Кто несет бремя содержания имущества по договору аренды

Обновлено: 17.05.2024

"Почему нет?" - скажите кто-то. Оказывается, не все так просто с этой возможностью - суды неоднозначно относятся к подобным условиям.

Согласно ст. 210 ГК РФ, собственник вправе возложить данную обязанность на третье лицо (в том числе и арендатора). Однако, ч. 1 ст. 39 ЖК РФ содержит императивную норму, закрепляющую прямую обязанность собственника содержать общее имущество.

Предположим, что вы являетесь собственником нежилого помещения в торговом центре. ВАС РФ в 2009 году в Постановлении Пленума от 23.07.2009 № 64, указал, что к отношениям, связанным с нежилыми помещениями, подлежат применению нормы ЖК РФ по аналогии. В связи с чем, суды восприняли это, как прямое руководство к действию - указывая об императивности нормы ЖК РФ и невозможности возложить бремя содержания на арендатора. (Определение ВС РФ от 10.11.2014 № 305-ЭС14-1452 по делу А40-59220/2013, Постановление Президиума ВАС РФ от 21.05.2013 № 13112/12 по делу № А72-6044/20) В других случаях, суды указывают о возможности такого возложения. (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 25.03.2016 № Ф09-2122/16 по делу А07-8878/2015 года) Но в практике встречаются и совсем "дикие" ситуации - так судом было признано соглашение, заключенное между арендатором и собственником, о возмещении услуг по содержанию общего имущества, недействительным и взысканы все платежи, которые были внесены арендатором. (Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2014 № 08АП-4311/2014 по делу № А81-5203/2013)

Конечно, может и хорошо, когда Вы арендатор и, в случае обращения в суд с требованием о взыскании денежных средств за содержание общего имущества, вы указываете на императивную статью ЖК РФ. Совсем другая ситуация возникает, когда вы, будучи арендатором, заключили договор аренды с муниципальным/государственным собственником. Как правило, в таких договорах содержится обязанность арендатора по содержанию общего имущества и заключению договора с управляющей компанией. Более того, в случае невыполнения данных требований, арендодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке. Вы счастливый отправляетесь в УК с письмом о заключении договора, но управляющая говорит Вам о том, что не имеет желания с Вами заключать договор. (стоит отметить, что отказ вызван именно той негативной практикой, в которой подобные договоры признавались недействительными)

Что в этой ситуации делать?

Обращаться в суд - кто-то скажет. Однако, можно ли ожидать положительный исход в подобном деле? Договор на содержание общего имущества не является публичным, и у УК существует обязанность по заключению данного договора только с собственниками. Не может служить основанием для возникновения обязанности по заключению договора договор аренды, поскольку он связывает только арендодателя и арендатора, не порождая никаких прав и обязанностей для УК.

Так и получается, что арендатор не может исполнить обязанность, а договор содержит ответственность о возможности расторжения договора по данному основанию. Получается, что арендатор попадает в ловушку.

Таких бы ситуаций не возникло, если бы к подобным отношениям суды не применяли нормы ЖК по аналогии. Тем более, что, на мой взгляд, основания для подобного применения отсутствуют. Как указано в Постановлении Пленума № 64 и следует из общих положений ГК РФ, аналогия закона возможна только при отсутствии норм, но в ситуации с обязанностью по содержанию имущества, норма присутствует в ГК РФ. Которая устанавливает право собственника возложить бремя содержания на третье лицо. Следовательно, необходимость в применении ЖК РФ, отсутствует.

Комментарий к ст. 616 ГК РФ

1. В п. 1 коммент. ст. раскрыто содержание обязанности производить капитальный ремонт арендованного имущества. Эта обязанность возложена на арендодателя, если иное не предусмотрено законом или договором (в качестве примера обратного можно привести то, что от капитального ремонта освобожден арендодатель при аренде транспортных средств без экипажа либо аренде предприятия, - см. коммент. к ст. 644, 661 ГК).

Капитальный ремонт по общему правилу заключается в восстановлении целостности имущества, т.е. в замене конструкции вещи или ее основных составных частей в связи с их существенным износом или разрушением, и требует значительных затрат, не соизмеримых с доходами арендатора от использования имущества. В нормативных (правовых и технических) актах по статистике, строительству, бухгалтерскому учету, а также в соглашении сторон перечень работ, относимых к капитальному ремонту того или иного имущества, может быть уточнен; в противном случае спор о характере ремонта подлежит разрешению в судебном порядке с привлечением экспертов. При этом указание в акте приема-передачи арендованного имущества на его существенные недостатки само по себе не означает возложения на арендатора бремени несения расходов по капитальному ремонту указанного имущества (п. 21 письма ВАС N 66).

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью - в разумный срок. Установление данного срока - в интересах арендатора, так как в период проведения капитального ремонта, очевидно, пользование предметом аренды будет невозможно или существенно ограничено.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Если же имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования, по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом (см. коммент. к ст. 620 ГК).

2. Арендатор должен нести расходы на содержание имущества в надлежащем состоянии (коммунальная плата, расходы по поддержанию вещи в порядке и т.д.) и осуществлять текущий ремонт, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 коммент. ст.).

Текущий ремонт практически определяется как исправление повреждений и ухудшений имущества, не подпадающее под понятие капитального ремонта, т.е. не заключающееся в восстановлении целостности имущества в связи с его существенным износом и не требующее значительных затрат, несоизмеримых с доходами арендатора от использования имущества.

Как правило, текущий ремонт выражается в систематическом проведении работ по предупреждению преждевременного износа имущества и по устранению возникающих мелких неисправностей. Законом или договором может быть предусмотрено переложение бремени текущего ремонта на арендодателя (например, по договору аренды транспортного средства с экипажем - см. коммент. к ст. 634 ГК).

Комментарий к ст. 210 ГК РФ

1. Собственник обычно заинтересован в возможно более долгом существовании своего права, по крайней мере до тех пор, пока не изменятся его интересы в отношении вещи. Ради продления существования вещи он обычно готов нести бремя ее содержания, что является вполне справедливым.

Под бременем содержания имущества понимается необходимость поддерживать его пригодное для эксплуатации и безопасное состояние, оплачивать предусмотренные законом налоги и сборы, страховать имущество в случае необходимости. Комментируемая статья содержит общее правило, согласно которому собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Общее положение комментируемой статьи может конкретизироваться в специальном законодательстве. Так, согласно ч. 3 ст. 158 ЖК обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме.

2. Примерами исключений из общего правила комментируемой статьи служат положения ст. ст. 343, 616, 634, 644, 661, 678, 681, 891 ГК об обязанности залогодержателя (если он владеет имуществом), арендатора (если это предусмотрено договором), нанимателя жилого помещения, хранителя по содержанию имущества.

3. Бремя собственности не является для собственника юридической обязанностью. Скорее это внутренне присущее всякому рачительному хозяину естественное стремление использовать вещь как можно дольше. Исключением, впрочем, являются некоторые нормы Кодекса, в которых предусматриваются негативные последствия, например, за бесхозяйственное содержание культурных ценностей и жилых помещений, за вредное воздействие вещи на имущественную сферу другого лица, а также ответственность собственника за вред, причиненный вещью, в частности в связи с отказом собственника от права собственности до приобретения права на имущество другим лицом или гибели имущества (см. коммент. к ст. ст. 236, 240, 293, 304, 1064 ГК).

Судебная практика по статье 210 ГК РФ

Отказывая в иске, суды руководствовались статьями 210, 249, частью 7 статьи 181.4 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 44, 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 15.07.2010 N 1093/10, учитывали заочное решение Ленинского районного суда от 11.10.2016, а также судебные акты по делу Арбитражного суда Тюменской области N А70-17010/2015 и исходили из недоказанности факта оказания истцом услуг по содержанию общего имущества и ремонту многоквартирного дома N 13 по ул. Ершова в г. Тюмени.

Повторно исследовав и оценив представленные в дело доказательства, руководствуясь положениями статей 209, 210, 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 39, 155, 158, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354 "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов", принимая во внимание условия заключенного сторонами договора, суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции о наличии у ответчика задолженности за предоставляемые жилищные услуги за период с 01.10.2014 по 31.12.2017 в размере 305 039, 76 руб.

Отменяя постановление суда апелляционной инстанции, и оставляя в силе решение суда, суд кассационной инстанции руководствовался статьями 209, 210, 420, 421, 431, 432, 549, 550, 551, 555 ГК РФ, положениями Налогового кодекса Российской Федерации.
Учитывая установленные судом первой инстанции обстоятельства, в том числе, показания свидетелей о работе магазина в спорном периоде, в их совокупности и взаимосвязи, доказанность инспекцией, что в спорный период предприниматель являлся собственником магазина, который использовался предпринимателем в предпринимательской деятельности, а также отсутствие доказательств того, что магазин эксплуатировался иным лицом, характер взаимоотношений с которым не предполагал осуществление налогоплательщиком предпринимательской деятельности, суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что инспекцией проверка проведена в установленном порядке, оспариваемое решение соответствует требованиям налогового законодательства.

Отменяя решение суда первой инстанции, апелляционный суд, руководствуясь положениями статей 2, 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 39, 154, 156, 157, 158, 161, 162, 168, 169, 170, 174, 175 Жилищного кодекса Российской Федерации, Законом о приватизации жилищного фонда, исходил из того, что доказательств неисполнения ответчиком его обязательств по проведению капитального ремонта на даты начала приватизации в спорных домах, в период, когда дома передавались в управление ТСЖ, а также - на даты последних приватизаций помещений в домах, истцом не представлено, в связи с чем оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 210, 249, 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 158, 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, признали иск обоснованным.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствовался статьями 210, 249, 294, 309, 310, 421, 779, 781 ГК РФ, статьями 36, 39, 153, 155, 158, 161 Жилищного кодекса Российской Федерации и исходил из того, что представленные в материалы дела доказательства подтверждают приемку предприятием оказанных обществом услуг по эксплуатации и техническому обслуживанию всех принадлежащих предприятию машино-мест, факт оказания обществом услуг по эксплуатации и техническому обслуживанию гаражного комплекса в заявленный в иске период является доказанным, обществом исполнены обязательства по оказанию услуг эксплуатации и техническому обслуживанию гаражного комплекса, а также подтверждено выполнение агентских функций в целях оказания услуг паркования.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствовался статьями 210, 249, 294, 309, 310, 421, 779, 781 ГК РФ, статьями 36, 39, 153, 155, 158, 161 Жилищного кодекса Российской Федерации и исходил из того, что представленные в материалы доказательства подтверждают приемку предприятием оказанных обществом услуг по эксплуатации и техническому обслуживанию всех принадлежащих предприятию машино-мест, факт оказания обществом услуг по эксплуатации и техническому обслуживанию гаражного комплекса в заявленный в иске период является доказанным, обществом исполнены обязательства по оказанию услуг эксплуатации и техническому обслуживанию гаражного комплекса, а также выполнение агентских функций в целях оказания услуг паркования.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствовался статьями 210, 249, 294, 309, 310, 421, 779, 781 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 36, 39, 153, 155, 158, 161 Жилищного кодекса Российской Федерации и исходил из того, что представленные в материалы доказательства подтверждают приемку предприятием оказанных обществом услуг по эксплуатации и техническому обслуживанию всех принадлежащих предприятию машино-мест, факт оказания обществом услуг по эксплуатации и техническому обслуживанию гаражного комплекса в заявленный в иске период является доказанным, обществом исполнены обязательства по оказанию услуг эксплуатации и техническому обслуживанию гаражного комплекса, а также выполнение агентских функций в целях оказания услуг паркования.

Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями статей 210, 308, 385, 388, 395, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 39, 154, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, исходили из того, что ответчиком не представлены доказательства оплаты оказанных услуг. Расчет процентов за пользование чужими денежными средствами судами проверен и признан правильным.

Повторно исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства с позиции статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив условия заключенного сторонами договора от 01.09.2015, руководствуясь положениями статей 10, 168, 210, 431, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 26.03.2003 N 35-ФЗ "Об электроэнергетике", Правилами недискриминационного доступа к услугам по передаче электрической энергии и оказания этих услуг, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 27.12.2004 N 861 (далее - Правила N 861), суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что фактически договор регулирует оказание истцом услуг по передаче электрической энергии в условиях установленного для него тарифа на эти услуги, что свидетельствует о действиях общества "Сибэль" при заключении договора в обход закона с противоправной целью.

Рассматривая спор, суды руководствовались статьями 209, 210, 216, 296, 298, 299, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 154, 155, 158, 167, 169, 170, 181 Жилищного кодекса Российской Федерации и исходили из доказанности факта наличия задолженности, а также обязанности именно МВД России по ее оплате.

Бремя содержания арендованного имущества

Подборка наиболее важных документов по запросу Бремя содержания арендованного имущества (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Бремя содержания арендованного имущества

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Интересная цитата из судебного решения: Муниципальное образование, являясь собственником нежилых помещений в МКД, должно нести бремя расходов по содержанию и текущему ремонту общего имущества домов, поэтому передача помещений в аренду или безвозмездное пользование не исключает указанную обязанность в случае ее неисполнения арендаторами и ссудополучателями Интересная цитата из судебного решения

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Интересная цитата из судебного решения: Понуждение арендодателя к исполнению обязательства в натуре не соответствует положениям ст. 210 ГК РФ, относящим к компетенции обязанного собственника право по реализации бремени содержания его имущества своим усмотрением Интересная цитата из судебного решения

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Бремя содержания арендованного имущества

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Путеводитель по договорной работе. Аренда. Общие положения. Рекомендации по заключению договора 5. СОДЕРЖАНИЕ АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества

Нормативные акты: Бремя содержания арендованного имущества

"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ
(ред. от 01.07.2021, с изм. от 08.07.2021) Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества

Судебная практика по статье 616 ГК РФ

Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями статей 15, 393, 611, 612, 615, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая условия договора аренды в частности пункт 5.1.4, устанавливающий обязанность арендатора производить за свой счет техническое обслуживание, текущий и капитальный ремонт арендованного имущества, пришли к выводу об отсутствии у ответчика обязанности возмещать истцу расходы на аварийно-восстановительные работы, в связи с чем не нашли оснований для возложения на администрацию данной обязанности.

Изменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции, с выводами которого согласился суд кассационной инстанции, руководствовался положениями статей 15, 616, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, в том числе заключение проведенной по делу дополнительной экспертизы от 17.05.2018, установившей, что стоимость работ для приведения объектов исследования (арендованное имущество) в удовлетворительное состояние составляет 84 007 529 руб., пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения встречного иска.

Рассматривая спор, суды руководствовались статьями 210, 249, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 36, 39, 158, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьей 13 Федерального закона от 23.11.2009 N 261-ФЗ "Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных и жилых домов, утвержденными постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354, и исходили в том числе из того, что в данном случае обязанности по установлению и введению в эксплуатацию общедомового прибора учета тепловой энергии по требованию общества не могут быть возложены на управляющую компанию.

Удовлетворяя исковые требования предпринимателей, суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, в том числе условия договоров аренды нежилых помещений и дополнительных соглашений к ним, руководствовались статьями 8, 12, 307, 309, 310, 395, 606, 616, 622, 650 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, приведенными в пункте 38 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практик разрешения споров, связанных с арендой", и исходили из следующего: вступившими в законную силу судебными актами по делу N А46-1979/2017 установлено, что Общество - арендатор в нарушение условий договоров аренды осуществило перепланировку и переоборудование спорных помещений в отсутствие согласия предпринимателей - арендодателей, при этом работы выполнены с нарушением противопожарных, градостроительных норм и правил и влияют на безопасность использования помещений; поскольку после истечения срока действия договоров арендатор не возвратил арендуемые помещения арендодателям в том состоянии, в котором он их получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договорами аренды, и не представил доказательств приведения помещений в надлежащее состояние, по правилам статьи 622 ГК РФ с ответчика надлежит взыскать плату за фактическое пользование арендованным имуществом в спорный период и неустойку, начисленную на сумму долга.

Отказывая в удовлетворении иска, руководствуясь статьями 210, 308, 539, 543, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, Правилами недискриминационного доступа к услугам по передаче электрической энергии и оказания этих услуг утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 27.12.2004 N 861, Основными положениями функционирования розничных рынков электрической энергии, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 04.05.2012 N 442, суды исходили из того, что в отсутствие между арендатором нежилого помещения и ресурсоснабжающей организацией договора энергоснабжения, заключенного в соответствии с действующим законодательством, обязанность по оплате энергии лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения.

Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 15, 393, 401, 616, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, в том числе заключение эксперта, пришли к выводу об отсутствии условий, необходимых для применения мер гражданско-правовой ответственности.

Оценив доказательства по делу в соответствии со статьей 71 АПК РФ, исследовав фактические обстоятельства дела, суд первой инстанции установил, что обязательство общества по проведению капитального ремонта здания возникло в силу статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) из договора аренды от 10.11.2011 N 1; стороны договора согласовали условие о капитальном ремонте арендованного имущества, стоимость которого будет зачтена в счет арендной платы; собственник имущества унитарного предприятия знал о предоставлении обществу здания в аренду в 2011 году; возражение заказчика о признании договора подряда недействительным последовало после его исполнения подрядчиком и предъявления требования об оплате работ; истец по встречному иску должен был узнать об оспариваемом соглашении не позднее 01.04.2013.

Оценив представленные доказательства с позиции статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь статьями 125, 309, 310, 395, 539, 544, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, установив, что обязанность арендаторов поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества установлена в отношениях с арендодателем, а не исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, которые не являются стороной договоров аренды, суды пришли к выводу, что Республика Башкортостан в лице ответчика, осуществляя права собственника в отношении указанных в иске объектов потребления энергоресурса, обязана оплатить стоимость поставленной на данные объекты тепловой энергии и теплоносителя.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьей 71, 82 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, в том числе заключение судебной экспертизы, руководствуясь статьями 15, 393, 606, 616, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, приведенными в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", пункте 57 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", пришли к выводу об обоснованности иска в части взыскания с Общества (арендатора) в пользу предпринимателей (арендодателей, у которых помещения находятся в долевой собственности) Каплан С.И. - 1 871 772 руб. 64 коп. убытков, в пользу предпринимателя Семеновой Т.А. - 908 187 руб. 57 коп. убытков и 46 500 руб. расходов на оценку поврежденного имущества, в пользу предпринимателя Мунякова В.В. - 139 500 руб. расходов на оценку поврежденного имущества.

Разрешая спор, суды, руководствуясь статьями 12, 15, 393, 606, 611, 616, 622, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, принимая во внимание заключение судебной почерковедческой экспертизы, подписанный сторонами акт приема-передачи, содержащий сведения о возврате арендованного имущества и коммуникаций в состоянии, позволяющем их нормальную эксплуатацию в соответствии с техническими условиями и договором аренды, пришли к выводу об отсутствии доказательств возникновения у истца убытков, связанных с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды нежилого помещения. Суды указали, что установка арендатором за счет собственных средств кондиционеров в арендуемом помещении относится к отделимым улучшениям, которые остаются у арендатора, поскольку в договоре аренды не содержится условий перехода к арендодателю права собственности на отделимые улучшения. При этом суды отклонили представленные истцом приложение N 1 к акту сдачи-приемки нежилых помещений и отчет общества "Агентство "Башоценка" N П/259/259/НИ/УЩ, указав, что названные документы составлены в одностороннем порядке и направлены в адрес арендатора спустя месяц после возврата спорных помещений.

Разрешая спор, суды, руководствуясь статьями 15, 393, 606, 614, 616, 617, 622, 1064, 1082 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", исследовав и оценив представленные доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе договор аренды нежилых помещений, заключенный арендодателем (компания) с предпринимателем (арендатор), и договор субаренды истца с ответчиком, учитывая расторжение договора субаренды в связи с отказом ответчика от договора, что установлено по делу N А41-4017/18, пришли к выводу о недоказанности причинно-следственной связи между действиями ответчика и возникновением у истца убытков, отсутствии вины ответчика в причинении ущерба истцу.

Аренда бремя содержания

Подборка наиболее важных документов по запросу Аренда бремя содержания (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Аренда бремя содержания

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Аренда бремя содержания

Нормативные акты: Аренда бремя содержания

Энциклопедия решений. Содержание арендованного имущества

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Имущество предоставляется в аренду в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ).

Содержание арендованного имущества осуществляется сторонами договора аренды в соответствии с положениями ст. 616 ГК РФ, которая возлагает на арендодателя обязанность производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, а на арендатора - обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Таким образом, по общему правилу единственной обязанностью арендодателя по содержанию объекта аренды является необходимость производить в предусмотренные договором либо в разумные сроки его капитальный ремонт. Все прочие обязанности, связанные с содержанием арендованного имущества, закон возлагает на арендатора. Однако в договоре аренды соответствующие обязанности сторон могут быть распределены и иным образом.

Значение использованного в п. 2 ст. 616 ГК РФ понятия "расходы на содержание имущества", а также конкретный перечень таких расходов действующим законодательством не определены. К расходам на содержание арендованного имущества на практике относятся коммунальные платежи (т. е. оплата услуг по холодному и горячему водоснабжению, водоотведению, электроснабжению, отоплению), расходы на уборку, техническое обслуживание и иные эксплуатационные расходы.

Помимо ремонта в процессе аренды имущества арендатор может произвести его улучшение (ст. 623 ГК РФ). Такие улучшения подразделяются на отделимые и неотделимые.

Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете подать заявку на получение полного доступа к системе бесплатно на 3 дня.

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

Информационный блок " Энциклопедия решений. Договоры и иные сделки " - это совокупность уникальных актуализируемых аналитических материалов по наиболее популярным гражданско-правовым договорам

Каждый материал блока подкреплен ссылками на нормативные правовые акты, учитывает сложившуюся судебную практику и актуализируется по мере изменения законодательства

Используя материалы этого блока, Вы узнаете, в каких случаях можно заключить тот или иной договор, на что обратить внимание при его составлении и какие нюансы необходимо учитывать при его исполнении. Основное внимание уделено рассмотрению тех вопросов, которые вызывают трудности в практической деятельности

Материал приводится по состоянию на август 2021 г.

См. содержание Энциклопедии решений. Договоры и иные сделки

При подготовке Информационного блока "Энциклопедия решений. Договоры и иные сделки" использованы авторские материалы, предоставленные А. Александровым, Д. Акимочкиным, Ю. Аносовой, Ю. Бадалян, А. Барсегяном, С. Борисовой, Т. Вяхиревой, Р. Габбасовым, Н. Даниловой, П. Ериным, М. Золотых, Ю. Раченковой, О. Сидоровой, В. Тихонравовой, А. Черновой и др.

Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества

1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Статья 615. Пользование арендованным имуществом
Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

Статья 210. Бремя содержания имущества

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Статья 209. Содержание права собственности
Статья 211. Риск случайной гибели имущества

ВС разобрался, кто оплачивает ЖКУ при отсутствии договора с управляющей организацией – арендодатель или арендатор

В Определении № 302-ЭС21-4060 от 14 сентября Верховный Суд разобрался, кто должен был оплачивать коммунальные услуги – собственник помещения или арендатор – при отсутствии договора с управляющей организацией.

Муниципальному образованию «Город Норильск» на праве собственности принадлежит квартира, расположенная в многоквартирном доме, которую оно передало в аренду ООО «ОктаСтрой» на срок с 21 января 2013 г. по 21 января 2020 г. и возложило на арендатора обязанность по заключению договора управления МКД с управляющей организацией. 16 апреля 2013 г. арендатор и управляющая компания «Талнахбыт» подписали договор, а 16 апреля 2016 г. соглашение о его расторжении с 1 августа 2019 г.

С 1 августа 2019 г. по 21 января 2020 г. УК оказала услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД, которые не были оплачены. В ответе на претензию «Талнахбыт» администрация указала, что передала квартиру в аренду «ОктаСтрой» до 21 января 2020 г., следовательно, до этого момента именно арендатор должен оплачивать содержание и текущий ремонт общего имущества.

Тогда «Талнахбыт» обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к администрации о взыскании более 48 тыс. руб. задолженности, пени более 1 тыс. руб. за период с 16 сентября 2019 г. по 5 апреля 2020 г. (с учетом изменения требований в порядке ст. 49 АПК). Суд установил право истца на обращение в суд, признал правомерным расчет задолженности и процентов за несвоевременное внесение платы за содержание и текущий ремонт и пришел к выводу о возложении именно на администрацию как собственника жилого помещения обязанности по уплате платежей. Суд удовлетворил требования в полном объеме. Данные выводы поддержала апелляционная инстанция.

Отменяя судебные акты и отказывая в иске, суд округа указал на то, что квартира передана в аренду на срок с 21 января 2013 г. по 21 января 2020 г., на арендатора договором возложена обязанность по заключению договора с управляющей организацией. Расторжение договора арендатором при наличии сохранившихся обязательственных правоотношений по договору аренды суд оценил как злоупотребление правом, отметив, что действия направлены на ухудшение положения собственника жилого помещения.

«Талнахбыт» обратился в Верховный Суд, который указал, что обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии и нести расходы на содержание имущества (п. 2 ст. 616 ГК) установлена в отношениях с арендодателем, а не с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, которые не являются стороной договора аренды. Управляющая организация в отсутствие заключенного с ней договора не имеет возможности осуществлять контроль за тем, какое лицо фактически пользуется помещением, в том числе на основании договора аренды.

В такой ситуации, заметил Суд, действует общее правило о том, что в отсутствие договора между арендатором помещения и исполнителем услуг, заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) помещения. Данная правовая позиция отражена в Обзоре судебной практики ВС № 2 (2015), утвержденном 26 июня 2015 г. Президиумом ВС.

Суд округа, указал ВС, делая вывод о злоупотреблении правом со стороны арендатора, фактически установил обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, тем самым нарушив требования ч. 2 ст. 287 АПК. Верховный Суд отменил решение кассации, оставив в силе судебные акты первой и второй инстанций.

В комментарии «АГ» адвокат АП г. Москвы Артем Чумаков заметил, что проблема долгов за жилые помещения муниципального жилищного фонда стоит уже давно. Их собственники – органы местного самоуправления – часто игнорируют обязанность по внесению платы за эти помещения, мотивируя это тем, что платить должны наниматели, которые там проживают. Ситуацию усугубляет еще и тот факт, что управляющие организации сферы ЖКХ часто в той или иной форме подконтрольны властям, поэтому потребовать долг они не могут и по факту вынуждены покрывать образующиеся долги из платежей добросовестных жителей.

В свете этого ссылка судов первой и апелляционной инстанций при разрешении спора на обязанность именно собственника содержать свое имущество (ст. 210 ГК), которая не перекладывается на нанимателя (арендатора) императивными нормами специального жилищного закона (ст. 39, 154, 158, 161 ЖК), «расставляет все точки над i». При этом, указал Артем Чумаков, закон не запрещает нанимателю в добровольном порядке принять на себя обязанность вносить плату за услуги ЖКХ за собственника путем заключения договора управления с управляющей организацией.

«Позиция же арбитражного кассационного суда вызывает недоумение, причем не только потому, что суд утверждает о безусловной обязанности нанимателя заключить договор управления и, соответственно, вносить плату за жилое помещение, а в первую очередь, потому, что в обоснование этого вывода судьи ссылаются на Постановление Президиума ВАС от 12 апреля 2011 г. № 16646/10, которое говорит ровно о противоположном. Отменяя решения нижестоящих судов, удовлетворивших требования управляющей организации к арендатору, ВАС РФ в 2011 г. подчеркнул, что непосредственно на нанимателя (арендатора) обязанности по заключению от своего имени договора с управляющей компанией возложены быть не могут. Отрадно, что Верховный Суд не допустил “засиливание” очевидно неверного и несправедливого подхода и подтвердил уже ранее сформулированную позицию ВАС», – указал адвокат.

Управляющий партнер КА «Минушкина и партнеры» Анна Минушкина отметила, что на практике вопрос определения должника по делам о взыскании задолженности по содержанию и ремонту имущества МКД определен: если договор с ресурсоснабжающей организацией заключен с арендатором – с арендатора, в отсутствие заключенного договора – с собственника помещения. Подробные разъяснения Верховного Суда содержатся в Обзоре практики ВС РФ № 2 за 2015 г., утвержденном Президиумом ВС РФ 26 июня 2015 г., и применяются судами единообразно.

Адвокат Нижегородской областной коллегии адвокатов Александр Немов отметил, что не встречал в практике судебного акта, подобного акту суда округа. «Суд округа, по сути, дал оценку действию (бездействию) третьего лица, которое вообще не являлось участником спора и не имело никакого отношения к предмету спора между истцом и ответчиком. ВС РФ совершенно верно указывает, что все бремя содержания имущества лежит на собственнике. Взаимоотношения собственника и арендатора (и нарушение условий договора аренды со стороны арендатора) никак не могут влиять на права третьих лиц, не являющихся сторонами договора. Все, что гарантирует в этом случае наличие договора аренды, – право взыскания всех сумм, указанных в решении суда, с арендатора. Ни одной нормой права не предусмотрена обязанность управляющей компании проверять, в чьем конкретном пользовании находится помещение», – подчеркнул он.

Читайте также: