Сдача квартир в аренду в германии
Обновлено: 19.05.2024
Люблю поддерживать связь со своими друзьями, не смотря на расстояние. Так я узнаю не только о жизни друзей, но и о культуре других стран и их проблемах. Моя подруга переехала в Берлин и поделилась своими впечатлениями с чем ей пришлось столкнуться.
Моя подруга Таня Моя подруга ТаняПриветствую, мои дорогие!
Подруга жаловалась на проблемы с арендой квартиры в Германии. Мы обсудили, с какими сложностями сталкиваются квартиросъемщики в России и Германии.
Снять квартиру иногда так же долго и утомительно, как покупать собственную. Чтобы снять квартиру, которая нам подойдет, нужно тщательное исследование, куча времени и определенный бюджет. Если есть средства, всегда можно обратиться к агенту по недвижимости, а если нет, приходится делать всё самостоятельно.
Типичный интерьер для съемной квартиры в России Типичный интерьер для съемной квартиры в РоссииПоиск квартиры может показаться легкой задачей, но в процессе нужно учесть множество вещей. Район и условия зависят от финансов.
Подруга поделилась сложностями, с которыми она столкнулась при съёме квартиры в Берлине.
Аренда в Германии может стать проблемой для всех, особенно для иностранцев.
1. Аренда мебели дороже, чем аренда квартиры
Цены на аренду ограничены федеральным законодательством Германии, а во многих населенных пунктах также местным законодательством. Когда арендодатели не могут поднять цену, чтобы увеличить свою прибыль они выбирают из самых обеспеченных арендаторов. Именно поэтому на одно жилье может быть около 20 претендентов, в Берлине бывает и до 50, а то и больше.
В Германии, как правило, сдаются пустые квартиры, которые нужно еще "наполнять" за свой счет В Германии, как правило, сдаются пустые квартиры, которые нужно еще "наполнять" за свой счетНа самом деле политика ограничения цен часто не работает. Арендодатель устанавливает такую цену, какая кажется ему приемлемой.
Бывают случаи и с двумя договорами: один, в пределах одобренных государством цен, и второй - например на аренду мебели (если квартира сдаётся с кухней или мебелью).
В таком случае договор на саму квартиру может быть на порядок меньше, чем сумма в договоре на аренду мебели.
Вот и получается, что самая дешёвая съемная однушка будет стоить не дешевле 43145 рублей (на наши деньги).
Подруга с мужем сняли 2-х комнатную квартиру в Берлине без мебели (все докупали). Подруга с мужем сняли 2-х комнатную квартиру в Берлине без мебели (все докупали).2. Поломки за ваш счёт
Кажется, что этот пункт справедливый, но только на первый взгляд. У подруги произошла такая ситуация, во время проживания у холодильника вышел срок эксплуатации, и он просто «вздулся». А его починку стрясли с неё, хотя вины подруги абсолютно не было.
3. Отсутствие бытовых предметов или мебели
Моя подруга говорила, что при заселении ей пришлось покупать кухню, а это совсем не дешёвое удовольствие. Когда срок договора с владельцем квартиры истечёт, придётся съезжать вместе с этой кухней или договариваться с новыми хозяевами квартиры, чтобы они её выкупили.
Кухня, которую Таня покупала самостоятельно для съемной квартиры в Германии Кухня, которую Таня покупала самостоятельно для съемной квартиры в ГерманииКонтрактом предусмотрено, что квартира при выселении должна оставаться в таком же состоянии как и при заселении. Некоторые квартиры сдаются без напольного покрытия. Это значит, что арендодатель должен купить пол, положить, а при выезде демонтировать . И лампочки, кстати, предыдущие владельцы тоже имеют право уходя выкрутить😉.
Как мы видим, в целом выгодно снять квартиру в России гораздо легче. А чтобы защититься от недобросовестных арендодателей, прежде всего проверяем документацию и прописываем все пункты, чтобы уйти с минимальными потерями.
Многие называют современную Германию страной, где проживает наибольшее количество квартиросъёмщиков. Примерно 54% немцев имеют собственное жильё, остальные 46% снимают квадратные метры в аренду. Это связано с невысокими арендными ставками, а также с развитой законодательной защитой прав квартиросъёмщиков. Сдача в аренду жилой недвижимости в Германии является строго регламентированным процессом, что значительно облегчает процедуру съёма.
Как сдавать недвижимость в Германии, проживая в России?
Многие россияне хотят купить недвижимость в Германии в инвестиционных целях. Они хотят остаться жить и вести бизнес в России, а свою немецкую квартиру сдавать в аренду. В статье мы расскажем о нюансах всего этого процесса.
Для содержания собственной недвижимости в Германии понадобится счет в немецком банке. На него арендатор будет перечислять арендную плату. С него собственник оплачивает коммунальные услуги, платежи ассоциации домовладельцев, налоги. Узнайте, как можно получить бесплатную консультацию по подбору зарубежного банковского счета от экспертов портала International Wealth, в конце статьи.
Наши эксперты помогут с подбором жилой или коммерческой недвижимости в Германии, регистрацией немецкой компании и оформлением вида на жительство.
Для консультации с экспертами позвоните нам по телефонам или мессенджерам, указанным в шапке сайта.
Покупка жилой недвижимости в Германии для наших соотечественников без переезда в страну является своеобразной “заначкой на черный день”. Это возможность вложить деньги в имущество в одной из самых безопасных стран Европы со стабильной политической и экономической обстановкой. Такое имущество постоянно растет в цене. Например, цены на квартиры в Берлине в доковидный период повышались ежегодно на 10%.
Для этих целей можно покупать апартаменты сразу с действующими договорами аренды. В ФРГ в крупных городах много предложений продажи квартир, в которых живут арендаторы. Если они до момента сделки купли-продаже жили и исправно платили год-два, почему стоит отказываться от таких арендаторов? Достаточно открыть счёт в немецком банке, чтобы они продолжили перечислять арендную плату теперь уже новому владельцу.
Следует учитывать, что по немецким законам, чем дольше арендатор живет в квартире, тем раньше необходимо сообщать ему о грядущем выселении. Одним месяцем владелец жилья не отделается. Возможны сроки в полгода. В противном случае квартиранты могут подать в суд.
Как сдавать недвижимость в Германии, находясь в России?
В большинстве местных немецких газет в субботних и воскресных выпусках есть разделы с объявлениями, посвященные краткосрочной и долгосрочной аренде недвижимости в Германии (Immobilienmarkt). Обязательно стоит подать свое объявление в одну из таких газет, чтобы получить общее представление о спросе на местное жилье и найти квартирантов.
Количество немецких сайтов коммерческой недвижимости в Интернете огромное. Электронные доски объявлений также представляют собой простой способ найти отдельных агентов по недвижимости, списки которых являются хорошей отправной точкой для получения обзора местного рынка. Более того, преимущество онлайн-рекламы перед рекламой в местных газетах состоит в том, что она более актуальная.
Вот небольшая подборка некоторых популярных сайтов по недвижимости в Германии:
- Immobiliencout24
- Immonet
- Planethome
- Immobilien.de
- Immowelt.
Обычно собственник жилья не платит агентское вознаграждение. Агенты получает свой доход за счет арендаторов, которым подыскивают жилье.
В ФРГ есть профессиональные ассоциации маклеров, такие как Ring Deutscher Makler или Immobilienverband Deutschland. Обычно они упомянуты на их визитных карточках и на веб-сайте. Хотя такое членство ни в коем случае не является 100% гарантией их надежности.
Договора аренды: вселить можно, выселить нельзя?
Согласно немецкому законодательству существует несколько видов расторжения договора о найме:
- Штатное. Если выселение происходит по волеизъявлению владельца квартиры, то он обязательно должен заблаговременно объяснить причины расторжения арендатору в письменной форме. При этом арендодателем обязательно учитываются сроки расторжения, определённые законом. По инициативе арендатора также существует обязательство письменного уведомления владельца жилья, срок расторжения составляет обычно 3 месяца.
- Чрезвычайное. Такое расторжение договора аренды происходит только вследствие злостного нарушения договора одной из сторон или внезапной смерти.
Законодательство Германии определяет следующие сроки на выселение: проживающему в квартире не менее 8 лет, даётся срок в 3 месяца, живущему от 5 до 8 лет – полгода, более 8 лет – 9 месяцев. Если договор о найме заключён на неопределённый срок, то по его истечении квартиросъёмщик в обязательном порядке должен освободить жильё.Выселение арендатора возможно только в случае личного проживания владельца в своей квартире или доме.
Но, как исключение, выселение может производиться и новым владельцем при покупке доходного жилья. В любом случае выселить квартиросъёмщика можно только в соответствии с действующим законодательством Германии.
Вселить нового арендатора в квартиру можно только в случае истечения срока договора аренды или его досрочного расторжения по обоюдному согласию сторон. Исключением являются серьёзные нарушения пунктов договора или внезапная смерть квартиросъёмщика.
Сокращения в рекламе аренды квартир
| Сокращение | Полное название | Описание |
| AB | Altbau | Старое здание, построенное до 1945 года. |
| BK | Balkon | Балкон |
| EBK | Einbauküche | Встроенная кухня |
| EG | Erdgeschoss | Первый этаж |
| GH | Gasheizung | Газовое отопление |
| KM | Kaltmiete | Чистая арендная плата (без учета коммунальных платежей и обслуживания) |
| NK | Nebenkosten | Коммунальные / эксплуатационные расходы |
| Qm | Quadratmeter | Квадратные метры |
| SZ | Schlafzimmer | Спальная комната |
| WC | Toilette | Туалет |
| WM | Warmmiete | Аренда, включая коммунальные расходы, часто отопление, но не электричество |
| WG | Wohngemeinschaft | Общая квартира |
| WZ | Wohnzimmer | Гостиная |
| ZH | Zentralheizung | Центральное отопление |
| 1 ZKB | 1 Zimmer, Küche, Bad | Квартира с одной комнатой, кухней и ванной комнатой. |
Как снять жилье в Германии: все нюансы
Найти и арендовать квартиру или комнату в Германии довольно сложно. Некоторые немецкие города настолько перенаселены, что заселиться непросто даже немцам. Не говоря уже об иностранцах. И тем не менее, это возможно даже для мигранта. Нужно хорошо знать язык, понимать национальные особенности этого рынка и немного ориентироваться в законах. Ниже – обо всем подробно.
Где искать
Общаться лучше на немецком или английском языке, и желательно без ошибок, чтобы не отпугнуть немцев. Если появился интересный вариант жилья – реагируйте без промедления. Выгодные предложения держатся на сайте пару часов, их моментально разбирают десятки пользователей. Напишите запрос в форму связи с арендодателем и попросите назначить время просмотра.
Параллельно можно искать жилье в социальных сетях. Немцы охотно пользуются Facebook. Ищите через своих знакомых в Германии.
Третий источник предложений об аренде – местная пресса. Купить печатные издания можно на вокзалах на лотках Toto-Lotto.
Иногда к поиску жилья подключается работодатель. Если вы заключили (собираетесь заключить) контракт, поинтересуйтесь у будущего начальника, поможет ли он найти вам временное жилье.
Если времени уже в обрез, можно обратиться в агентство недвижимости. Но полагаться на местных маклеров не стоит – ищите жилье параллельно. А вознаграждение за найденное жилье (провизион) платите только после заключения сделки с арендодателем.
Как проходит осмотр
Просмотр жилья в Германии – мероприятие скорее для владельцев квадратных метров, чем для арендаторов. Потому что арендодатель оценивает потенциальных жильцов, выбирая между несколькими кандидатами. По статистике, на один объект в Мюнхене могут претендовать 77 конкурентов. Для сравнения, в Штутгарте это количество составит 75, в Ганновере 45, а в Берлине 33. Причем, иностранцы для немцев далеко не в приоритете, выбор может затянуться на неделю, а то и две.
Просмотр назначается по согласованию с проживающими на данный момент арендаторами. Прийти нужно вовремя, и лучше – в приличной одежде. В назначенное время приходят потенциальные съемщики. Просмотрев жилье, желающие могут задать уточняющие вопросы и оставить свои координаты владельцу. Хозяева, в свою очередь, при встрече могут запросить у кандидатов интересующую их информацию. Например, о платежеспособности, о месте работы и зарплате. Поэтому лучше сразу взять с собой зарплатный лист за последний месяц. Также интересуются, сколько человек собираются жить в квартире или доме.
Не бойтесь задавать арендодателю вопросы о помещении. Ваша заинтересованность охарактеризует вас с положительной стороны.
Спрашивайте, почему данное жилье оказалось свободным, ведь это необычная для Германии ситуация.
Узнайте среднюю стоимость аренды в городе и спросите, повысилась или понизилась цена по сравнению с предыдущим контрактом.
Нелишним будет спросить, кто живет по соседству, есть ли рядом супермаркет, парковка, общественный транспорт. И даже – насколько шумно или тихо тут днем и ночью.
Сокращения в объявлениях
Все жилищные объекты в немецких объявлениях делятся на квартиры (Wohnung) и дома (Haus). Также жилье различается по количеству комнат (Zimmer). Чтобы сэкономить печатные площади, объявления в газетах печатаются с сокращениями, и эта традиция перешла в интернет.
Площадь объекта жилья указывается в квадратных метрах с сокращением Wfl (Wohnfläche – с нем. жизненное пространство). Но указанная площадь и площадь, пригодная для использования – это разные цифры. И вот почему.
Площадь комнат с ровными стенами считается полностью. Со скошенными стенами и чердаками все интересней. Если от пола до стены вверх меньше метра, то это пространство под наклонной стеной не считается. Если от пола до стены 1-2 метра, то площадь учитывается наполовину.
Балконы, террасы и лоджии тоже считаются не полностью, а лишь на четверть. Если есть соответствующее разрешение – то половина такой площади добавляется к жилой.
Если веранда с отоплением – площадь считается полностью, если без – на 50%.
Количество комнат и их виды указывается цифрой и буквами Z или Zi. Например:
- 1Z – это однокомнатная квартира.
- 3 Zi – трехкомнатная.
К этому сокращению добавляются сведения о том, есть ли кухня (К), ванная (В), коридор (D), терраса (Т), терраса на крыше (DT), балкон (В последнее, иногда BLK), душ (снова D), кладовка (AK или AR), дополнительный туалет (GWC), спальня (SZ), веранда, зимний сад (WG).
Наличие ванной или душа в квартире – это стандартное условие, поэтому первое В или D информирует о нем. А если в сокращении имеется вторая В или D, то это коридор или балкон. Например:
- 2ZBB – это двухкомнатная квартира с ванной и балконом;
- 1ZiKDD – однокомнатная с кухней, душем и коридором;
- 3ZKBT – это трехкомнатная с кухней, ванной и террасой.
В объявлениях могут указывать и неполное число комнат. Например если написано 2,5 Z, это может значить, что одна комната слишком мала или не отгорожена нормальными стенами.
Этажность и виды домов
Нумерация этажей в немецких домах ведется не с первого, а с нулевого. Первый этаж значится как 0 или EG. ETG и цифра – это номер этажа.
- KG – цоколь или подвал. В таких помещениях очень часто обустраивают квартиры под сдачу в аренду.
- EG – первый наземный этаж.
- 1 ETG – второй этаж.
- OG – это верхний этаж многоквартирного дома.
- DG – чердак или квартира под самой крышей со скошенными стенами.
Также по сокращениям можно определить тип постройки дома: общежитие это или пол-дома, к примеру.
- Теми же буквами WG (как и веранда) обозначается общежитие или коммунальная квартира.
- ELW – дополнительная квартира в доме на одну семью.
- DHH – полдома на двух владельцев с общей стеной.
- RH – один дома из ряда домов с общими стенами.
- FH, FHS, FMH – семейный дом или его часть.
- MFH – дом на несколько семей.
Цена вопроса
Стоимость аренды в Германии состоит из двух частей: ежемесячный платеж (Kaltmiete) и предоплата за коммунальные услуги (Nebenkosten). Чтобы оценить, какие расходы включены в аренду, а какие нет, нужно внимательно изучить предложение и расспросить владельца.
Расходы на коммуналку могут составлять от €50 до €250. Как правило, включаются расходы за тепло, водопровод, использование электричества в местах общего пользования, вывоз ТБО и даже страховка. Ежегодно владелец подбивает расходы и сравнивает их с предоплатой жильцов. Если они уплатили меньше, высылает счет с просьбой доплатить. Как правило, счет составляет €50-70. Если больше, то возможно хозяин жилья мошенничает. Проверьте его, попросив отчет о расходах.
В общую стоимость не включается оплата электроэнергии в квартире, телефон и интернет. Об этом должен позаботиться жилец, причем еще до въезда в квартиру.
Залог
В Германии принято вносить залог за аренду (Kaution) в размере 2-3 месячных оплат. Опрометчиво отдавать полную сумму на руки владельцу. Если он нечестен, то может не вернуть в случае необходимости полную сумму. Будет лучше перечислить сумму на сберегательный счет в банке. А сберкнижку отдать арендодателю. Так хозяин не сможет снять деньги с чужого счета, а жилец – сможет, только получив книжку назад.
Но в последнее время немцы стараются избежать уплаты залога и подписывают поручительство за залог. За €80-100 в год залогом выступает страховое поручительство одной из страховых фирм.
Тонкости оплаты можно узнать из все тех же сокращений в объявлениях. Например:
- КМ, МКМ, NKM – аренда в месяц чистыми.
- ММ, WM, BWM – аренда брутто.
- NK – дополнительные расходы на коммуналку.
- VZ – плата вперед.
- VB – уместен торг.
- HK – плата за отопление.
- ВК – расходы на домоуправление, уборку, пр.
- КТ – залог.
То есть, если в объявлении значится KM 500+NK+HZK+KT, это значит, что цена аренды в месяц нетто €500, дополнительно взимается плата за коммунальные услуги, отопление и залог.
Меблировка
Поскольку предыдущие жильцы при переезде забирают мебель с собой или продают ее, 80% квартир в Германии сдаются без мебели. Чаще всего оставляют кухню, поскольку шкафы, плита, полки монтируются индивидуально под каждую квартиру и как правило, для другой не подходят.
Наличие кухни указывается в объявлении. Бывает, что кухню можно купить у съезжающих арендаторов. Если кухни все-таки нет, то ее покупка потянет немалые расходы. Цена зависит от площади кухни, качества и давности бытовой техники (холодильник, печь, посудомойка, микроволновка. т.д.). Самый минимальный базовый вариант IKEA обойдется около €2000.
Цена перевозки вещей в Германии составляет от €300 до €3000, зависит от количества вещей и расстояния между пунктами.
Договор на аренду
Между арендодателем и жильцом заключается контракт. Шаблон документа можно найти на ImmobilienScout24. В контракте указывается плата за аренду, плата за коммунальные услуги, дополнительные расходы, залог. В договоре нужно зафиксировать показания счетчиков на момент сделки, а также имеющиеся поломки и недостатки. При съезде недвижимость нужно оставить в том же виде, как при въезде.
Если арендовать жилье не получилось, не стоит опускать руки. Увеличьте бюджет – и количество вариантов увеличится (в то время как количество конкурентов уменьшится).
Расширьте круг поиска. В Германии хорошо развита транспортная инфраструктура, и даже если жилье дальше от работы, чем хотелось, просто придется дольше добираться.
Какой спрос на аренду недвижимости в Германии?
Для российских граждан возможность сдавать в аренду собственную недвижимость в Германии является довольно актуальной, так как за последние годы курс евро по отношению к российскому рублю только увеличился.
Немцы любят долгосрочный съем жилья, но с учетом такой высокой доли мобильного населения переезды происходят повсеместно в каждом районе. Когда иностранец приобретает недвижимость в Германии в мегаполисе (категории А), он имеет высокие шансы быстро найти квартирантов на долгий срок.
Еще одной причиной высокого спроса на аренду недвижимости в Германии являются иммигранты. Их приток в страну постоянный. Еще пять лет назад ФРГ занимала второе место в мире по количеству выдачи ВНЖ иностранцам после США. По статистическим данным, население Берлина ежегодно увеличивается на 50 тысяч человек и уже составляет более 3,5 млн без пригородов.
Миграционная политика направлена на иммиграцию образованной части населения, имеющей квалификацию. Простым беженцам из бедных стран редко предоставляют вид на жительство. Поэтому мигранты в Германии представляет собой население, имеющее деньги на съем хорошего жилья с ремонтом по привлекательным арендным ставкам.
Недвижимость в Германии арендуют даже немцы, которые владеют другими жилыми объектами. Например, немец может купить квартиру в ипотеку, но не жить в ней, а сдавать в аренду. Сам же он снимет апартаменты попроще, чтобы платить ипотеку разницей между получаемой и отдаваемой арендными платами.
Многие немцы в возрасте, когда их дети становятся самостоятельными и живут отдельно, понимают, что комнаты в их большом доме простаивают. Поэтому они сдают в аренду дом, а сами снимают небольшую квартиру.
Какие типы аренды существуют в Германии? Что представляет собой каждый тип аренды?
Аренда жилья в Германии подразделяется на два типа, в зависимости от порядка внесения арендной платы:
- Kaltmiete или холодная аренда. В случае холодной аренды квартиросъёмщик платит только за использование помещения. Коммунальные услуги ним не оплачиваются, эту миссию берёт на себя арендодатель. Он самостоятельно производит оплаты на счёт домоуправления. Помимо этого, из выручки от холодной аренды он платит порядка 50 евро в месяц в коммунальную кассу дома и за оказанные услуги домоуправлению.
- Warmmiete или горячая аренда. В этом случае к холодной аренде добавляется оплата коммунальных услуг. Квартиросъёмщик перечисляет арендодателю оплату, а второй, в свою очередь, контактирует с домоуправлением и коммунальной кассой дома, делая все необходимые платежи.
Какие обязательства несут арендодатель и квартиросъёмщик?
Арендодатель имеет право повышать квартплату согласно среднестатистической стоимости квадратного метра жилья в этом регионе, но только в соответствии с данными специальных официальных справочников, выпускаемых муниципалитетом.
Арендодатель обязан заранее дать арендатору информацию о дальнейшей продаже или личном использовании квартиры, если у него есть такие намерения.
Арендодатель должен предоставить жильё квартиросъёмщику в пригодном для жизни состоянии: электропроводка, трубы и прочее – все должно быть исправное. В случае серьёзной неисправности, например, протечки труб, все затраты по ремонту несёт владелец жилья.
Обязанности арендатора всегда прописываются в специальном разделе договора. За их нарушение квартиросъёмщик может быть оштрафован или выселен из квартиры. По условиям съёма он не имеет права нарушать «тихие часы», а также держать в доме домашних животных , если это не предусмотрено контрактом.
Кто несёт коммунальные и прочие расходы?
Коммунальные расходы оплачиваются сторонами согласно типу сделки — горячей или холодной, а также в соответствии с прописанными в договоре пунктами. Любые форс-мажорные расходы обязательно должны быть согласованы в контракте о найме жилья.
В Германии существует два вида аренды: долгосрочная и краткосрочная
Краткосрочная аренда, как правило, пользуется популярностью в сезон отпусков и требует значительных затрат и усилий от арендодателя в поиске квартиросъёмщиков. Приходится тратиться на рекламу, уборку и тому подобное.
В некоторых городах Германии существуют специальные компании, которые все эти заботы берут для себя, но стоят их услуги недёшево. Выгоднее сдавать жильё в краткосрочную аренду самостоятельно или с помощью знакомых .
Долгосрочная аренда является менее затратной, чем краткосрочная, поскольку не требует от владельца жилья постоянного контроля за порядком и сохранностью предметов быта. Такой вид найма пользуется большей популярностью в ФРГ.
Краткосрочная аренда предполагает сдачу жилья на срок от 1–2 дней до 1–2 месяцев, долгосрочная – от полугода и более. Чаще всего договор долгосрочной аренды заключается на неопределённый срок, а потом расторгается по согласованию сторон.
Как часто арендодатель может повышать арендную ставку? Каким образом закон защищает права арендатора?
Самой распространённой причиной конфликта между квартиросъёмщиком и арендодателем является повышение квартплаты.
Законодательство Германии строго запрещает самовольное повышение арендной ставки арендодателем. Любое увеличение стоимости аренды должно быть обосновано.
Причиной для подобного действия может быть повышение средней стоимости арендной платы подобных квартир в этом районе. Или, например, после проведения неких ремонтных работ, которые значительно улучшили условия жизни квартиросъёмщика, цена тоже может возрасти.
Повышать стоимость аренды владелец квартиры имеет право не чаще одного раза в год . Перед тем как это сделать, он в обязательном порядке должен известить в письменной форме о своём намерении жильцов.
Новая арендная ставка входит в действие не ранее, чем через три месяца после письменного извещения. При любом повышении стоимости аренды квартиросъёмщик обязательно должен дать своё согласие. Если стороны не пришли к согласию, то арендодатель может принудить жильца платить больше только через суд.
Закон предусматривает повышение арендной ставки максимум на 20% за три года.
Покупка жилья с арендаторами: купить можно, посмотреть нельзя?
Менее половины жителей Германии проживают в собственном жильё, большинство людей арендует дома и квартиры. Интересной особенностью приобретения квадратных метров в собственность является возможность купить квартиру вместе с арендатором. Такое жильё в ФРГ называют доходным.
Покупка такой недвижимости является отличным капиталовложением. Связано это с тем, что владелец сразу начинает получать доход от ежемесячной арендной платы. Ещё одним плюсом является то, что арендатор обычно сам оплачивает все коммунальные платежи.
Права квартиросъёмщиков находятся под защитой немецкого законодательства. В связи с этим, как правило, посмотреть доходное жильё перед покупкой практически невозможно.
Квартиросъёмщик имеет полное право пускать к себе в дом только его владельца. Предварительный просмотр жилья возможен в случае письменного согласования с арендатором даты и времени визита покупателя.
Владелец квартиры имеет право наведываться к квартиросъёмщику несколько раз в год, но только по предварительному согласованию даты и времени визита. Количество посещений по закону не должно превышать трёх раз за год.
Как дешёво снять жильё в Германии?
Дешёво снять жильё очень сложно. Самые дешёвые квартиры и дома в Германии предоставляются малоимущим семьям.
На стоимость аренды оказывает непосредственное влияние регион , где расположена недвижимость. Таким образом, цена за один квадратный метр варьируется от 5 до 20 евро, не включая коммунальные платежи. Оплата коммунальных услуг в среднем составляет 50–250 евро.
Для съёма недорогого жилья стоит рассматривать такие регионы, как Бранденбург, Саксония и Саксония-Ангальт. Например, в Гамбурге, Мюнхене или Штутгарте стоимость аренды составит приблизительно 15 евро кв. м. Как ни странно, но снять квартиру в Берлине будет значительно дешевле, стоимость одного квадратного метра составит 9 евро.
В последние годы цены на аренду во всех регионах стремительно растут.
Стоимость арендной платы: на чьей стороне закон?
Размер арендной платы всегда определяется сторонами договора. Закон не устанавливает верхней границы возможной стоимости аренды.
Но если плата в 2 раза превышает рыночную стоимость, арендодатель может быть привлечён к суду за ростовщичество.
Обычно в договоре стороны определяют три типа арендной платы:
- Фиксированная. Установленная сумма оплаты за определённый срок аренды. Она ни в коем случае не может меняться.
- Плата, зависящая от оборота арендатора. Может меняться только согласно оговорённым пунктам договора.
- Комбинированная. Совмещает в себе первые два вида.
Сколько нужно зарабатывать, чтобы иметь возможность снимать квартиру в Германии?
Среднестатистический немец без семьи проживает в квартире площадью 59,3 квадратных метров, за аренду которой платит максимум 30% от чистого дохода. Можете ли вы позволить себе жилье в Германии? Ответ на этот вопрос вы найдете в этом материале.
Мюнхен – самый дорогой город Германии. Ни для кого не секрет , что цены на аренду в этом мегаполисе увеличиваются с каждым годом. Среднестатистический немец без семьи, который намерен платить за аренду жилья около 30% от чистого дохода, должен зарабатывать в год не менее €82 663. Как известно, такую сумму в год зарабатывают лишь 10% немцев.
В других крупных городах Германии ситуация не лучше. В Штутгарте среднестатистический немец, желающий снимать жилье , должен зарабатывать не менее €69 843 в год, в Вюрцбурге – €63 160, во Франкфурте-на-Майне – €62 309, в Гамбурге – €52 906, в Кельне – €49 498.
Бавария – самая дорогая и самая дешевая земля Германии
Самые дорогие города для жизни, несомненно, находятся на юге страны. В Баварии и Баден-Вюртемберге в 117 из 140 округов желающие арендовать квартиру должны получать зарплату, выше среднего дохода в Германии (€29 432 в год), чтобы позволить себе аренду квартиры. В 78 регионах зарплата должны быть на 20% выше среднего дохода по стране.
Любопытно и то, что Бавария является одновременно самой дорогой и самой дешевой землей Германии. В округах Вунзидель ( Wunsiedel ) и Фихтельгебирге (Fichtelgebirge) ежемесячной зарплаты в размере €1 829 достаточно для того, чтобы в одиночку снимать квартиру. В округе Тиршенройт (Tirschenreuth) эта сумма составляет €1 916, в Хофе – €1 960. В основном , самые дешевые округа для жизни находятся в сельской местности.
Одиноким людям в больших городах жить невыгодно
Оказывается, что жить в больших городах одиноким людям невыгодно и очень дорого. В таких городах, как Берлин, Гамбург, Мюнхен, Кельн , Франкфурт-на-Майне , Штутгарт и Дюссельдорф, немцу без семьи для съема квартиры потребуется средний годовой оклад в размере не менее €58 689.
Как известно, средний доход немцев без семьи в 2017 году составлял €29 432 в год. Этой суммы будет достаточно лишь для аренды квартиры в Дуйсбурге, 15-м крупнейшем городе Германии.
Арендная плата высока даже в маленьких городах
Высокие цены на квартиры можно наблюдать не только в больших городах, но и в маленьких. К примеру, в Зальцгиттере, Бремерхафене , Хильдесхайме , Реклингхаузене , Ремшейде , Зигене , Тире, Эрлангене , Йене и Котбусе вам нужно будет зарабатывать минимум €32 456 в год, чтобы иметь возможность в одиночку снимать квартиру.
Сколько нужно зарабатывать, чтобы иметь возможность снимать квартиру в Германии ?
| Название города | Брутто-зарплата в месяц | Брутто-зарплата в год |
| Амберг | €2 775 | €33 295 |
| Ансбах | €2 817 | €33 808 |
| Ашаффенбург | €3 393 | €40 711 |
| Аугсбург | €3 691 | €44 297 |
| Баден-Баден | €3 603 | €43 241 |
| Бамберг | €3 467 | €41 599 |
| Байройт | €3 397 | €40 760 |
| Берлин | €3 780 | €45 363 |
| Билефельд | €2 724 | €32 690 |
| Бохум | €2 548 | €30 571 |
| Бонн | €3 608 | €43 292 |
| Боттроп | €2 475 | €29 704 |
| Браанденбург - ан - дер -Хаафель | €2 187 | €26 243 |
| Брауншвайг | €3 078 | €36 930 |
| Бремен | €2 903 | €34 841 |
| Бремерхафен | €2 073 | €24 872 |
| Хемниц | €2 087 | €25 049 |
| Кобург | €2 771 | €33 248 |
| Котбус | €2 280 | €27 358 |
| Дармштадт | €3 904 | €46 846 |
| Дельменхорст | €2 370 | €28 436 |
| Дессау-Росслау | €2 258 | €27 090 |
| Дортмунд | €2 574 | €30 891 |
| Дрезден | €2 911 | €34 936 |
| Дуйсбург | €2 280 | €27 358 |
| Дюссельдорф | €4 020 | €48 243 |
| Айзенах | €2 392 | €28 707 |
| Эмден | €2 643 | €31 719 |
| Эрфурт | €2 810 | €33 715 |
| Эрланген | €4 306 | €51 671 |
| Эссен | €2 624 | €31 488 |
| Фленсбург | €2 682 | €32 181 |
| Франкенталь ( Пфальц ) | €2 845 | €34 136 |
| Франкфурт ( Одер ) | €2 280 | €27 358 |
| Франкфурт-на-Майне | €5 192 | €62 309 |
| Фраайбург - им - Браайсгау | €4 319 | €51 831 |
| Фюрт | €3 895 | €46 743 |
| Гельзенкирхен | €2 183 | €26 199 |
| Гера | €2 051 | €24 609 |
| Хаген | €2 191 | €26 288 |
| Халле /Заале | €2 374 | €28 482 |
| Гамбург | €4 409 | €52 906 |
| Хамм | €2 325 | €27 896 |
| Гейдельберг | €4 279 | €51 350 |
| Хайльбронн | €3 533 | €43 393 |
| Херне | €2 256 | €27 179 |
| Хоф | €2 018 | €24 214 |
| Ингольштадт | €4 129 | €49 550 |
| Йена | €3 389 | €40 662 |
| Кайзерслаутерн | €2 682 | €32 181 |
| Карлсруэ | €3 738 | €44 854 |
| Кассель | €2 821 | €33 855 |
| Кауфбойрен | €2 655 | €31 857 |
| Кемптен (Альгой) | €3 109 | €37 313 |
| Киль | €2 915 | €34 983 |
| Кобленц | €2 963 | €35 550 |
| Крефельд | €2 651 | €31 811 |
| Кельн | €4 125 | €49 498 |
| Лаандау -ин-дер- Пфальц | €3 145 | €37 745 |
| Ландсхут | €3 789 | €45 463 |
| Лейпциг | €2 620 | €31 442 |
| Леверкузен | €2 931 | €35 171 |
| Людвигсхафен - ам - Райн | €3 226 | €38 711 |
| Любек | €2 951 | €35 408 |
| Магдебург | €2 328 | €27 941 |
| Мангейм | €3 649 | €43 793 |
| Мемминген | €3 086 | €37 026 |
| Менхенгладбах | €2 491 | €29 886 |
| Мююльхайм - ан-дер - Рур | €2 605 | €31 258 |
| Мюнхен | €6 889 | €82 663 |
| Мюнстер | €3 612 | €43 341 |
| Ноймюнстер | €2 389 | €28 662 |
| Нойштадт - ан - дер -Вайнштрасе | €2 860 | €34 324 |
| Нюрнберг | €3 955 | €47 465 |
| Оберхаузен | €2 362 | €28 346 |
| Оффенбах - ам - Майн | €3 508 | €42 094 |
| Олденбург | €3 018 | €36 214 |
| Оснабрюк | €2 853 | €34 230 |
| Пассау | €3 462 | €41 549 |
| Пфорцхайм | €2 943 | €35 313 |
| Пирмазенс | €1 930 | €23 165 |
| Потсдам | €3 409 | €40 908 |
| Регенсбург | €3 793 | €45 514 |
| Ремшайд | €2 295 | €27 537 |
| Розенхайм | €3 763 | €45 158 |
| Росток | €2 620 | €31 442 |
| Зальцгиттер | €2 172 | €26 066 |
| Швабах | €3 062 | €36 739 |
| Швайнфурт | €2 643 | €31 719 |
| Шверин | €2 464 | €29 568 |
| Золинген | €2 563 | €30 754 |
| Шпайер | €3 291 | €39 488 |
| Штаубинг | €2 970 | €35 645 |
| Штутгарт | €5 820 | €69 843 |
| Зуль | €2 243 | €26 911 |
| Трир | €3 303 | €39 634 |
| Ульм | €4 099 | €49 183 |
| Вайден -ин-дер- Опф | €2 415 | €28 978 |
| Веймар | €2 814 | €33 762 |
| Висбаден | €4 391 | €52 690 |
| Вильгельмсхафен | €2 128 | €25 534 |
| Вольфсбург | €3 434 | €41 204 |
| Вормс | €2 849 | €34 183 |
| Вупперталь | €2 453 | €29 432 |
| Вюрцбург | €5 263 | €63 160 |
| Цвайбрюккен | €2 157 | €25 888 |
По данным Федерального статистического управления, площадь среднестатистической однокомнатной квартиры в Германии составляет 59,3 квадратных метров. Для расчета требуемого валового дохода мы учитывали среднюю ренту в каждом отдельном регионе, а также вспомогательные расходы, которые составляют €2,17 на квадратный метр. Расчеты проводились с учетом того, что на арендную плату за квартиру арендодатель не должен тратить более 30% от чистого дохода.
Сколько стоит аренда недвижимости в Германии?
В целом, средняя стоимость аренды недвижимость в Германии примерно на 5% ниже, чем, например, в Великобритании. Нельзя сказать, что в ФРГ самые высокие арендные ставки в Европе. Средняя арендная плата составляет около 1300 евро (1400 долларов США) с учетом всех типов арендуемой недвижимости в Германии, будь то меблированная или немеблированная квартира или дом.
Квартира с одной спальней в центре немецкого города стоит около 700 евро (770 долларов США) в месяц, в то время как та же квартира за пределами центра стоит около 530 евро (570 долларов США). Кроме того, апартаменты с тремя спальнями в центре города оцениваются около 1350 евро (1500 долларов США), а квартира за пределами центра города в среднем стоит чуть менее 1000 евро (1100 долларов США).
Минимальная арендная плата за дом в Германии варьируется в зависимости от местоположения и размера. Однако в Берлине очень простой трехкомнатный дом всего можно сдавать за 900 евро (970 долларов США), более привлекательный четырехкомнатный дом в более дешевом Лейпциге удастся сдать лишь за 850 евро (920 долларов США).
Для получения арендных платежей и оплаты коммунальных услуг за собственную недвижимость в Германии следует открыть счет в немецком банке. Управлять им из России вы сможете с помощью интернет-банкинга.
Напоминаем, что российские налоговые резиденты обязаны уведомить ФНС России об открытии иностранных банковских счетов на свое имя.
Наши эксперты предлагают бесплатную консультацию по подбору счетов в иностранных банках и финансовых учреждениях. Узнайте, как её получить, в следующих статьях.
Читайте также: