с Бельгией. Население земли превышает 17 млн чел. Этот регион отличается высокой урбанизацией, развитой инфраструктурой и выгодным географическим положением. 9 из 20 крупнейших населенных пунктов Германии расположены именно здесь. Самый густонаселенный город региона – Кёльн.

Не менее популярными являются Берлин и некоторые курортные и туристические города: Дрезден, Лейпциг, Мюнхен, Франкфурт. Бавария со столицей в Мюнхене – самая крупная из земель – является популярной туристической зоной, так как расположена у подножия Альп. Сюда приезжают для того, чтобы полюбоваться живописными озерами, реками, лесами и альпийскими пастбищами. Не стоит забывать и о горнолыжных курортах, самый популярный из которых – Гармиш-Партенкирхен. Знамениты на весь мир Баден-Баден, славящийся своими целебными термальными источниками, и Тиммендорфер-Штранд – курортный город на берегу Балтийского моря.

Малоперспективные районы для покупки жилья – это восток и север Германии, ранее входившие в состав ГДР. Несмотря на то, что Берлинская стена была разрушена в 1989 году, по сей день различие между передовым югом и отстающим севером прослеживается практически во всех областях. Исключение составляют лишь земли Саксонии и Тюрингии, властям которых удалось обеспечить уверенный экономический рост данных территорий.

Историческая справка
Германская Демократическая Республика (ГДР) просуществовала с 1949 по 1990 год. В состав ГДР входили земли Мекленбург-Передняя Померания, Бранденбург, Саксония-Анхальт, Саксония, Тюрингия. Крупнейшие города Республики: Восточный Берлин, Дрезден, Лейпциг. В результате «Мирной революции» 1989-1990 гг. произошло объединение ФРГ и ГДР.

Стоимость квартир в Германии

Прежде, чем приступить к анализу цен на недвижимость в Германии, стоит выяснить, сколько за аналогичные варианты вам придется заплатить в России и других странах ЕС.

Так, средняя стоимость однокомнатных апартаментов в Москве на вторичном рынке жилья – 4-6 млн рублей с расположением на окраине Москвы. В Подмосковье подобный вариант можно приобрести за 2-4 млн рублей, в Санкт-Петербурге – от 2 млн рублей, средняя стоимость в городах-миллионниках: от 600 тыс. до 1 млн рублей – в Новосибирске, 1,5-2 млн рублей – в Екатеринбурге, от 800 тыс. до 1,5 млн рублей – в Казани, от 700 тыс. до 1 млн 200 тыс. рублей – в Нижнем Новгороде.

Небольшая (порядка 20-30 кв. м) квартира во Франции в популярных туристических и курортных районах будет стоить порядка 50-100 тыс. евро, в Италии – 30-50 тыс. евро, в Австрии – от 40-50 тыс. евро, в Великобритании – от 60 тыс. евро, в Швейцарии – от 150 тыс. евро.

На фоне этих цифр стоимость недвижимости в Германии выглядит очень привлекательно: от 15-20 тыс. евро плюс комиссия агентства, налоги и пошлины. В целом, можно уложиться в 20-30 тыс. евро за двухкомнатный вариант.

В исследовании компании Dr. Klein 2014 года был отмечен тот факт, что рост стоимости апартаментов в немецких городах опережает инфляцию в 3-7 раз. В то же время, эксперты отмечают, что спрос будет смещаться в сторону окраин и пригородов крупных городов, где жилье не столь дорогое, как в центре. В настоящее время на территории Германии – около 80 тыс. собственников недвижимости из России. В 2011 году россияне занимали четвертое место среди иностранных покупателей, потратив на недвижимость около 50 млн евро.

Недорогие квартиры

В Землях Северный Рейн Вестфалия есть много интересных вариантов в крупных городах (от 100 до 500 тыс. жителей) с хорошей репутацией в Германии, но еще не столь известных в России. К ним относятся Эссен, Вупперталь, Дорстен, Леверкузен, Дуйсбург, Оберхаузен, Мёнхенгладбах. Здесь можно приобрести однокомнатное жилье площадью 30-60 кв. м. за 20-25 тыс. евро, включая услуги агентства. Правда, такие объекты обычно располагаются во вторичном жилом фонде и зачастую покупка по столь привлекательной цене возможна лишь при покупке объекта с аукциона. Кстати, именно на аукционе у иностранцев есть возможность приобрести квартиру в Германии действительно дешево (со скидкой 10-30% от рыночной цены). Стоимость квадратного метра таких вариантов находится в диапазоне 500-700 евро.

Например, за 21 тыс. евро можно приобрести 3-комнатную квартиру площадью 78 кв. м в Леверкузене, в доме 1973 г. постройки. Причем на данном объекте уже имеются арендаторы, которые исправно платят, а это значит – при покупке у вас не возникнет необходимости поиска новых квартиросъемщиков.

Средний ценовой сегмент

Если вы не ставите своей целью приобретение апартаментов в центре Берлина и в Гамбурге, то стоит обратить внимание на варианты сегмента миддл, расположенные в городах средней величины. Стоимость такого объекта – порядка 800-1300 евро за кв. м. Например, можно приобрести 3-комнатную квартиру в Дюссельдорфе площадью 81 кв. м за 107,6 тыс евро (включая комиссию, пошлину и налог) или 1-комнатную студию в Дуйсбурге площадью 40 кв. м за 33 тыс. евро. Также можно найти небольшие апартаменты в спальных районах Берлина за 33-35 тыс. евро без учета комиссии.

Эксклюзивные предложения

Стоимость элитной недвижимости в крупных городах – Берлин, Гамбург, Ганновер, Дрезден, может достигать 6-7 тыс. евро за кв. м. К слову, на 1 млн евро в Берлине можно купить роскошно обставленные 170-метровые апартаменты в центре города либо до 30 небольших квартир на окраинах. В Мюнхене, Франкфурте-на-Майне, Баден-Бадене легко найти 6-комнатные апартаменты класса люкс с бассейном, мебелью, техникой и гаражом за 2-4 млн евро.

Особенности покупки квартиры в Германии

Один из наиболее выгодных вариантов покупки квартиры в Германии – это приобретение на аукционе. Обычно стартовая цена составляет 70% от оценочной стоимости. Для того чтобы стать участником аукциона по конкретному объекту, необходимо перевести со своего личного счета в немецком банке на счет районного суда сумму, равную минимум 10% от оценочной стоимости. Если при завершении аукциона вы откажетесь от совершенной сделки, эта сумма не возвращается.

Существует также возможность приобретения квартиры в ипотеку под 3-4% годовых. Резиденты других государств могут получить ипотечный кредит в немецком банке на сумму до 50% от стоимости объекта. При этом необходимо наличие собственного капитала от 100 000 евро. Особенно охотно банки предоставляет кредиты под доходную недвижимость.

Полезно знать!
Доходная недвижимость – это многоквартирный дом, который приобретается с целью сдачи квартир в наем. Цена аренды обычно колеблется от 4,5 до 10 евро за 1 кв. м. Договор аренды заключается на срок от 1 года и больше. При его заключении арендатор переводит на счет владельца сумму в размере 2-3-месячных арендных плат. В договоре указывается размер месячной платы, включая стоимость коммунальных услуг. Для того чтобы сдавать собственность в аренду, не обязательно регулярно посещать Германию – заботу о вашей недвижимости можно поручить специализированной компании.

Если вы хотите купить квартиру в Германии, нужно учитывать дополнительные расходы:

При покупке недвижимости покупатель оплачивает налог в размере от 3,5% до 6,5% от стоимости объекта в зависимости от того, в какой федеральной земле он находится.
Также раз в год необходимо выплачивать налог на владение недвижимостью, который составляет от 0,98% до 2,84% от оценочной стоимости недвижимости. Причем для старых домов налоги могут списываться в размере до 2,5% от оценочной стоимости.
Существует также прогрессивный налог на сдачу квартиры в аренду. При годовом доходе до 8 004 евро ставка налога составляет 14%, от 8 005 до 13 469 евро – 23,97%, от 13 470 до 250 730 евро – 42%. Однако для целей налогообложения берется доход за вычетом расходов, поэтому собственникам рекомендуется вести учет расходов, а еще лучше – поручить сдачу отчетности налоговому консультанту, который, в совершенстве зная налоговое законодательство, может существенно сократить сумму уплачиваемых налогов на абсолютно законных основаниях.
Кроме того, существует сбор «на солидарность»: 5,5% от суммы подоходного налога.

Сумма налогов, уплаченных в Германии, учитывается в России и не подлежит повторному взысканию.

Хотите купить квартиру в Германии? Выбирайте надежного риелтора!

Покупка квартиры с помощью риелторского агентства – наиболее комфортный и безопасный вариант приобретения недвижимости за границей. Компания поможет клиенту организовать поездку для осмотра объекта, обеспечит полное сопровождение сделки в Германии русскоязычными специалистами, окажет помощь в открытии личного счета в немецком банке, предоставит все необходимые расчеты по налогообложению и доходности объекта, возьмет на себя управление недвижимостью после покупки в случае необходимости.

Так, международная компания DEM GROUP GmbH, специализирующаяся на недвижимости в Германии, работает в России с 2008 года. Московский офис фирмы предлагает приобретение немецкой недвижимости покупателям из России, Украины, Белоруссии и Казахстана. Головной офис находится в Дюссельдорфе. Компания работает со всеми видами недвижимости – вторичный рынок, залоговая недвижимость с аукционов, доходные объекты банков и крупных фондов, эксклюзивные объекты от собственников, новостройки. Система менеджмента качества организации сертифицирована на соответствие международному стандарту ISO 9001.

Квартиры в Германии: цены

Немаловажный аргумент при поиске квартиры в Германии – цены. Понятно, что чем лучше квартира и новее постройка, тем выше ее стоимость. На цену квартиры в Германии может влиять и планировка, и престижность района, и близость к центру города, и доступность инфраструктуры. Главное, стоит отметить, что не стоит пугаться старых домов, так как в Германии принято ответственно относиться к эксплуатации здания и своевременно производить ремонт.

Обратитесь в Техно Групп, и мы подберем для вас квартиры в Германии требуемого ценового диапазона.

Квартиры

Аренда жилья в Германии: что необходимо знать?

Часто случается так, что поиск новой квартиры в Германии становится разочаровывающим опытом – особенно в больших городах, таких как Мюнхен или Берлин.

По мнению издания The Local, несколько советов от Немецкой ассоциации арендаторов (Deutschen Mieterbund или DMB) помогут лучше ориентироваться на немецком рынке недвижимости.

Дело не быстрое

После того как подходящее жилье найдено и все документы подписаны, дальнейший механизм в правовом отношении довольно прост: арендатор просто вносит оговоренный задаток и вселяется согласно заранее оформленному договору. Однако предшествующие этому моменту действия могут занять довольно много времени.

«Чем больше времени вы можете потратить, тем лучше будет результат», – утверждает Ульрих Ропертц, пресс-секретарь Deutschen Mieterbund.

По словам специалистов, поиск жилья в центре большого города для человека со средним доходом может длиться несколько месяцев.

Новые предложения

Конкуренция на рынке жилья в таких городах как Берлин и Мюнхен невероятно велика – не стоит удивляться, увидев очередь из тридцати и более человек, ожидающих за дверью при открытом просмотре.

«Нехватка тысяч квартир особенно остро ощутима в мегаполисах и университетских городках. Как следствие, арендные ставки неуклонно растут», – говорит Ульрих Роперц.

В таких условиях скорость имеет значение. Агентство недвижимости часто начинает выбор возможных арендаторов с того момента, как предложение переходит в онлайн. У тех, кто первым отправляет запрос на просмотр, шансы повышаются.

Подготовка документов

Тот, кому прислали приглашение на просмотр, является потенциальным арендатором – наряду с десятками других выбранных кандидатов.

Один из способов выделиться – принести с собой все необходимые документы, показав тем самым серьезность намерений и понимание особенностей бюрократического аппарата Германии.

Помимо справки о зарплате за последние три месяца и ксерокопии паспорта, понадобится Mietschuldenfreiheitsbescheinigung – подтверждающее платежеспособность письмо от предыдущего арендодателя или от владельца квартиры, за проживание в которой в силу каких-то причин плату вносить не требовалось. Произнесенное при этом на одном дыхании данное громоздкое слово впечатлит менеджера вдвойне. Также может понадобиться оценивающая кредитный рейтинг справка из банка.

Репутация менеджера

В Германии не принято иметь дело с арендодателем напрямую. Некоторые агентства лучше, чем другие. Всегда стоит уделять немного времени интернет-исследованиям с целью выяснения, не возбуждались ли судебные иски против агентства. Существуют примеры, как компании, управляющие тысячами объектов недвижимости, обвинялись в использовании различных махинаций для обмана арендаторов.

«Безусловно, из разговора с менеджером трудно определить степень его надежности. Но в то же время можно понять, насколько он владеет информацией об объекте. Профессионал должен знать, к примеру, какие в определенном районе расположены магазины, где находятся ближайшие школы, детские сады и так далее», – отмечает Ульрих Ропертц.

Телефонный звонок

Имея дело с общенациональными жилищными ассоциациями, можно попробовать связаться с их представителями напрямую по телефону. В крупных компаниях ежедневно имеют дело с многочисленными электронными письмами или онлайн-формами, поэтому существует вероятность, что по какой-то причине заявка может быть проигнорирована. Разговор непосредственно с менеджером может повысить шансы.

Ключевые вопросы

Deutschen Mieterbund советует всем, кто приходит на просмотр, всегда задавать несколько обязательных вопросов.

Во-первых, нужно выяснить, принадлежит ли квартира частному лицу или компании недвижимости. Вероятность расторжения договора возрастает, если он заключен с частным владельцем, который в любое время может принять решение о личном пользовании квартирой.

Во-вторых, необходимо узнать о том, существуют ли планы по модернизации здания, что может привести впоследствии к повышению арендной платы.

В-третьих, следует владеть информацией о расходах предыдущих жильцов на электроэнергию, отопление и воду – для того, чтобы знать, сколько придется платить сверх Kaltmiete, то есть аренды без дополнительных затрат.

Менеджер всегда будет стараться показать жилплощадь с самой лучшей стороны. DMB, в свою очередь, рекомендует просматривать предлагаемый объект как минимум дважды, причем в разное время суток. Что же касается арендных контрактов, то во избежание неприятных неожиданностей в будущем, прежде чем подписать документы, их необходимо изучать внимательнейшим образом, несмотря на внушительный объем.

Жилье в Германии

Жильё по типу собственности в Германии делится на две большие категории: собственное и съёмное. И как это ни странно звучит для нашего сознания, съёмное доминирует!Неумолимые статистики рассказывают нам, что примерно 60% всего населения федеративной республики живут в съёмном жильё и только 40% являются собственниками.

Те же статистики показывают, что покупка жилья в последние годы имеет тенденцию падать, не смотря на то, что процент по ипотечныем кредитам в Германии так же снижался все последние годы, и сейчас по сравнению в Россией, сказочно низок- примерно 2% годовых, а банки не устают зазывать потенциальных клиентов.

Так в чем же дело?! Почему всё таки 60% населения остаются в съёмных квартирах?

Всё дело в сложившейся системе.

Съёмное жилье в Германии, по сравнению с той же Россией, обставлено целым рядов привлекательных обстоятельств, которые и заставляют такой большой процент людей выбирать этот вариант. Однако этот вариант имеет, на мой взгляд, и некоторую вынужденность, обусловленную всей системой социальных отношений. Об этом ниже.

Снимать квартиру в Германии можно как у частных лиц, так же, как это делается в России, но кроме того через развитую систему специального домостроительства, которую я по аналогии, известной из дореволюционной России практики, назову для простоты понимания «доходный дом». Т.е. это специальные дома, которые строятся только исключительно для сдачи, и квартиры в них никогда не будут проданы. Такая практика была известна в России, как сказано, до революции, когда в конце 19 века начала бурно развиваться промышленность и люди потянулись из деревни в город. Впоследствии система была ликвидирована, потому что государство в отношении жилищного вопроса взяло курс на собственное жилье для каждой семьи.

Разберём её плюсы:
1. Съёмщики квартиры, будь она снята у частного лица или у системы доходных домов, защищены обширным законодательством. Выселить человека даже с частной квартиры, даже в случае возникновения проблем с неуплатой аренды, не так просто. Хотя это конечно произойдёт, просто есть шансы потянуть резину.

2. Домовладельцы по закону обязаны нести ответственность за исправность жилья, предоставляемого в аренду, и это избавляет съёмщика от текущего ремонта таких вещей как окна, замки, нагревательная колонка, отпление или краны в ванной.
Некоторые квартиры имеют встроенную кухню и даже мебелированны.

На практике этот закон имеет широкий разброс. Частный домохозяин, подчас, может почти полностью игнорировать eго, а доходные дома так же сильно отличаются по качеству самих домов, так и по их обслуживанию. За одни и те же деньги вам может один раз повезти, другой раз нет, но в целом подобное обслуживание люди расценивают как плюс и рассчитывают его получить.

Съемные дома в момент капитального ремонта: новая крыша, смена всех труб. обновление подвалаЖители остаются в доме. Цена квартплаты после ремонта будет скорее всего поднята! Съемные дома в момент капитального ремонта: новая крыша, смена всех труб. обновление подвалаЖители остаются в доме. Цена квартплаты после ремонта будет скорее всего поднята!

3. Наличие развитой системы квартиросъёма, позволяет людям легко поменять свое место жительства. Связано это, как правило, с поиском работы. Люди ищут в первую очередь работу, а потом жильё. Ищут работу подчас по всей стране, в Германии сегодня это обычное дело. Люди без конца переезжают. Есть огромное количество транспортных фирм, которые делают на этом свой бизнес.

4. Среди всех съёмных квартир есть категория, так называемого, социального жилья. Это когда стоимость квартиры лежит в низких, определяемых законом границах, и в случае потери работы, оплата такой квартиры будет переняла социальными службами. Качество жилья в этом сегменте может так же отличаться: от удовлетворительного до весьма приличного.

Наличие социальных квартир имеет и такой аспект, как возможность уже с 18 лет молодому человеку отделиться от родителей, и в сегодняшней Германии практически нет проблемы перенаселения жилой площади. Существуют разработанные нормы заселения и они очень разумны.

Теперь разберем недостатки и подводные камни системы съёмного жилья.

1. Хоть и съёмщик квартиры защищен множественными законами, на практике это не может всё равно избавить его от нежелательного выселения, и особенно в случае съёма у частника. Защищать его права готова целая армия специализирующихся в этой области адвокатов, но, понятное дело, обращение к ним и отстаивание своих прав, стоит времени и хороших денег.

2. Обслуживание жилья владельцем на практике может иметь для съёмщика и неожиданные неприятные последствия.
Рассказываю, что сама испытала.

В одной нашей съемной квартире домовладельцы решили поменять внутренние двери. Идея сама по себе хорошая, но при ее выполнении были запорчены все обои вокруг всех дверных проемов. Никто не считал нужным предупредить нас заранее о грядущем ремонте, а надо попутно сказать, что если исправность всех систем относится к обязанностям владельца, то внутренний ремонт, включая подчас даже покров полов — это дело съёмщика. Так вот наш испорченные постановкой дверей обои, не волновали владельцев, а мы неожиданно для себя были поставлены в необходимость либо делать новый ремонт, либо жить в такой разрухе.

Положение о внутреннем ремонте тоже может меняться от владельца к владельцу. Но как правило, ты принимаешь квартиру с голыми стенами и, уходя, должен ободрать свои обои и даже, если ты вдруг успел сам настелить, например, ламинат, его могут заставить тебя разобрать, если следующий съёмщик скажет, что ему такой пол не нравится.Дом еще не подвергшийся ремонту тоже вполне приличный!

В целом такое правило сильно напрягает, не говоря уже о том, что влечёт дополнительные расходы.

3. Поиск работы по всей Германии означает с одной стороны свободу выбора, но та имеет определенную вынужденность, и это, думаю, один из решающих факторов, почему люди не идут на покупку собственного жилья, которое должно привязать их к одному месту. Очевидно, что такого надёжного одного места многие просто не находят.

4. Страх потерять работу заставляет многих искать среди съёмного жилья именно социальное, которое в случае потери работы будет защищено. Социального жилья в Германии не хватает, на него есть очереди. И вообще с жилым фондом в Германии перекос: в восточных землях (бывшая ГДР) стоят пустые квартиры, а в западных, и в особенности в больших городах, где есть работа, жилья не хватает. Люди арендуют его подчас за 50-70 км от города, в маленьких поселках и деревнях. Там цены ниже, но зато надо будет дополнительно платить за транспорт, который в Германии очень дорогой.

5. Социально обеспеченная возможность молодым людям уже с 18 лет отделяться от родителей имеет своей оборотной стороной в том числе и механизм разрушения родственных связей и института семьи в целом. Но это отдельная большая тема.

6. Каждая съёмная квартира влечёт за собой обязательную предварительную оплату залога в размере, как правило, 3-х месячной платы, а иногда даже и выше. Это примерно на сегодня 1500 — 3000 евро в зависимости от стоимости квартиры. Это взимается официально (всё оформляется документально, иногда открываются специальные счета в банке) владельцем на случай, если съёмщик нанесет ущерб квартире больший, чем просто текущий обычный износ. Эти деньги возвращаются при выъезде с квартиры, но только через год или даже два. Так что, чтобы поменять квартиру, надо иметь запас денег и на новый залог и на транспорт и на новый внутренний ремонт. Вылетает в копеечку.

Купить квартиру в Германии

Компания «DOM-DE» предлагает Вам воспользоваться услугами профессионалов для того чтобы купить элитную квартиру в Германии, купить квартиру в Германии среднего класса или купить квартиру в Германии недорого. В нашей обновляемой базе несколько сотен квартир. Главное задайтесь целью - куплю квартиру в Германии и мы воплотим ваше желание в жизнь. Поможем открыть счет в Германии, окажем содействие в оформление ВНЖ в Германии, перезаключим коммунальные договора, оформим прописку и многое другое, что будет Вам необходимо в Германии. Для информации:
- Купить элитную квартиру в Германии вы сможете от 150 000 евро
- Купить квартиру в Германии среднего класса от 90 000 евро и до 150 000 евро
- Купить квартиру в Германии недорого (бюджетный вариант) до 90 000 евро
Самая лучшая территория для того чтобы купить жилую недвижимость в Германии - это западные земли. Там квартиры в Германии стабильны, надежны и востребованы.
Если вы еще не определились с покупкой жилой недвижимости, то зайдите в другие разделы нашего сайта где вы сможете купить коммерческую недвижимость в Германии, открыть счет в Германии, оформить ВНЖ в Германии, произвести оценку объекта недвижимости в Германии и многое другое.

Получение ипотеки в немецком банке

На момент покупки удалось накопить 20% стоимости квартиры. Пришлось искать ипотеку.

Услуги по поиску ипотеки

Помогаем подобрать предложения по ипотеке в Германии на русском языке с индивидуальным подходом к каждому клиенту. Сравнение условий всех немецких банков, ведение переговоров, разъяснения условий кредитования. Помогаем в следующих ситуациях:

Покупаете недвижимость в Германии и хотите разобраться, какие варианты финансирования доступны.
Платите ипотеку, контракт с банком подходит к концу, а долг ещё не погашен полностью, требуются Anschluss-Darlehen.
Владеете немецким жильём, хотите взять доступный кредит на бизнес или для других целей под залог своей недвижимости.

Оставьте контактные данные, мы с Вами свяжемся.

В течение дня на email пришло несколько предложений. Я выбрал Sparkasse, созвонился с агентом и уточнил детали контракта.

Как выбирать ипотеку в Германии рассказано в отдельной статье. Я смотрел не на величину процентов, а на сумму месячного взноса и на итоговую сумму выплаты кредита. Цель - заплатить банку как можно меньше.

Дешёвые кредиты не всегда позволяют быстро расплатиться. Бывает, итоговый процент низок, но взносы в тело кредита небольшие. Либо кредит разбит на две неравные части с разными процентами. Процент показывается как среднее арифметическое. Но в конце концов сумма выплаченных банку денег окажется выше, чем если кредит с большим процентом, но не разбитый на две части.

Стратегию выплаты ипотеки каждый выбирает самостоятельно. Вооружайтесь калькулятором и считайте варианты. Когда подходящий кредит найден, надо связаться с банковским агентом.

Мы брали кредит в Sparkasse. Агент банка пришёл домой обсудить детали контракта. Банк получил гарантии наличия указанных 20% полной стоимости жилья и убедился, что доходы позволят платить по выбранному кредиту. Агенту понадобились выписки со счетов и зарплатные листки. Вдобавок сделали копии паспортов. Гражданство РФ вопросов не вызвало. В Германии покупка недвижимости иностранцами и немцами по процессу не отличается.

С агентом подписали договор о намерении взять кредит и документы ушли в банк. Через несколько дней пришло приглашение в офис банка для подписания контракта на получение ипотеки. Нам детально объяснили тонкости выбранного контракта и ответили на возникшие вопросы. Завершилась двухчасовая беседа подписанием договора. Хорошие знания немецкого или английского языка при заключении договора на ипотеку крайне необходимы. Разбирайтесь с каждым предложением. Работник банка уделит время и разъяснит детали, если задавать вопросы.

Заключив контракт с банком на ипотеку, мы подтвердили платежеспособность перед продавцом. Банк дополнительно выслал письменное подтверждение. Оставалось оформить сделку юридически. В Германии контракт на покупку жилья заключается только в присутствии нотариуса. Продавец договорился о приёме у нотариуса, согласовав время с нами.

Читайте также: