Договор аренды квартиры в латвии
Обновлено: 19.05.2024
Вы готовитесь снимать квартиру. Проверили у арендодателя документы, всё сошлось. Теперь пора почитать договор аренды, который он предлагает вам подписать. Нет ли там такого, о чем вы потом пожалеете?
Ольга Ефимова Договор найма квартиры Копия документа создается автоматическиИли пройдите по всем пунктам в статье, чтобы понимать, что к чему.
Договор аренды или найма?
Согласно законодательству, договор аренды и договор найма — это разные договоры, и закон регулирует их по-разному . Когда физическое лицо снимает жилой дом, квартиру или комнату — это наем. Договор аренды заключается в случаях использования нежилых помещений и зданий кем угодно либо жилых помещений юридическим лицом.
В обычной речи наем жилья называют «арендой». В статье мы тоже иногда так делаем. Если вы юрист и вас это сердит, пожалуйста, не сердитесь.
Что должно быть в договоре аренды квартиры
Ответственность в договоре
За нарушение договора. Всегда указывайте, что отвечать за просрочку оплаты вы будете только в случае вашей вины. Это избавит вас от головной боли за те случаи, когда хозяин был за границей и не смог забрать деньги или когда банк наймодателя никак не мог зачислить деньги на его счет.
Сначала читать, потом подписывать
Если вы решили платить в безналичной форме, то пишите, что днем оплаты считается день списания денег с вашего счета.
Закон не предусматривает никаких особых требований к ответственности по договору найма жилого помещения, поэтому стороны вольны устанавливать свои правила игры.
Пропишите, что день оплаты — день списания денег с вашего счета.
Прописывайте ответственность наймодателя за нарушение важных для вас условий. Например, постарайтесь прописать в договоре штраф за то, что наймодатель нарушил срок предупреждения о досрочном расторжении договора.
За имущество наймодателя. По закону вы несете ответственность за состояние квартиры во время проживания в ней. Поэтому обязательно пишите в акте приема-передачи, какие вещи наймодателя остаются в квартире. Все суповые тарелки, конечно, перечислять не надо, но крупные и ценные вещи — обязательно.
Перечень таких вещей можно оформить в акте приема-передачи, там же описывайте состояние этих предметов. Лучше потратить лишний час на описание, чем доказывать, что угол шкафа был помят еще до вас.
Типовые образцы документов
Документы данного раздела имеют информативный характер, Рижский третейский суд не несёт ответственности за их использование. Всегда консультируйтесь с юристом перед подписанием каких-либо документов.
Данная форма доверенности предназначена только для Рижского третейского суда. Представитель наделяется всеми правами на представление интересов в третейском суде. Текст доверенности предусматривает, что по ней не могут быть переданы права третьим лицам, она является бессрочной и действует до ее отзыва стороной ее выдавшей.
Данная форма доверенности может быть использована если персона наделяется всеми правами во всех судебных инстанциях, в том числе в третейском суде. По своей сути – эта генеральная доверенность. Доверенное лицо наделяется правами признавать иск в полном объеме, обжаловать его, подавать на исполнение судебному исполнителю судебные решения и подписывать в связи с этим все необходимые документы. Текст доверенности предусматривает, что по ней не могут быть переданы права третьим лицам, она является бессрочной и действует до ее отзыва стороной ее выдавшей.
Должнику в легкой форме Кредитор предлагает оплатить задолженность, в противном случае Кредитор предупреждает, что может воспользоваться одной из публичных баз должников и разместить там информацию о существующей задолженности. Также, указывает координаты контактного лица с которым можно связаться в случае каких-либо вопросов. Штрафные санкции в данной форме не начисляются, поскольку это простое напоминание о долге.
Форма бланка Предупреждения несет более жесткий характер, чем форма Напоминания. Данная форма расчитывает сумму начисленного штрафа и тредлагает его оплатить вместе с долгом. Также, должнику сообщается, что информация о долге опубликована в публичном регистре неплательщиков и в случае оплаты долга и насчитанного штрафа, информация о долге будет погашена. Кредитор самостоятельно выставляет срок оплаты, в который долг должен быть оплачен. Также, указывает координаты контактного лица с которым можно связаться в случае каких-либо вопросов. Форма бланка Предупреждения позволяет добавить Поручителя, если таковой имеется.
Форма бланка Досудебного предупреждения носит самый серьезный характер. Помимо всей информации о долге, сроках, штрафе. Должнику дается последняя возможность оплатить долг в строго указанный срок, в противном случае Кредитор предупреждает, что планирует передать дело в суд, с возможностью наложения досудебного ареста на движимое и недвижимое имущество должника. Также, должник предупреждается, что Кредитор вправе обратиться в суд с заявлением о признании должника неплатежеспособным, рассматривает возможность подачи заявления о возбуждении уголовного дела.
Исковое заявление — это требование оформленное в виде документа, в котором истец отражает суть своего требования. В заявлении он указывает суть отношений с ответчиком и нарушенное право, которое защищено договором и законом. К исковому заявлению истец прикладывает заверенные копии документов, которые подтверждают его требование. В приложении, примерное исковое заявление на взыскание долга за неоплаченный товар.
Данная форма прошения в третейский суд - просьба рассмотреть дело без присутствия истца на основании поданных документов. Истец может просиь суд рассмотреть иск без его присутствия и указывает, что иск поддерживает в полном размере.
Данная форма Мирового соглашения может быть использована при договоренности сторон о урегулировании претензий, условиях погашения долга и прекращении судебного процесса. Договор предусматривает расчет окончательных претензий к должнику, судебных расходов кредитора за поданное дело в суд и порядок их оплаты. Договор может применяться для утверждения его в суде и прекращении судопроизводства. Если Мировая сделка утверждена в третейском суде, а должник не исполняет ее условий, кредитор вправе незамедлительно обратиться в районный суд за исполнительным листом для принудительного исполнения и взыскания долга через судебного исполнителя.
В случае, если стороны пришли к соглашению и заключили Мировое соглашение,они могут подать в третейский суд заявление с просьбой утвердить их соглашение и прекратить рассмотрение дела в суде. Мировое соглашение можно заключить на любой стадии третейского судопроизводства. Получив такое заявление, суд рассматривает его на заседании в присутствии сторон.Третейский суд может рассмотреть заявление и утвердить его без присутствия сторон, если только Мировое соглашение заверено нотариусом.
После объявления процесса неплатежеспособности должника и внесения информации об этом в регистр неплатежеспособности, Кредиторы должника должны в месячный срок заявить Администратору свои требования. Если этот срок пропущен, кредитор становится в конец очереди всех кредиторов. Если Кредиторская заявка не подана в течение 6 месяцев, Кредитор лишается своего права требования. Данная форма не является универсальной, но она поможет вам и даст общее представление о Кредиторской заявке.
Если решение Рижского теретейского суда добровольно не исполняется и подлежит исполнению в Латвии (ответчик находится в Латвии), то Кредитор вправе обратиться в районный суд по декларированному месту жительства должника (физического лица) или юридическому адресу компании (юридического лица), с заявлением о выдаче исполнительного листа для принудительного исполнения решения Рижского третейского суда. После получения исполнительного листа, Кредитор вправе обращается к судебному исполнителю, который приведет в исполнение решении Рижского теретейского суда в принудительном порядке.
При подаче дела в суд, истцу необходимо знать актуальный адрес ответчика. Для того, что бы точно знать, в какой государственный суд подавать дело (подается по предместью или району декларации места проживания) или в случае, если вам необходимо получить исполнительный лист по решению Третейского суда, вам необходимо получить справку из Регистра жителей о декларированном месте жительства физического лица. В приложении вы найдете примерный образец заявления для получения такой справки, также, в разделе Инструкции — вы можете ознакомиться с описанием этой процедуры.
Данная форма договора о третейском судопроизводстве может дополнительно подписываться к основному договору, если в договоре не предусмотрено третейское судопроизводство. Стороны дополнительно соглашаются, что в случае возникновения спора, их спор будет рассмотрен с третейском суде. Третейское судопроизводство подразумевает быстрое разрешение споров и более дешевое, чем государственное судопроизводство. С момента подачи дела в третейский суд, до получения судебного решения, пройдет около 1,5 месяца. Решение третейского суда вступает с силу сразу после его вынесения и не подлежит обжалованию.
Данная форма договора поручительства может быть использована как дополнительное обеспечение каких-либо обязательств. Кредитор и Поручитель договариваются, что в случае, если займополучатель не исполнит свои обязательства по основному договору, Кредитор вправе обратиться к Поручителю и потребовать исполнение обязательств за должника. Данный договор подразумевает поручительство по договору займа, однако, поручительство можно использовать и в других отношениях (купля-продажа, аренда, . ), где присутствует отсрочка исполнения обязательств. Данная форма подразумевает солидарную ответственность, т.е. Кредитор вправе требовать исполнения обязательств от Поручителя, если по истечению 2х дней со дня обращения к должнику, он не исполнил свои обязательства. Поручитель не вправе в одностороннем порядке отказаться от данного поручительства без письменного согласия Кредитора.
Данная форма соглашения может быть использована при договоренности сторон о постепенном погашении долга (рассрочка оплаты). Стороны в данном соглашении письменно оговаривают сумму долга и в какие сроки она будет погашена. Данная форма соглашения предусматривает отступление Кредитора от части штрафных процентов. В случае, если долг будет погашен в срок, Кредитор не будет претендовать на оставшуюся часть шрафа. Если Должник не будет производить оплату по графику, кредитор вправе досрочно потребовать от Должника уплаты полной суммы долга и штрафных процентов не дожидаясь окончания срока.
Данная форма договора может быть использована при купли-продаже разного рода товаров. Помимо стандартных сторон договора, Покупателя и Продавца, договор предусматривает дополнительно третью сторону, Поручителя, который вместе с Покупателем поручается перед Продавцом по всем обязательствам отраженных в договоре. В случае, если Покупатель не исполняет свои обязательства, Поручитель отвечает перед Продавцом по всем обязательствам Покупателя. Продажа осуществляется по предварительному письменному заказу Покупателя. Точный перечень товара, ассортимент, количество и его стоимость указана в накладных при конкретной поставке. В договоре предусмотрена защита Продавца в случае девальвации лата или перехода валюты с лата на евро. В договоре предусмотрен процент за просрочку в размере 1% в день в случае просрочки оплаты за товар. Договор предусматривает, что Поручитель не может без согласия Продавца в одностороннем порядке отказаться от ответственности перед Продавцом по обязательствам Покупателя.
Данная форма договора займа может быть использована при одалживании денег. Договор предусмативает беспроцентный займ, с правом Займодателя потребовать возврат займа досрочно. Цель предоставления займа отраженная в договоре – расширение бизнеса и хозяйственные нужды Заемщика. В договоре указано, что займ предоставляется в виде перечисления на расчетный счет Заемщика. Помимо стандартных сторон договора, Заемщика и Займодателя, договор предусматривает дополнительно третью сторону, Поручителя, который вместе с Заемщиком поручается перед Займодетелем по всем обязательствам отраженным в договоре. В случае, если Заемщик не исполняет свои обязательства, Поручитель отвечает перед Займодателем по всем обязательствам Заемщика. В договоре предусмотрен процент за просрочку в размере 1% в день, в случае просрочки возврата займа. Договор предусматривает право Заёмщика досрочно погасить сумму займа Займодателю.
Данная форма договора займа может быть использована при одалживании денег под проценты. Договор предусмативает возмездный займ, с правом Займодателя потребовать возврат займа досрочно. Цель предоставления займа отраженная в договоре - расширение бизнеса и хозяйственные нужды Заемщика. В договоре указано, что займ предоставляется наличными в момент подписания договора, подпись Заемщика подтверждает факт получения денег. Помимо стандартных сторон договора, Заемщика и Займодателя, договор предусматривает дополнительно третью сторону, Поручителя, который вместе с Заемщиком поручается перед Займодетелем по всем обязательствам отраженным в договоре. В случае, если Заемщик не исполняет свои обязательства, Поручитель отвечает перед Займодателем по всем обязательствам Заемщика. В договоре предусмотрен процент за просрочку в размере 1% в день, в случае просрочки возврата займа. Договор предусматривает право Заёмщика досрочно погасить сумму займа Займодателю.
Что прописала новая налоговая реформа
Для многих жителей Латвии квартира осталась, по сути, единственным активом, за счет которого можно получать хоть какой-то доход. И многие, особенно пенсионеры, переехав на дачу, свою городскую квартиру сдают, чтобы получить прибавку к нищенской пенсии.
Но существует и другая категория арендодателей – они, скупив в свое время недвижимость по дешевке, превратились, по сути, в рантье и безбедно существуют на деньги арендаторов. Именно на таких квартировладельцев государство обратило пристальное внимание, чтобы взыскать с них побольше налогов.
Вдвое повышают налог
В Латвии уже давно действует так называемый налог на капитал. Он предполагает, что любые ваши операции по зарабатыванию денег за счет своего движимого или недвижимого имущества облагаются налогом.
К примеру, если человек отдал другу десятку до получки и взял за это проценты, то десятую часть прибыли он должен отдать государству. Отдавать надо также часть процентов по вкладам, операциям с ценными бумагами, сдаче металлолома, продаже имущества и т. д. Естественно, сдача квартиры в аренду подпадает под этот налог.
В настоящее время арендодатели квартир, которые делают это на законных основаниях, могут пойти двумя путями. Первый — это зарегистрировать свою хозяйственную деятельность в Службе государственных доходов (СГД). Тогда они должны платить 23% подоходного налога со взимаемой арендной платы.
Но в таких случаях с облагаемой суммы можно списывать так называемые оправданные расходы: налог на недвижимость, ремонт квартиры, врезку замков и т. д. При этом надо подавать бухгалтерскую декларацию. Чаще всего для этого нанимается бухгалтер, которому тоже надо платить.
Существует и второй путь. Здесь достаточно просто информировать СГД о заключении договора сдачи квартиры в аренду в Латвии в течение 5 рабочих дней. В этом случае налог составит 10%, но по этой ставке списать расходы на налог на недвижимость нельзя. Естественно, большинство законопослушных арендодателей, чтобы не заморачиваться дополнительной бюрократией, выбрало второй путь. Но с нового года их ожидает сюрприз.
В пакет законов о налоговой реформе, который был одобрен правительством и для утверждения которого депутатов сейма специально вызвали из отпусков, внесен и законопроект об увеличении того самого налога на капитал – с нынешних 10% до 20. Он затронет тех, кто сдает недвижимость в аренду и платит за это налог в размере 10% без регистрации коммерческой деятельности.
В то же время для арендодателей вводится такое понятие, как оправданные расходы (сейчас этого нет). Они составляют до 50% от дохода, причем оправдательные документы для этого не нужны. В оправданные расходы можно вписать, например, ремонт помещения, замену замков, налог на недвижимость, то есть все расходы по содержанию жилья, которое сдается в аренду.
Договоры будут регистрироваться в Земельной книге
Сейчас на рассмотрении находится законопроект, который должен кардинально изменить ситуацию на рынке арендного жилья. Его подготовило Министерство экономики. Предполагается в обязательном порядке регистрировать в Земельной книге все арендные договоры. В противном случае назначается штраф.
Естественно, это правило вводится для того, чтобы СГД могла лучше контролировать всех арендодателей и взимать с них налоги, но одновременно у хозяина появляется больше прав по части выселения жильцов-неплательщиков.
Ведь не секрет, что нынешнее законодательство, регулирующее рынок аренды, скорее направлено на защиту интересов арендатора, поскольку старый закон был написан более 20 лет назад, а тогда важным было защитить права жильцов денационализированных домов. Согласно нынешнему закону «Об аренде жилых помещений», выселить жильца из квартиры не так-то просто. Даже если он ведет себя неподобающе – например, вовремя не платит за квартиру, заливает соседей, дебоширит и т. д.
Бывают случаи, когда выселение квартиросъемщиков превращается в целую эпопею. Даже в случае, если жилец ведет себя нагло и не платит за квартиру. И даже поменять замки и двери при заключенном договоре аренды бывает невозможно — полиция встает на защиту жильцов. А по Закону о найме жилых помещений (нынешнему) выселять жильцов можно спустя три месяца после того, как они не платят за аренду. Но только через суд. А это, как известно, дело затяжное – год или даже полтора.
По этой причине рынок строительства нового доходного жилья в Латвии отсутствует. Ситуация доходит до абсурда: из Валмиеры приехал представитель самоуправления, который рассказал, что город вынужден на свои средства строить арендные дома. Потому что ни одному инвестору этот бизнес не интересен по причине его рискованности: нет нормального закона — нет инвесторов. А подобные объекты Валмиере остро нужны, так как в городе не хватает рабочих рук; люди готовы приезжать туда и работать – но им негде жить. В итоге, самоуправление Валмиеры строит такие дома и будет сдавать их по 5 евро за кв. м.
Как изменит ситуацию новый закон? В теории должно быть так: если есть регистрация арендного договора в Земельной книге, то исчезают все дальнейшие проблемы. Как со стороны арендатора, так и владельца жилья. Как только возникает любой спорный вопрос с любой стороны, спор решается без суда — на основании зафиксированного в Земельной книге договора.
Важна и такая деталь: перед покупкой квартиры человек теперь сможет проверить, нет ли на этой квартире закрепленного договора аренды, чтобы не купить квартиру «с довеском». Важно также, что законопроект предусматривает освобождение стороны от канцелярской пошлины и заверения прошения при занесении договора найма в Земельную книгу.
Согласно законопроекту, все заключенные договоры аренды будут с конкретным сроком, то есть бессрочных договоров больше не будет. В каждом случае они должны быть прописаны на конкретный срок. Это, в свою очередь, защищает квартиросъемщиков, которые очень часто сталкиваются с ситуацией, когда у владельца квартиры вдруг меняются планы, в результате чего он просит жильцов съехать через пару месяцев после заселения.
Кроме того, в договоре аренды будут прописаны условия повышения арендной платы. Если они не прописаны – значит, владелец квартиры не имеет права повышать стоимость аренды жилья.
В отличие от законопроекта о повышении вдвое налога за сдачу недвижимости в аренду данное предложение не относится к числу приоритетных, и его не будут принимать на внеочередном заседании сейма.
Но и в долгий ящик его тоже класть не будут. Ведь здесь прописывается механизм контроля квартировладельцев, которые зарабатывают на своей недвижимости. А с этим наше государство задерживаться не будет.
Что еще написать в договоре аренды
Право на проживание других людей в квартире. Если уже известно, с кем вы собираетесь жить в квартире, — пишите ФИО , если неизвестно — просто зафиксируйте свое право на проживание с другими людьми в съемной квартире.
Право на содержание животных. Чтобы обезопасить себя и 6 любимых котов, лучше сразу написать о них в договоре.
Порядок повышения платы за квартиру. Подписывая договор, все надеются, что это надолго: никому не хочется искать новую квартиру или нового жильца. Поэтому предусмотрите заранее, как и когда будет повышаться арендная плата: например, не чаще одного раза в год и не больше чем на 10%.
Срок договора. Максимальный срок договора найма жилья — 5 лет. А если вы не прописали срок в договоре, то он считается заключенным на 5 лет. От того, будет это договор на срок до 1 года или больше, зависит, какие статьи закона применяются к нему по умолчанию.
Как в Латвии избежать неприятностей при сдаче/аренде жилья
Как избежать подводных камней в процессе сдачи жилья в аренду или съема квартиры, порталу bb.lv рассказывает консультант по жилищным и коммунальным вопросам юрист Айвар Силиниекс.
Если вы арендодатель
— Законодательством не возбраняется, если собственник квартиры желает предоставить ее во временное пользование другим людям — то есть арендаторам. Согласно действующим нормативным актам собственник вправе свободно распоряжаться своим недвижимым имуществом, в том числе и сдавая его в аренду. На первый взгляд, все просто: нашел желающих, договорился, дал ключи, раз в месяц встретился, получил деньги за жилье. На самом же деле существует масса нюансов, которые необходимо учитывать, чтобы не попасть в неприятную ситуацию.
Совет 1: ознакомьтесь с нормативной базой
Вопрос о сдаче жилья в аренду регулируют следующие правовые нормы:
— Закон о квартирной собственности (Dzīvokļa īpašuma likums) — статья 9 Права собственника квартиры (Dzīvokļa īpašnieka tiesības), пункт 1: "Владеть и пользоваться квартирной собственностью, извлекать из нее выгоду, использовать ее по своему усмотрению для приумножения имущества и использовать ее любым способом, насколько собственника квартиры не ограничивают законы и насколько это не создает помех другим собственникам квартир", и пункт 4. — передача квартирной собственности в пользование другим лицам;
— гражданский закон — статьи 864, 927, 1036, 1038, 1068, 1401–1404, часть четвертая Закона — подразделы первый–третий, а также статьи 1474–1475;
— другие действующие нормативные акты.
Важный момент: являетесь ли вы единоличным собственником квартирной собственности. Если да, то вы вправе самостоятельно распоряжаться своей собственностью. Но если квартира принадлежит не только вам, но и другому лицу (лицам), то без его (их) согласия вы не вправе распоряжаться совместной собственностью и единолично сдать жилье в аренду.
Регулирующих и определяющих законодательных норм в данном случае достаточно много, а в отдельных случаях их может быть еще больше. Соблюдать их необходимо.
Совет 2: с договором или без?
Сдавая квартиру в аренду, необходимо определиться, каким образом вы планируете заключить сделку — устно, письменно, письменно нотариально или с записью в Земельной книге. Может показаться, что вполне достаточно договориться устно, дабы избежать расходов в виде уплаты налогов, но на самом же деле официально заключенный договор аренды позволит вам защитить себя в случае возникновения каких–либо форс–мажорных неблагоприятных ситуаций. Например, может случиться так, что арендатор начнет задерживать арендную плату, а то и вовсе перестанет ее платить. Или повредит имущество, или вы захотите досрочно прекратить действие договора аренды… Когда нет договора, то, по сути, нет вообще никаких закрепленных хоть в каком–то виде договоренностей.
Сдача квартиры в аренду без договора — наихудший вариант из всех, какие только можно придумать. В этом случае не защищен никто из участников сделки — соответственно никто никому ничего не должен.
Преимущества сделки, оформленной в письменном виде (в идеале — если договор аренды занесен в Земельную книгу) очевидны:
— сделка официально зафиксирована;
— вы вправе переложить бремя оплаты коммунальных услуг в полном объеме на арендатора. Поставщики услуг будут напрямую работать с арендатором, а не с вами, и это поможет вам избежать возможных проблем и затрат в случае задержки платежей или их неуплаты;
— вам надо будет меньше платить налог, так как он будет только с суммы аренды, а не с аренды + коммунальные платежи. К сожалению, данный подход оправдан только при длительных договорных отношениях (более трех месяцев).
Договор аренды можно заключить и просто в письменном виде, подписав всеми сторонами. Договор, подписанный обеими сторонами, имеет законную юридическую силу. Правда, в этом случае могут возникнуть спорные ситуации, решение которых придется рассматривать в суде.
Договор, заключенный у нотариуса, создает собственнику реальную правовую защиту и сильно упрощает жизнь в случае возникновения конфликтов с арендатором.
Совет 3: Предмет сделки
В договоре аренды важно максимально детально оговорить все важные пункты.
— возможность ее повышения (как правило, не чаще чем раз в год),
— порядок оплаты аренды и коммунальных услуг, а также действия на тот случай, если, предположим, арендатор задерживает оплату платежей.
2. Условия аренды
Кому сдается квартира — только ли арендатору, или ему и членам его семьи, допускается ли содержание в квартире животных — и если да, то каких и на каких условиях и т. д.
3. Санкции в случае нарушения договора
Особое внимание следует уделить условиям расторжения договора, поскольку именно в данном вопросе чаще всего возникают проблемы. Также необходимо оговорить порядок действий — как поступать в случае, если жильцы что–то сломали в квартире или задержали оплату.
4. Срок действия договора
С новым нанимателем в первый раз лучше заключать договор не более чем на один год. За это время можно понять, является ли арендатор добропорядочным человеком, или взаимоотношения с ним будет лучше прекратить.
Договор аренды может быть расторгнут как по взаимному согласию сторон в любое время или если одна из сторон нарушает условия договора. Например, если арендатор не вносит вовремя оговоренные договором платежи, портит помещение и/или имущество арендодателя, использует квартиру не по назначению, а также если на арендатора постоянно жалуются соседи.
Совет 4: Заплати налоги и спи спокойно
Сдавать жилье в аренду и не отчислять при этом налоги весьма рискованно и чревато неприятностями: по закону, если собственник квартиры (арендодатель) получает доход от аренды и не вносит обязательные платежи государству, на него (собственника) может быть наложен штраф до 700 евро.
В свою очередь, арендодатели, которые сдают жилье на законных основаниях, могут пойти любым из нескольких путей:
зарегистрировать свою хозяйственную деятельность в Службе государственных доходов (СГД).
В этом случае можно:
а) зарегистрироваться как налогоплательщик и платить:
— 20% в год с дохода до 20 004 eвро;
— 23% в год с части дохода, которая превышает 20 004 eвро;
— 31,4 % в год с части дохода, которая превышает 55 000 eвро разницы от доходов и расходов. В расходы записываем налоги на землю и квартиру, ремонт помещения, квартирную плату (если платит собственник жилья — в этом варианте это выгодней), а также применяем необлагаемый минимум.
Если доходы в месяц превышают 430 евро, производятся выплаты обязательного государственного страхования плюс выплаты пенсионного страхования 5% от свободно выбранного объекта обязательных выплат и фактической доходной разницы.
Если доходы в месяц ниже 430 евро, производятся выплаты обязательного пенсионного страхования 5% от фактических доходов.
Если же доходы меньше 50 евро с начала года, обязательные выплаты не производятся.
Оформить статус плательщика налога на микропредприятие и платить 15% от доходов. Доходы — это поступления от платы за аренду. Правда, в этом случае не действует необлагаемый минимум.
Вариант для тех, кому не хочется оформлять какую–то хозяйственную деятельность (что необходимо сделать при первых двух вариантах). Здесь достаточно в течение 5 рабочих дней просто проинформировать СГД о заключении договора о сдаче квартиры в аренду в Латвии. В этом случае расходы списывать вы тоже не сможете, за исключением налога на недвижимую собственность. Налог в размере 20% (с 1 января) можно платить раз в год, сразу после подачи годовой декларации. Эту декларацию можно подавать в электронном виде — правда, заплатить налог надо будет в течение 15 дней с момента ее подачи.
Если вы арендатор
1. Еще до подписания договора потребуйте у арендодателя предоставить документы, удостоверяющие личность арендодателя, а также его (арендодателя) право собственности на квартиру или право распоряжаться данной недвижимостью. Нужно понимать: нечестными бывают как арендаторы, так и арендодатели. Например, можно "попасть" на т. н. вариант субаренды, когда квартиру пересдает тот, кто сам является арендатором. Если человек представляется хозяином квартиры, лучше проверить в Земельной книге, действительно ли это так. Эта услуга платная, зато предоставленная Земельной книгой информация надежно защитит вас от обмана.
Не стоит соглашаться, если вам предлагают снять квартиру, отбросив формальности, и не заключать договор аренды: дескать, "зачем нам третий лишний в лице государства?".
Точно так же, как и собственник квартиры, арендатор заинтересован в прозрачности договорных отношений.
2. Перед тем как подписать договор аренды, желательно одновременно подписать приемопередаточный акт с подробным описанием находящихся в квартире вещей, а также приложить к договору и акту фотографии, на которых отображено реальное состояние квартиры на момент подписания договора и вашего заселения. Особое внимание стоит обратить на состояние трубопроводов водоснабжения, стояков, системы отопления. Если в жилье печное отопление, следует проверить наличие документов, подтверждающих чистку дымоходов. Нелишне поговорить с соседями, узнать, кто до этого жил в квартире, кто вообще живет в доме, какой управляющий обслуживает дом. У жильцов дома или управляющего можно узнать о реальной плате за обхозяйствование, какие счета за отопление зимой, есть ли дополнительные платежи по ремонту дома и т. д.
Обязательно зафиксируйте показания счетчиков! Их значения лучше зафиксировать в акте приема–сдачи.
3. Никогда не оставляйте договор аренды в арендуемом помещении в свое отсутствие, каким бы порядочным вам ни казался арендодатель. Бывали случаи, когда в какой–то момент взаимоотношения арендодателя и арендатора обострялись настолько, что, вернувшись однажды в арендуемую квартиру, жилец обнаруживал, что в двери квартиры, где он проживал на основании договора аренды, сменили замок. В результате человек не мог попасть в жилье, чтобы забрать свои личные вещи. Не помогало даже обращение в полицию, поскольку у арендатора не было возможности доказать, что у него есть законное право находиться в этой квартире и хранить там свои вещи.
Такие случаи в юридической практике не часты, но, к сожалению, время от времени все–таки происходят. Если у вас на руках нет официально заключенного (в письменном виде) договора аренды, то вызволение ваших вещей, равно как и последующее отстаивание своих прав, может быть для вас серьезно затруднено.
Невозможно охватить все вопросы, связанные с арендой жилья, и дать рекомендации, благодаря которым участники сделки могли бы избежать судебных споров, ненужной траты нервов и средств. Надо помнить, что при всей кажущейся похожести в каждой сделке могут быть индивидуальные нюансы. Поэтому перед тем, как заключить договор аренды, лучше проконсультироваться с юристом или специалистом в какой–либо риэлтерской компании.
Предмет найма
С этим обычно проблем нет, но на всякий случай проверьте адрес квартиры в договоре: он должен совпадать с адресом квартиры, которую вы фактически снимаете, до буквы. Если снимаете квартиру целиком, в договоре сдачи в наем должна быть «квартира», а не «жилое помещение», «комната» или «жилое пространство».
В договоре обязательно указывают площадь квартиры как дополнительную меру проверки и защиты. Эта же площадь должна быть указана в свидетельстве о праве собственности.
Обеспечительный платеж
В договорах найма квартиры часто бывает пункт о депозите. Он может называться по-разному: депозит, обеспечительный платеж, гарантийный взнос. Как правило, этот платеж равен месячной оплате жилья, хотя может быть и не привязан к этой сумме. Это положение законно.
Главное, на что нужно обратить внимание, — в каких случаях этот платеж остается у хозяина. Обеспечительный платеж страхует хозяина только в случае, если вы нарушаете договор аренды и должны ему сверх платы за квартиру: например, если вы сожгли его сервант, сломали кровать или постоянно задерживаете платежи.
Проследите, чтобы обеспечительный платеж возвращался арендатору, если он решил съехать раньше времени и не предупредил арендодателя в срок, прописанный в договоре. Можно ведь неожиданно потерять работу, проиграть 5 зарплат в покер или внезапно жениться — в этих ситуациях нет времени предупреждать хозяина.
Депозит оставляйте только за порчу имущества.
Поэтому в договоре аренды пишите, что обеспечительный платеж возвращается в полном объеме после прекращения договора, в том числе при досрочном расторжении по вашей инициативе.
Если хозяин настаивает на ответственности за ваш внезапный отъезд, предложите альтернативу — штраф.
Обеспечительный платеж — это не штраф на всякий случай и не бонус за съем жилья. Это денежный резерв, из которого хозяин квартиры может удержать деньги, которые вы не платите добровольно.
Чем обеспечительный платеж отличается от задатка и аванса
Есть несколько видов платежей, с помощью которых стороны подстраховываются при подписании договора. Задаток, аванс, обеспечительный платеж — все это разные вещи, и от того, как вы назовете передаваемую сумму, зависит то, в каких ситуациях она вернется к вам.
Задаток — это самый жесткий вид подстраховочных платежей, о котором нужно подписывать отдельное соглашение. Если наниматель дал задаток, а потом передумал подписывать договор найма, задаток остается у хозяина квартиры. Если хозяин отказался от сделки, он возвращает задаток и дает такую же сумму сверху. Соглашение о задатке подстрахует от ситуации, когда желающих снять квартиру несколько: собственник не подпишет такое соглашение с несколькими желающими, иначе ему придется вернуть двойной задаток всем, кому он отказал. Поэтому настаивайте на задатке, если у вас есть большие сомнения в том, что хозяин квартиры заключит с вами договор.
Обеспечительный платеж — это платеж, который стороны предусматривают в договоре найма на случай нарушений. Если вы нарушили договор и причинили вред квартире, то обеспечительный платеж идет в счет стоимости такого ущерба, но не сверх него. Если вы не нарушали договор аренды и бережно относились к квартире, то после прекращения договора хозяин должен вернуть обеспечительный платеж целиком. Иногда такой платеж засчитывают как плату за последний месяц проживания в квартире.
Аванс — это платеж, который зачтется в последующие платежи за квартиру, если все пойдет по плану. Если же что-то пошло не так и договор аренды подписать не удалось, наймодатель обязан вернуть вам аванс.
Аренда квартиры: как нанимателю обезопасить себя от выселения?
«Снимал квартиру у женщины-пенсионерки, которая, в свою очередь, жила у своей сестры. Обе – большие любительницы выпить. Никаких договоров аренды не оформляли, я просто платил ей раз в месяц энную сумму, и мы расставались до следующего месяца. Потом владелица квартиры умерла; ее сестра сказала, что унаследовала квартиру и что я могу спокойно оставаться там, где жил, а деньги за аренду теперь должен отдавать ей.
Статьи по теме:
Я так и делал в течение четырех месяцев. А потом ко мне в квартиру заявился какой-то парень, представился как сын и наследник умершей хозяйки квартиры и сообщил, что у меня долг за аренду за 4 месяца. Я пытался ему объяснить, что эти деньги я отдал сестре умершей хозяйки – то есть, как получается, его тетушке, и пусть он разбирается с ней. Но он ничего слушать не хочет, требует денег и грозит, что в противном случае вообще вышвырнет меня вон, тем более что договора аренды у меня нет. С сестрой покойной хозяйки тоже говорить бессмысленно, она что ни день, то в подпитии. Что делать?!»
Раймонд Илишко, представитель Латвийского общества юристов, юрист:
- Первое, что в данной ситуации необходимо сделать жильцу, – попросить у людей, которые называют себя владельцами арендуемой квартиры, предъявить документы, удостоверяющие право собственности этих людей на эту квартиру, или удостоверение о наследовании, где будет указано, кто является наследником данной недвижимой собственности.
Как только законный владелец недвижимости будет определен, дальнейшие переговоры нужно вести только с ним.
Конкретно – постараться найти компромисс с собственником квартиры (в том числе по оплате за упомянутые 4 месяца), оговорить все права и обязанности наймодателя и нанимателя, размер арендной платы и др. и заключить договор о найме жилья (в письменном виде!).
Таким образом арендатор обезопасит себя и от потенциального выселения, и от чьих-либо необоснованных требований в дальнейшем.
Оплата и другие расходы
Прежде чем составить и подписать типовой договор, обговорите, кто из сторон будет платить за воду, газ, электричество, телефон, интернет и остальные радости жизни. Не пропишете, кто платит коммунальные платежи, — будете платить из своего кармана. Такое умолчание устанавливает законодательство.
Сохраните 32 000 Р в год
Внимательно прочтите, с какого момента будет начисляться оплата. Если вы подписали договор 5 июля, а заезжаете 1 августа, держите готовую формулировку на этот случай: «Начисление оплаты производится с момента передачи квартиры/помещения нанимателю по акту приема-передачи».
Подгадайте, чтобы платить за квартиру после зарплаты.
Помимо размера оплаты обращайте внимание на сроки и форму оплаты, чтобы срок очередного платежа был с запасом позже дня вашей зарплаты.
Ремонт в квартире. Если вы не прописываете, кто за какой ремонт отвечает в квартире, то текущий ремонт выпадает на долю нанимателя. Не поленитесь и проверьте, что говорится в вашем договоре на этот счет. Капитальный ремонт по умолчанию проводит за свой счет наймодатель.
Чем отличается текущий ремонт от капитального
Капитальным ремонтом считается тот, который затрагивает несущие конструкции, крупные части снабжающих систем и т. п. Ремонт вентиляции, заделка трещин в стене, утепление окон, восстановление штукатурки, замена смесителя в ванной — все это будет считаться текущим ремонтом.
Поэтому если вы не собираетесь тратиться из-за отваливающейся штукатурки в съемной квартире, пропишите в договоре, что весь ремонт в квартире оплачивает наймодатель.
Акт приема-передачи
Кроме договора с хозяином квартиры нужно подписать акт приема-передачи. Именно с его подписания всё и начинается: с этой даты вы отвечаете за состояние квартиры и платите за нее. Вот что нужно написать в акте:
- Дату. Это точка отсчета ответственности и платежей.
- Полное и точное описание квартиры. Писать так же , как это написано в самом договоре: площадь, адрес, этаж, все комнаты.
- Состояние квартиры. Вносите в акт все недостатки квартиры, которые вы обнаружили: трещины на стенах, разбитое окно, отбитый угол.
- Вещи наймодателя, которые останутся в квартире. Если это сломанная бытовая техника, обшарпанная мебель или треснувшая посуда, то записывать нужно еще внимательнее: пусть хозяин квартиры подпишется под всеми трещинами и вмятинами, чтобы потом не пришлось доказывать, что это не вы всё сломали и разбили.
- Сколько ключей и от чего передает наймодатель.
Борьба с неплательщиками
В СГД уже не первый год заявляют, что внимательно отслеживают объявления о сдаче недвижимости в аренду, вывешиваемые на интернет-порталах. Если факт незаконной сдачи в аренду собственности подтверждается, то квартировладельцу высылается предложение легализовать свою деятельность и заплатить все налоги. В противном случае на него может быть выписан штраф за незаконную предпринимательскую деятельность.
Конечно, найти квартировладельца-налогонеплательщика можно только на этапе поиска квартиросъемщика. Но если последний недобросовестен, то он может легко шантажировать хозяина угрозой настучать в СГД. Поэтому тот должен выбирать, как поступить.
Договор, заключенный у нотариуса, создает собственнику реальную правовую защиту и сильно упрощает жизнь в случае возникновения конфликтов с жильцом. Его надо заключать на государственном языке, включая максимальный объем информации о сроках аренды, порядке оплаты, условиях использования помещений, принципах возмещения ущерба и т. д.
Рекомендуется также при подписании договора составить акт приема-сдачи с подробной описью состояния квартиры на момент заселения. В договоре можно прописать и возможности повышения арендной платы с обоснованием условий для этого (к примеру, рост инфляции или налог на недвижимость).
Естественно, владелец квартиры имеет право контролировать ее состояние. Но и у квартиранта должно быть право на частную жизнь. Желательно все это оговорить в устном порядке, чтобы соблюсти все права сторон. Ведь по закону, вторжение в жилье, где официально задекларирован другой человек, считается вторжением в его частную жизнь, так как неприкосновенность жилища у нас прописана в Сатвермсе. Конфликт может дойти до возбуждения уголовного дела. В договоре надо прописать и условия освобождения жилья.
Читайте также: