Как сдать в аренду недвижимость в италии

Обновлено: 01.05.2024

Рассматриваете возможность покупки недвижимости в Италии с целью заработка путем ее дальнейшей аренды? Внимание к дополнительным расходам, налогам и районам. В среднем, средний "чистый" доход от процедуры покупки-аренды составляет 2,1% в четырех крупнейших городах Италии. Лучше ориентироваться на пригороды и в Риме вы заработает больше, чем в Милане.

Стоит ли инвестировать в покупку дома в Италии в целях получения дохода путем его дальнейшей аренды? Это зависит от многих факторов. Покупка недвижимости в Италии сегодня - хорошая инвестиция в будущее, учитывая то, что в ближайшие несколько лет рынок будет становиться все более устойчивым, в то время как пассивный доход от аренды является довольно скромным и сам по себе не оправдывает инвестиции. На просторах интернета можно часто встретить статьи, в которых говорится, что данный тип инвестиций приносит от 4 до 5,5% годовых, однако речь идет о теоретической прибыли - если подсчитать "чистую" сумму, все изменится.

Аналитический отдел издания "Corriere Economia" попытался рассчитать, какую прибыль получит покупатель дома площадью 60 квадратных метров в центре четырех крупных итальянских городов, затем сдавая его в аренду по контракту продолжительностью восемь лет.

При подсчете оказалось, что реальный годовой доход составляет от 1,8% до 2,3% - в среднем 2,1% - при условии, что арендатор всегда регулярно платит, что нет никаких чрезвычайных расходов на обслуживание недвижимости, с которыми в реальной жизни рано или поздно приходится сталкиваться, и что в конце восьмилетнего срока дом будет продан по примерно той же цене.

К цене покупки были добавлены 10% (расходы, связанные с покупкой и небольшой косметический ремонт). Из годового дохода, полученного от аренды, были вычтены налоги: единый налог с арендной платы (21%), единый муниципальный налог и налог на неделимые услуги (IMU/TASI).

Конечно, если цена недвижимости возрастет, прибыль также изменится (отметим, что налог на прибыль от продажи недвижимости оплачивается только в том случае, если дом перепродается в течение первых пяти лет после его покупки). Согласно расчетам «Corriere della Sera», основанных на данных обсерватории «Nomisma», годовой валовый доход в четырех крупных городах - Милане, Неаполе, Риме и Турине - в приближенных к центру районах составляет в среднем 5,1%.

При средней цене недвижимости от € 1700 до € 2270 за квадратный метр пик прибыли получают владельцы недвижимости, расположенной в Риме (5,5%), Турине (5,1%), Милане и Неаполе (4,9%).

В центральных районах доходность от аренды в среднем составляет 4,9% в четырех крупных городах Италии. На вершине рейтинга всегда находится Рим (5%), за которым на некотором расстоянии следуют Турин, Неаполи и Милан.

Некоторые считают, что одним из лучших вариантов заключается в том, чтобы сдавать недвижимость в аренду на короткий период: действительно, арендная палата в этом случае выше, но в результате доход на слишком отличается от прибыли от традиционной долгосрочной аренды. Все потому, что в дополнение к налогам добавляются обычные расходы на техническое обслуживание и потребление коммунальных услуг.

На периферии доходы от аренды растут. Покупка дома для инвестиционных целей в Италии вдали от центра может дать некоторое удовлетворение. Среднее значение в четырех крупных городах составляет 5,5%. И снова лидирует Рим (6,1%), за которым размещаются Турин и Неаполь (5,9%), Милан снова в хвосте (5,5%).

Тем временем, несмотря на скромность дохода, все последние опросы говорят, что доля людей, покупающих дом в Италии в целях сдачи его в аренду, активно растет. В крупных городах почти 1 из 6 покупателей (15,6%) сразу после заключения договора начинает поиск арендаторов. Инвестиционный бизнес еще более оживлен в Милане - 18% покупок, а во Флоренции и Венеции достигает 22,9 и 36%.

Наконец, рассмотрим самые дорогие районы. Здесь доходность от аренды снижается до минимума: 4,7% брутто. Однако Рим всегда выигрывает (5%), а Неаполь с показателем 4% находится между Турином (4,6%) и Миланом (4,3%).

Покупать, чтобы арендовать: основные причины

Первой и самой основной причиной, по которой итальянцы и иностранцы предпочитают инвестировать в недвижимость с целью ее последующей аренды, является то, что цены на жилую недвижимость в Италии, по-прежнему, более чем доступны. За последние десять лет они значительно упали. Если принять за 100% цены в 2008 году, сегодня они составляют, в среднем, от 96,6% до 75,5% в четырех крупных городах.

С другой стороны, ставки по ипотечным кредитам также снизились, и банковское кредитование стало быстрее и доступнее.

Во сколько обойдется банковский займ на покупку недвижимости в Италии?

Предполагая, что вы берете кредит в размере 120 тысяч евро для покупки недвижимости за 200 тысяч евро по фиксированной процентной ставке на 20 лет, вы платите около 580 евро в месяц; по переменной вставке - 535 евро в месяц.

Другая причина состоит в том, что спрос на аренду растет среди семей, которые считают, что покупка дома им не по карману или не могут ее себе позволить из-за отсутствия требований для получения кредита.

Третий фактор заключается в том, что арендная плата во всех городах Италии растет, а с ней растут и доходы арендаторов.

Инвестиции в недвижимость Италии: доходность и окупаемость от сдачи в аренду квартир выгоднее, чем в России.

Если вы уже давно задумывались о том, чтобы инвестировать в жилую недвижимость и получать доход с аренды, то мировой экономический кризис, вызванный коронавирусом, лишь усилил позиции инвестирования в зарубежную недвижимость по сравнению с российской.

Во-первых, в мире около 60% всех финансовых вложений приходятся на инвестиции в квадратные метры, которые всегда считались и будут оставаться источником дохода. Поэтому инвестируя в иностранную недвижимость, вы в любом случае, не проигрываете.

Во-вторых, на фоне нестабильности рубля за последние 6-7 лет получение дохода в евро становится все более привлекательным, а главное – доступным.

В-третьих, рост цен на недвижимость в России, в частности в Москве и Московской области, значительно опережает рост цен на арендные ставки, за счет чего доходность от таких инвестиций падает с каждым годом, а срок окупаемости увеличивается.

В-четвертых, предложение квартир в аренду, особенно в столичном регионе, сильно превышает спрос, что вызвано снижением ставок на ипотечные кредиты в 2020 году. Иными словами, молодые пары и семьи выбирают покупку в кредит нового своего жилья, чем снятие в аренду чужого. Но для владельцев недвижимости, которые инвестировали, чтобы сдавать в аренду, эта означает имеет лишь негативные последствия: долгие поиски арендаторов или снижение стоимости арендной ренты.

В то время, как в Италии инвестиции в недвижимость набирают свою популярность с каждым годом, так как:

Увеличивается предложение квартир под инвестиции, которые продаются за 50-70 тыс. евро и могут сдаваться за 400-500 Евро в месяц!
Спрос на квартиры в аренду остается по-прежнему высоким, особенно если рассматривать крупные города на Севере Италии, где хорошо развита инфраструктура, имеются рабочие места и университеты. В среднем в Италии, на квартиру с арендной платой в 400-500 евро в месяц, выстраивается очередь из 3-4 желающих!
Налоги на доходы с недвижимости в Италии не такие высокие, как, например, налоги на прибыль от коммерческой деятельности. О налогах читайте тут: налоги в Италии для владельцев недвижимости .

Таким образом, мы сравнили среднюю доходность и окупаемость инвестиций в недвижимость в России и в Италии , и делимся с вами этими данными.

Москва: средняя доходность от сдачи в аренду 5-6% — срок окупаемости квартиры 17-18 лет

Санкт-Петербург: средняя доходность от сдачи в аренду 3-5% — срок окупаемости квартиры 19-20 лет

Сочи: средняя доходность от сдачи в аренду 6-7% — срок окупаемости квартиры 17-18 лет

По данным экспертов российского рынка недвижимости с портала Циан, «средний уровень доходности от сдачи квартиры в аренду по России составляет 7,8%. Однако в зависимости от конкретного города показатель отличается в два раза. Самая высокая доходность от сдачи в аренду квартир — в Астрахани (10,6%), Челябинске (9%), Новокузнецке (8,9%), Воронеже (8,9%) и Омске (8,9%). Это связано с относительно невысокой стоимостью жилья при средних по стране арендных ставках.

Наименьшую доходность демонстрирует арендное жилье в Москве (5,5%), Казани (6,3%), Владивостоке (6,4%), Пензе (6,5%) и Сочи (6,6%). В этих городах рантье имеют пассивный доход, сопоставимый с процентами по банковским вкладам».

Доходность от сдачи в аренду квартир в Италии и окупаемость.

При расчёте брались квартиры стоимостью в 60-70 тыс. евро при условии их последующей аренды с получением 400-500 евро в месяц.

Получаем, средняя доходность от сдачи в аренду квартиры на Севере Италии составляет 7 – 8,5%, а срок окупаемости 12-14 лет!

И, самое главное, доход вы будете получать в Евро, а не в рублях!

Есть вопросы или вам нужен персональный поиск объекта и расчет его доходности? Пишите нам на info@domusdirect.it .

А также смотрите каталог объектов нашего портала: продажа недвижимости в Италии .

Bed&breakfast (мини-отель типа «Постель и Завтрак)»

Это принимающие структуры, организованные и управляемые хозяином и членами его семьи (физическими лицами в непредпринимательской форме), которые предоставляют проживание и завтрак, используя части недвижимости, где проживает сам хозяин (с семьей), при условии, что они функционально связаны и имеют общие пространства.

Главный момент: хозяин проживает и прописан в недвижимости, используется труд его самого, его семьи и его помощников по хозяйству (collaboratori domestici). Одна семья может иметь только один B&B. Например, в регионе Ломбардия существует также лимит на количество арендуемых в B&B комнат (4) и количество спальных мест (12).

Помним о “временности и случайности” аренды, с суммарным годовым перерывом в 90 дней, чтобы не открывать партита ива.

Хозяин и его семья могут оказывать дополнительные услуги:

завтрак, ежедневная уборка, прачечная, транспорт, гиды, babysitting, и т. д.
Завтрак должен быть фабричной упаковки, в противном случае, чтобы предлагать клиентам завтрак, приготовленный собственноручно, нужны разрешения.

Требования к оформлению помещения: обязательно вывесить дотацию комнаты, список услуг и максимальную и минимальную стоимость аренды, идентификационные данные B&B, выданные при открытии.

Оформление проживания

Оформить check-in: снять паспортные данные гостя, попросив предъявить паспорт или Carta d`identità (Удостоверение личности). Хозяин не должен фотографировать или делать копию документа гостя по закону о конфиденциальности.

Чем грозит, если не регистрировать или не вовремя регистрировать гостей?

Хозяин жилья, не регистрирующий туристов, рискует получить штраф до 206 евро с арестом до 3 месяцев и временным прекращением деятельности. (Ремарка адвоката: в связи с антитеррористическими мерами усилена ответственность принимающих туристов лиц, то есть, если ваш постоялец окажется террористом и совершит террористический акт, а вы его не зарегистрировали в положенные сроки, вы будете нести ответственность в зависимости от тяжести последствий теракта).

Документы

Налоги

Доходы от краткосрочной аренды облагаются налогом IRPEF и должны декларироваться в modello 730 или в Modello Unico Persone Fisiche. Affitti brevi turistici считаются Redditi Fondiari (доходы от недвижимости), так как здесь присутствует только аренда, годовой доход заносится в quadro RВ в декларации. Расходы на квартиру нельзя вычесть из налогов, как при длительной аренде, но можно воспользоваться фиксированным вычетом в 5 %. Альтернативой IRPEF является Cedolare Secca (21 %), которой можно воспользоваться и в случае с арендой туристам. Доходы от Casa e appartamenti per vacanze и Bed&Breakfast являются Altri redditi, коммерческие случайные (occasionali) доходы, так как, кроме аренды, присутствуют и дополнительные услуги. В этом случае не предусматривается альтернативная фиксированная ставка в 21% Cedolare seccа. Налоги для физических лиц должны платить граждане в соответствии с законодательством. Но, воспользовавшись услугами агентств недвижимости и порталов Airbnb, Booking, можно обойти этот запрет и применить налогообложение доходов CAV и B&B 21% ставкой.

Кроме налогов на доход от аренды, нужно помнить также про налоги Imu и Tasi (налоги на недвижимое имущество), Tari (налог на отходы) и налоги Canone RAI (на телевизор) и Canone SIAE (на радио).

Если сравнить три вида аренды на короткий срок, какой предпочтителен?

Самый легкий вариант Affitto breve turistico, который не предусматривает декларацию начала деятельности в коммуне (SCIA) и при котором налоги ниже. На сегодня владелец собственности может выбрать САV, если не прописан и не проживает в недвижимости, или В&В, если живет и прописан там и готов принимать гостей практически у себя дома. По налогам и процедуре оформления эти варианты практически идентичны. Споры по налогам в Италии помогут разрешить специалисты «Optimum Group».

Покупка недвижимости в Италии. Оформление. Налогообложение. Сдача в аренду.

Каждый иностранец, в том числе и россиянин, может беспрепятственно купить недвижимость в Италии на тех же правах, что и итальянцы. На покупку не нужны никакие разрешения от государственных органов. И приобрести в собственность можно любую недвижимость:

жилую;
коммерческую;
земельные участки под строительство.

Причем, оформлять сделку можно, как на физическое, так и на юридическое лицо. Но, несмотря на равные права на покупку объектов недвижимости с резидентами страны, налог, в некоторых случаях, будет отличаться не в пользу иностранца.

Следует помнить и то, что владение недвижимостью в Италии — не основание получить вид на жительство. Оно лишь даёт право получить мультивизу, по которой можно находиться в стране до 90 дней в полугодие, то есть до 180 дней в году. Если этого не достаточно, можно сделать запрос на ВНЖ, доказав свою финансовую независимость (что не требуется рабочее место, что есть источник заработка вне страны) и в этом случае, наличие недвижимости будет большим преимуществом, в принятии положительного решения.

Поиск и оформление недвижимости

Для того, чтобы поиски подходящего объекта были комфортными, а оформление всех бумаг грамотным и законным, лучше обратиться к профессионалам, в риелторское агентство. Конечно, можно заняться всем самому, но в таком случае, есть риск допустить ошибки и потерять кучу времени. Все-таки каждый должен заниматься своим делом.

Пока агентство занимается поисками недвижимости по всем выдвинутым критериям, будущий владелец может заняться следующими заботами.

Получить идентификационный налоговый код, аналог российского ИНН. Без него невозможно провести ни одной государственной операции. Если вы находитесь в Италии, то обратиться за его получением можно в налоговую инспекцию, имея при себе лишь загранпаспорт. Также можно его получить и находясь в России, обратившись в итальянское посольство.
Открыть счёт в итальянском банке. Это будет возможно после получения идентификационного номера. А счёт нужен для того, чтобы перевести с него деньги за покупку недвижимости. Конечно, можно сделать перевод и из зарубежного банка, но местный счёт пригодиться в будущем (оплата коммунальных услуг, получение средств за аренду, оплата налогов и так далее). С перевод из местных банков не будет непредвиденных задержек, в отличие от заграничных. А это очень важно, ведь не поступив нужная сумма продавцу в срок, влечёт за собой расторжение договора купли-продажи и потерю залога.

Как только необходимый объект выбран, покупатель составляет коммерческое предложение, так как в Италии принято торговаться, но все происходит в письменной форме (сотрудничая с агентством, все будет сделано за вас). И, если предложение всех устраивает, можно переходить к задатку.

Задаток, как правило, составляет 5-10 процентов от полной стоимости. Это, так называемый, гарант серьезности намерений сторон. Если в процессе сделки покупатель «сливается», он теряет эти деньги. Если продавец отказывается от продажи — возвращает полученную сумму в полном размере. Также, в составленном коммерческом предложении на покупку, могут быть прописаны дополнительные соглашения и нюансы, которые должны быть соблюдены.

Когда сумма покупки очень большая, ее можно разбить на несколько платежей. В таком случае составляется предварительный договор. Но уже после его подписания у нотариуса, сделка не может быть расторгнута, она считается необратимой. Если вся сумма оплачивается сразу, в дополнительном договоре нет необходимости.

На момент подписания купчей у нотариуса, покупатель должен иметь на руках заполненный чек из банка, в котором у него открыт счет, на необходимую сумму. После того, как все юридические моменты будут соблюдены, чек отдадут продавцу. Ещё можно перевести деньги на доверительный счёт нотариуса, а нотариус передаст их продавцу после сделки. А вот наличными рассчитываться строго запрещено.

В права собственности покупатель вступает сразу же, а вот официальная государственная регистрация может затянуться от нескольких дней, до нескольких месяцев.

Насколько выгодна краткосрочная аренда недвижимости в Италии?

Инвестиции в недвижимость всегда были и остаются самым надежным способом получить стабильный и долгосрочный доход. Итальянские государственные облигации и депозитные счета в итальянских банках дают чистый заработок, едва превышающий 1%, играть с акциями на фондовых биржах - дело непростое и рискованное, поэтому многие итальянцы и иностранцы решают приобрести недвижимость с целью ее аренды и получения дохода.

Более того, итальянцы все чаще и чаще сдают в аренду свой "второй дом" не только для того, чтобы заработать. В настоящее время владеть недвижимым имуществом в Италии и не использовать его по назначению, то есть не проживать в нем постоянно, является роскошью, которую лишь немногие могут себе позволить.

Правительство в последние годы значительно повысило налогообложение на вторичную недвижимость. Если, начиная с текущего года, владельцы единственного дома в Италии, проживающие в нем, больше не обязаны платить налог IMU, то люди, являющиеся владельцами нескольких объектов недвижимости, не проживающие в них, оплачивают налог.

Кроме того, в 2017 году для "второго дома", который сдается в аренду, появились важные нововведения в законодательстве. Если владелец недвижимости в Италии арендует его по контракту с согласованной арендной платой, он платит только 25% налога.

Итак, тот факт, что аренда недвижимости в Италии приносит доход и помогает избежать владельцу лишних трат, не подвергается сомнению. Теперь попробуем разобраться с вопросом, каким образом получить от аренды максимальный доход.

Обратимся к советам экспертов и анализу рынка итальянской недвижимости.

Недвижимость - настоящий клад итальянских семей и для многих - дополнительный источник дохода. Аренда недвижимости всегда была одним из предпочтительных вариантов инвестиций в Италии. Однако, кризис и новые налоги изменили привычный механизм: все больше и больше итальянцев предпочитают арендовать собственную недвижимость на короткий период.

В последнее время в Европе в общем и в Италии в частности появилась тенденция арендовать жилье на короткий или очень короткий период времени - от нескольких дней до пары недель или месяцев. Данный способ заработка называется английским термином "short rent" ("короткая аренда") и позволяет получить максимальную выгоду от процедуры аренды многим домовладельцам, особенно тем, кто владеет жильем в крупных городах, таких как Милан, Турин и Рим.

Власти итальянских мегаполисов часто организовывают крупные события различной направленности, как, например, Всемирная выставка Expo, экспозиция Плащаницы и Юбилейный год Милосердия, привлекающие в эти города большое количество туристов. Именно поэтому спрос на квартиры и дома, сдающиеся владельцами в краткосрочную аренду, здесь особенно велик.

Не менее хороший заработок может принести кратковременная аренда и владельцам недвижимости у итальянских водоемов, близ известных культурно-исторических достопримечательностей и природных парков: все больше и больше путешественников предпочитают не снимать номер в отелях, а арендовать недвижимость у частного лица.

"Доход, который вы можете получить, используя метод краткосрочной аренды, в четыре раза превышает прибыль, получаемую при традиционной долгосрочной аренде", - объясняет Фабио Кандели, управляющий банка "Banca Profilo", предлагая своим клиентам возможность заработать на инвестициях в недвижимость, используя этот относительно новый "инструмент" получения прибыли.

Каким способом можно заработать на краткосрочной аренде недвижимости в Италии?

Многие итальянцы и иностранцы полагаются на специализированные сайты, такие как популярный Airbnb или Homeholidays.

Разместить объявление об аренде собственной квартиры или дома (или даже комнаты в доме, где вы живете) на срок от нескольких дней до нескольких месяцев на таких порталах очень просто - достаточно зарегистрироваться на сайте, загрузить изображение арендуемого имущества и добавить краткое описание.

Порталами также предусмотрена система проверки, чтобы избежать обманов и разочарований с обеих сторон. Человек, желающий сдать в аренду недвижимость, должен предоставить данные своего документа, удостоверяющего личность, номер мобильного телефона и данные кредитной карты.

Иммиграция через покупку недвижимости в Италии

Вы уже купили недвижимость в Италии или только собираетесь ее купить и вам нужен ВНЖ? Мы разработали специальную услугу получения ВНЖ при покупке недвижимости. Эта услуга также позволит Вам существенно сэкономить на налогах при покупке жилья в Италии.

Что нужно знать, прежде чем сдавать в краткосрочную аренду собственную недвижимость?

Краткосрочная аренда регулируется на основе договоренности между арендодателем и арендатором, регистрировать договор в случае краткосрочной аренды (на срок менее месяца) в Налоговой инспекции не требуется. Верно, что главенствующим звеном, контролирующим финансовые операции, является сайт-посредник, где арендодатель размещает объявление, однако существуют некоторые правила, которым необходимо следовать.

Арендодатель не имеет права указывать преднамеренно заниженные цены (т.е. делать надбавку за предоставление каких-либо дополнительных сервисов клиенту, если это не было оговорено заранее), загружать фальшивые фото или информацию о арендуемой недвижимости и, прежде всего, должен быть добрым и учтивым в ходе посредничества, отвечая на вопросы, которые, безусловно, будут исходить от будущих клиентов.

В случае аренды на короткий срок, вы должны следовать правилам, которые диктуются муниципалитетом, где расположен арендуемый объект, или национальным законодательством.

В первую очередь, если вы арендуете свой дом на краткосрочный период, вы не можете предлагать своим гостям питание или уборку во время их пребывания (вы не являетесь владельцем отеля или агротуризма).

Чтобы арендовать недвижимость на короткий срок, вам не потребуется ИНН юридического лица: любой желающий может арендовать свой дом на срок, не превышающий 29 дней, не оформляя никаких документов. А вот счета-фактуры следует сохранять: прибыль, которую вы заработаете на краткосрочной аренде недвижимости, следует декларировать в налоговой инспекции ежегодно. Налог, который оплачивают с доходов, полученных от аренды жилья, называется единый налог на доходы ("cedolare secca") в размере 21% от годового заработка.

Для получения ренты арендодателю необходимо ввести свои банковские реквизиты (IBAN) на веб-сайте, где размещено объявление: ваша личная информация не будет видна потенциальным клиентам, а будет использоваться только для аккредитации дохода.

Сколько стоит разместить объявление об аренде на сайтах типа Airbnb?

В Италии работают около 3500 различных порталов, предлагающих сервис по размещению объявлений от частных лиц. Каждый из них придерживается различной ценовой политики.

В частности, если вы решаете разместить свое объявление об аренде недвижимости на портале Wimdu, вы ничего не платите. Механизм работы портала следующий: если вы установили, к примеру, цену аренды в размере 50 евро за ночь, вы гарантированно получите эту сумму, плата за размещение объявления полностью лежит на плечах клиента. После того, как вы установили цену, Wimdu автоматически увеличивает ее, добавляя свою долю (около 12%), поэтому потенциальный клиент увидит в поле «стоимость аренды» не 50 евро, а 56 евро в сутки.

Airbnb наоборот работает по принципу сбора 3%-й комиссии от установленной цены с арендодателя, так что, к примеру, если вы хотите заработать 100 евро за сутки, в объявлении необходимо установить цену 103 евро «брутто».

Сколько можно заработать на краткосрочной аренде?

Представим себе наиболее скромный вариант. Если вы арендуете комнату всего четыре дня в месяц и получаете от клиента только 20 € за ночь, ваш годовой заработок составит около 1000 евро в год. Безусловно, эта цифра не сделает вас богатым, но за эти дополнительные деньги вы можете оплачивать некоторые услуги, избегая простоя не используемой постоянно недвижимости.

Согласно последнему докладу о ценах на аренду от портала Casa.it за апартаменты с четырьмя кроватями в центре Милана можно получить доход в размере 70 до 150 евро в сутки, в Риме - от 120 до 300 евро.

Издание Il Sole24 ore подсчитало, что сдав в аренду квартиру-студию в Милане, где могут разместиться 2 или 3 человека по классическому долгосрочному договору арендодатель получит, в среднем, 16,6 € заработка в день, в то время как при краткосрочной аренде цифра возрастает до 129 € (43 €, в среднем, за каждого гостя).
В случае аренды двухкомнатной квартиры с четырьмя или пятью кроватями, размер краткосрочной арендной платы увеличивается до 168 евро за ночь, по сравнению с 23 евро, получаемых при классической долгосрочной аренде.

Выгодно ли инвестировать в недвижимость сегодня?

Кризисный период - прекрасное время, чтобы инвестировать в покупку недвижимости; в настоящее время итальянский рынок недвижимости предоставляет отличную возможность покупателю приобрести недвижимость за довольно небольшие деньги.

Вопрос инвестиций в недвижимость стоит несомненно рассмотреть: даже в худшем случае, арендуя ее, вы заработаете больше, чем ничтожный 1%, предлагаемый вашим банком при размещении долгосрочных вкладов.

Для инвестиций вам не понадобятся заоблачные суммы: если вы располагаете минимальным капиталом в 50000 евро, вы можете начинать поиски недвижимости для покупки и последующей сдачи в аренду и заработать дополнительный ежемесячный доход.

Как сдать дом в аренду в Италии на Airbnb

Полное руководство о том, как сдать дом/квартиру в Италии в краткосрочную аренду.

Вы являетесь владельцем жилой недвижимости в Италии, и вы желаете сдать ее в аренду и получать регулярный доход? Возможно, у вас уже имеется плохой опыт отношений с долгосрочными арендаторами, которые нерегулярно платят арендную плату, и вы решили попробовать новую формулу аренды. Вам интересно, как работает популярный портал Airbnb, популярная площадка для краткосрочной аренды частного жилья по всему миру? Если ответ на один из этих вопросов - да, тогда читайте этот материал.

В этой статье мы поговорим о том, как сдавать недвижимость в аренду на Airbnb, подробно описав все, что владельцу дома/квартиры в Италии нужно знать, для того, чтобы попасть в этот бизнес.

Краткосрочная аренда: альтернативное решение

Если вы решили арендовать свою квартиру на Airbnb, то это означает, что вы выбрали формулу аренды, которая значительно отличается от классической.

Давайте начнем с краткого обзора двух формул с целью выявления преимуществ и недостатков.

Это форма аренды, которая всем нам хорошо известна, как правило, она регулируется договором, заключенным между арендодателем (владельцем) и арендатором (лицом, которое арендует недвижимость). Теоретически эта формула имеет преимущество в том, что как только вы найдете идеального арендатора (задача, которая вовсе не проста), вам больше не придется сталкиваться со многими проблемами, а арендная плата будет регулярно поступать на ваш банковский счет в конце месяца или года. Но мы очень хорошо знаем, что в действительности такого почти никогда не происходит: во некоторых случаях арендатор постоянно беспокоит владельца просьбами об улучшении квартиры или устранении неисправностей, в других - наносит ущерб жилью, не сообщая об этом (и, возможно, проблема выявляется только тогда, когда он уже съехал), в третьих - (более классический случай) в какой-то момент перестает регулярно платить.

И именно здесь мы начинаем говорить о недостатках, потому что одна из самых больших проблем, возникающих с классической арендой недвижимости в Италии, заключается в том, что если арендатор перестает платить, процедуру принудительного выселения очень сложно завершить, особенно если в квартире живут несовершеннолетние: длительные бюрократические процедуры с неопределенным исходом часто изнуряют владельцев и физически, и материально. Другим важным аспектом является жесткие условия договора: квартира остается привязанной за арендатором в течение долгого периода, что затрудняет возврат ее владельцу в случае необходимости.

Краткосрочная аренда

Альтернативой классической аренде является краткосрочная аренда недвижимости в Италии, которая имеет неоспоримые преимущества. Первое из них: платежи безопасны и гарантированы, учитывая, что гость платит еще до того, как попадает в жилье. Более того, владелец точно знает, когда гость прибывает . и когда он уходит! Тот факт, что имеется возможность выбирать периоды, открытые для бронирования, означает, что мы можем регулировать себя в соответствии с нашими собственными потребностями в использовании квартиры. Другим важным аспектом является более низкая вероятность повреждения имущества и интерьера. Наконец, следует сказать, что зачастую аренда туристам более выгодна, чем традиционная аренда резидентам страны.

Основное преимущество краткосрочной аренды, таким образом, заключается в том, что зачастую арендодатель получает большую прибыль с аренды и может управлять своим жильем как пожелает.

Бюрократия и Airbnb: все существующие формальности

Чтобы арендовать дом на Airbnb, необходимо соблюсти некоторые бюрократические требования.

Прежде всего вам нужно собрать информацию по месту расположения недвижимости. Фактически, если, с одной стороны, существует национальное законодательство, регулирующее этот тип аренды, механизм процедуры выдачи фактического разрешения на аренду в туристическом секторе (или «SCIA», как его называют в Италии, его выдает S.u.a.r., sportello unico delle attività ricettive) варьируется от муниципалитета к муниципалитету. Мы советуем вам позвонить в муниципалитет и попросить информацию. Крупные города более организованы и предоставляют всю информацию на специализированных онлайн-сайтах.

Разрешение обычно не обходится дорого - максимум в несколько десятков евро за оформление.

Как только разрешение от муниципалитета получено, вы должны связаться с полицейским управлением в вашем городе и запросить учетные данные для доступа к порталу принимающих структур (portale alloggiati). Это раздел сайта полиции, предназначенный для регистрации арендодателей, сдающих недвижимость в краткосрочную аренду. Вам нужно будет создать аккаунт, следуя предоставленному руководству.

S.u.a.r. обычно также предоставляет учетные данные для доступа к сайту региональных статистических данных.

Получив эти данные для доступа к порталам, вы можете начинать деятельность. Зачем нужна регистрация? Каждый раз, когда вы принимаете гостя на Airbnb, вам нужно будет запросить у него документы, а после того, как вы отсканировали и заархивировали их, в течение 24 часов вам придется приступить к регистрации его личных данных на портале полиции и на региональном статистическом сайте. В провинциях, которые применяют туристический налог, вам также придется иметь дело с его сбором и последующей оплатой.

При краткосрочной аренде регистрация контракта не обязательна, но мы также советуем вам составить небольшой договор и подписать его, по крайней мере, чтобы предупредить гостя о наличии рабочей техники или ценностей и защитить себя, если он сломает их.

Налоги на Airbnb

Один из самых частых вопросов, с которыми сталкиваются владельцы квартир, касается налогового функционирования при аренде на Airbnb и в целом краткосрочной аренде.

Существует два основных подхода, которые могут быть приняты в зависимости от вашей личной ситуации:

. Если выбран такой подход, к краткосрочному доходу от аренды будет применяться ставка налога 21%. Ничего другого. Это, безусловно, самый простой вариант, поэтому владельцы обычно выбирают его.

НДФЛ: графа другие доходы. Альтернативный подход - объединить доход от краткосрочной аренды с другим полученным доходом. Диапазон НДФЛ (IRPEF) варьируется от 23% до 43% в зависимости от вашего общего дохода. Причина, по которой вы можете выбрать этот метод, который, конечно же, менее удобен, заключается в возможных вычетах, на которые вы можете иметь право (дети-иждивенцы, аренда, расходы на здравоохранение и т. д.).

Почему Airbnb: преимущества ведущего отраслевого портала

Airbnb был пионером в секторе краткосрочной аренды недвижимости и он имеет отличную репутацию. портал был основан в 2008 году в Сан-Франциско и родился как площадка для совместного использования диванов-кроватей или надувных матрасов (от которых он и берет свое название) во время проведения крупных мероприятий, когда было трудно найти место в отеле; механизм быстро распространился по всему миру, создав реальный рынок и огромную сеть путешественников-приверженцев.

Однако у Airbnb есть еще одна очень интересная особенность: это портал, который наилучшим образом отвечает потребностям тех, кто сдает свои квартиры непрофессиональным образом, например, он позволяет отказаться от уже созданных бронирований. Например, вы можете связаться с гостем после бронирования проживания и решить, принимать его или нет. Кроме того, вы можете ввести «правила дома», которые гость должен принять перед бронированием. Наконец, возможность оставлять отзывы для гостей информирует посетителя о правильном использовании жилья.

Платежи зачисляются на ваш текущий счет через 24 часа после регистрации. Вы получите электронное письмо с уведомлением об оплате, а через несколько дней вы увидите сумму, доступную на вашем счете!

Все это очень удобно для тех, кто не хочет тратить много времени на профессиональное управление арендой.

Однако, не стоит думать, что можно пускать ситуацию на самотек. Например, если вы принимаете бронирование, но потом понимаете, что должны отменить его, это правда, что вы можете это сделать, но вы будете оштрафованы порталом за недобросовестность.

Таким образом, Airbnb поощряет тех, кто занимается арендой серьезно и организованно. Если вы понимаете, что у вас нет возможности управлять своим жильем, вам будет гораздо удобнее доверить управление профессионалу. У вас будет меньше мыслей, и вы получите больше денег благодаря профессионализму, который Airbnb (и путешественники) действительно ценят.

Мы завершаем статью другим интересным аспектом, который Airbnb предоставляет владельцам совершенно бесплатно: страховка для владельца недвижимости.

Это страхование, которое защищает владельца от претензий о возмещении ущерба в результате травмы или материального ущерба. Повреждения в квартире также защищены и возмещены (в этом случае обязательно документируйте ущерб с помощью фотографий или видео, а затем предоставьте их в центр поддержки).

Стоимость услуги: сколько процентов снимает Airbnb

Хозяева недвижимости должны платить 3% от указанной цены аренды, а с гостей взимается процент в размере от 0% до 20% от общей суммы, указанной хозяином.

Сумма, которая вас интересует как владельца, составляет всего 3%, поскольку компонент, взимаемый с гостя, даже не будет виден.

Как правильно сдавать свою недвижимость в Италии на короткий срок

Статьи

Многие наши соотечественники рассматривают Италию как инвестиционную площадку, покупают недвижимость и пытаются заниматься арендным бизнесом.

Case e appartamenti per vacanze (Дома и апартаменты для отпуска) (CAV)

Приравнивается к гостиничной деятельности, поэтому требует более профессионального и организованного подхода. Но в то же время, чтобы не открывать партита ива, деятельность должна быть не организованным бизнесом, а сдачей на непостоянной основе, с суммарным перерывом в 90 дней в году и не более 3-х жилых помещений/квартир одним владельцем.

Здесь хозяину дается возможность предоставления большего количества сопутствующих услуг: завтрак, babysitting, трансфер, тур с гидом, аренда автомобиля, плюс базовые – смена белья-полотенец и уборка помещения во время пребывания гостя. Завтрак должен быть упакован фабрично, в противном случае для приготовления завтрака владельцем нужны специальные разрешения.

Сдаваться может недвижимость, в которой не прописан и не проживает хозяин.

Существует список минимальной дотации и обстановки помещения, а также количество спальных мест в зависимости от метража помещения.

В отличие от предыдущего типа аренды (Locazione breve turistica), хозяину следует обзавестись огнетушителем и аптечкой, вывесить максимальную и минимальную стоимость аренды, указать номера скорой и пожарной, список экипировки квартиры и правила пользования квартирой на итальянском и английском языках.

Многие покупатели курортной недвижимости в Италии хотели бы получать доход от аренды своей недвижимости

Обычно, покупатель думает так: «буду жить в квартире месяц-другой, а в остальное время сдавать». Приезжая на осмотр недвижимости и общаясь с местным риэлтором, покупателю рисуется идеальная картина будущего. Живите сколько хотите и, конечно, вы будете получать доход с аренды. Обычно приводятся примеры стоимости аренды (как правило, краткосрочной) и рисуется достаточно красивая картина. Доход с аренды не только покрывает платежи за «коммуналку», но и позволяет оплатить как минимум расходы на отпуск и проживание .

На практике же ситуация несколько иная. Во-первых, риэлторы не любят аренду. Это муторный и малодоходный бизнес. Если в агентстве недвижимости нет специального менеджера, который занимается именно арендой, то, скорее всего, ваша квартира будет сдаваться от случая к случаю и той доходности, на которую вы рассчитывали, вы не получите. Многие покупатели жалуются, что они купили недвижимость именно в расчете на доходность, но на практике ничего близкого к обещанной доходности не получено. А теперь они тщетно пытаются продать свою квартиру, которая только тянет из них деньги. Почему так происходит? Кроме нежелания местных риэлторов тратить время на аренду (продавать же выгоднее, комиссия больше), есть еще несколько причин. Рассмотрим их.

Возможные причины низкой доходности от аренды квартиры :

1. Соотношение спроса и предложения.

2. Использование квартиры в самые «сдаваемые» месяцы.

Типичная ошибка. Нужно учитывать фактор сезонности и сдавать квартиру в июле-сентябре гораздо проще, чем, например, зимой. Поэтому, проживая в своей квартире в сезон, вы сразу теряете в доходности.

Как зарабатывать на недвижимости?

Что же делать, если хочется именно зарабатывать на коммерческой недвижимости в Италии? Решение достаточно простое.

Во-первых, понять, что если недвижимость покупается именно для получения дохода, то жить в ней вы не будете. На полученный доход вы можете арендовать подходящее вам жилье в той стране, где захотите. Вы не привязаны к месту и можете свободно ехать отдыхать куда заблагорассудится.
Во-вторых, работайте с компаниями, которые дают гарантии доходности. Прописанные в контракте. Эта доходность не зависит от заполняемости именно ваших апартаментов. Сдавать их в аренду, следить за порядком, ремонтировать, если нужно и прочее и прочее – забота управляющей компании. Для вас, живущему за тысячи километров от такой квартиры – это единственный, спокойный и надежный вариант. Если смотреть на итальянский уровень доходности – то вы можете рассчитывать на 4-6% годовых. Минус налоги.
В-третьих , вкладывайте в недвижимость в локациях с круглогодичной заполняемостью . Это – Рим , Милан , Флоренция , другие туристические или индустриальные агломерации, где краткосрочная и долгосрочная аренда всегда востребована.

В заключении хочется добавить, что все вышесказанное не означает, что покупать недвижимость в Италии не стоит. Просто имеет смысл четко понимать, для каких целей вы приобретаете такое жилье. Если для инвестиций – выбирайте недвижимость с гарантированным доходом. Либо покупайте для себя и не думайте о доходности.

Locazioni brevi turistiche (Краткосрочная сдача туристам) (a.4 del DL 50/2017)

Это договоры (контракты) на аренду жилых помещений, заключенные физическими лицами (важно!), имеющие продолжительность, не превышающую 30 дней, соответственно – не требующие регистрации в налоговой. Не имеет значения, живет, прописан или нет хозяин в этой собственности. Еще одна важная деталь: недвижимость должна сдаваться не больше 30 дней в году ОДНОМУ и ТОМУ же лицу.

В Locazioni brevi turistiche не требуется вывешивать тарифы и график работы и нельзя никак обозначать, что данная квартира сдается туристам.

Дополнительные услуги, которые может предоставлять хозяин:

постельное и банное белье, единожды, при въезде гостя, без смены,
уборка помещения при выезде гостя.

Арендный бизнес в Италии. Плюсы и минусы

Статьи

Как сдать недвижимость в Италии на короткий срок

И вопрос: как сдать в Италии свое жилье в аренду, волнует многих. Как избежать писем счастья из налоговой? Точно знать, что ваши жильцы будут платить и съедут, когда это нужно вам? Сегодня

Рассмотрим вариант сдачи недвижимости в аренду на короткий срок без открытия partita iva, а как физическое лицо.

Виды краткосрочной аренды

Владелец квартиры или апартаментов при сдаче в аренду своей собственности на короткий срок, менее 30 дней (обычно туристам), может воспользоваться такими видами аренды, как:

Locazione breve turistica
Case e appartamenti per vacanza (CAV)
Bed And Breakfast

Чтобы не открывать partita Ivа, все три вида аренды должны иметь краткосрочный характер, не сдаваться минимум в 90 дней в году и не должны быть организованной профессиональной деятельностью.

Читайте также: