Договор аренды квартиры в испании
Обновлено: 27.04.2024
Ни арендаторы, ни арендодатели в большинстве своем не имеют четких представлений о сроках сдачи жилья: сколько месяцев или лет можно снимать жилье, когда можно расторгнуть договор аренды и т.д. Интернет-форумы и группы в социальных сетях ясности этому вопросу не добавляют, а, скорее, запутывают его еще больше. В итоге долгосрочная аренда жилья в Испании обрастает всевозможными мифами, далекими от норм действующего законодательства.
Вот один из мифов: арендатор, подписавший договор аренды на 11 месяцев, считает, что не имеет права оставаться в квартире (или доме) на больший срок, если владелец того не желает. Второй миф: необходимость ежегодного перезаключения договора аренды. И первое, и второе неверно.
Договор аренды может иметь любую продолжительность (полгода, 11 месяцев, 15 месяцев и т.д.), но если арендуемое жилье является основным жильем арендатора, он вправе проживать в нем в течение минимум трех лет. Конечно, при условии исполнения всех договорных обязательств. Что происходит по истечение первоначально установленного срока? Да ничего: договор продлевается автоматически и в обязательном порядке независимо от воли хозяина жилья.
Давайте подробно разберемся с основными вопросами, касающимися долгосрочной аренды жилья в Испании.
Вопрос 2. Как быть в случае, если в договоре аренды не указан срок его действия?
И снова обратимся к ст. 9 вышеуказанного закона. Во 2-ом пункте статьи говорится, что договоры, в тексте которых не указан срок действия, считаются заключенными на один год с правом автоматического продления до трех лет, как это указано в 1-ом пункте.
Artículo 9. Plazo mínimo.
2. Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior.
Договор аренды недвижимости в Испании
Сдача в аренду и аренда недвижимости в Испании имеет свои особенности. Ниже мы их рассмотрим.
Часть наших клиентов покупает квартиры в Испании для последующей сдачи в аренду, такой небольшой бизнес. И немало тех, кто сдаёт в аренду на долгосрочный период (от года и выше). Для таких случаев очень желательно подписывать договор аренды (если только это не ваши друзья, которым вы доверяете).
Этот договор не обязательно должен быть большим.
Основная рекомендация - убедиться, что все стороны понимают, что они подписывают. В Испании есть Закон об аренде городской недвижимости (Ley de Arrendamientos Urbanos), но совсем необязательно знать его или даже изучать, кроме срока аренды, о чём мы поговорим ниже.
Договор должен быть четким и простым, но одновременно полным, то есть отражать как права, так и обязанности обеих сторон: от продолжительности аренды и продления срока до размера депозита или того, кто несет ответственность за коммунальные расходы и ремонт жилья.
Если что-то остаётся непрописанным, то вступает в действие Закон об аренде городской недвижимости.
Ниже мы приводим основные положения, которые обязательно необходимо включить в договор аренды:
Реквизиты сторон
Имя, адреса, паспортные данные
Идентификация имущества
Адрес, регистрационные данные о жилище, информация о ТСЖ, сдаётся ли в аренду с мебелью или нет.
Срок аренды
Это, пожалуй, самый важный момент.
Согласно Закону об аренде городской недвижимости - срок аренды может быть любой, но сам договор подлежит обязательному продлению до 3-летнего срока аренды. При этом арендатор в любой момент после первых 6 месяцев аренды вправе за 30 дней уведомить арендодателя о расторжении договора аренды. Одновременно закон предусматривает, что в договоре можно оговорить компенсацию/неустойку при раннем расторжении со стороны арендатора (в размере месячной арендной платы за каждый неиспользованный год аренды).
Условия оплаты и гарантии аренды
Необходимо оговорить условия внесения арендной платы и форму оплаты. И не забудьте включить формулу для обновления арендной платы каждый год, депозит и штрафные санкции за несоблюдение условий аренды.
Расходы
Уточнить, какая сторона платит за коммунальные расходы и страховку (в случае необходимости)
Содержание недвижимости
Договор должен также включать в себя работы, на которые возложена обязанность арендодателя (общая пригодность жилья для проживания, капитальный ремонт) и работы, чьё выполнение лежит на арендаторе (например, мелкий ремонт, техническое обслуживание, компенсация ущерба).
Другие вопросы
Не забудьте разрешить или запретить сдачу в субаренду, проживание домашних животных и другие схожие моменты.
Вопрос 1. Сколько времени может арендатор оставаться в арендованном жилье?
Ответ мы находим в ст. 9 Закона «О городской аренде» от 1994 года (Ley de Arrendamientos Urbanos). В статье говорится, что стороны вправе заключать договор на любой срок, но если он составляет менее трех лет, то продление происходит автоматически и ежегодно до тех пор, пока эти три года не истекут. Исключение составляют случаи, когда сам арендатор за месяц до истечения очередного срока предупреждает арендодателя о том, что не намерен продлевать их договорные обязательства. Иными словами, арендатор, если пожелает и при условии исполнения обязательств по договору, вправе проживать в арендованной квартире или доме три года минимум.
Artículo 9. Plazo mínimo.
1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si ésta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.
Заказать консультацию
Оплата коммунальных расходов
В контракте обычно указывается кто и как должен оплачивать коммунальные расходы (газ, электричество, вода) и другие текущие затраты (обслуживание бассейна, уборка территории). Чаще всего владелец жилья сам оплачивает коммунальные услуги по поступающим к ему счетам-фактурам, арендатор расплачивается с ним по этим счетам одновременно с оплатой аренды. Хорошей практикой при этом является предоставление копий счетов квартиросъемщику.
Залог при аренде недвижимости в Испании
В момент подписания контракта, арендатор обязан внести собственнику залоговую сумму в размере месячной арендной платы. Эта сумма возвращается в полном размере съемщику после истечения срока контракта и в том случае, если жилье находится в первоначальном состоянии и при наличии всего инвентаря и мебели в сохранности. В случае обнаружения повреждений жилья из залоговой суммы вычитается стоимость принесенного ущерба.
В случае невозвращения залога по истечении контракта, но при условии полной сохранности жилья, съемщик вправе обратиться в правоохранительные органы для взыскания суммы залога и процентов, накопившихся в результате задержки.
Права супругов арендаторов
Несмотря на то, что арендатором выступает лицо, подписавшее контракт, закон обговаривает условия для супруга (супруги) арендатора, который имеет право проживать в арендуемом жилье на тех же самых условиях, что и непосредственно арендатор. В случае же развода семейной пары тот из супругов, который не указан в контракте, может остаться проживать в арендуемом жилье на основании соответствующего решения суда. Арендодателя при этом надо известить о новых обстоятельствах в течение двух месяцев и предъявить ему копию судебного решения.
Ремонт и сохранность жилья
Согласно закону ремонт арендуемого жилья для поддержания его в пригодном состоянии делается за счет собственника. Мелкий же текущий ремонт производит сам арендатор. В случае если съемщик хочет сделать ремонт за свой счет, для этого необходимо получить разрешение владельца. Такое разрешение надо получать на любую модернизацию жилья, даже на то чтобы вбить в стену гвоздь, однако на практике разрешение требуется лишь при более серьезных работах - покраске стен или замене навесной мебели.
Расторжение контракта
Закон предусматривает возможность досрочного расторжения контракта со стороны арендодателя. Причинами расторжения могут быть отсутствие арендной платы или любых других взносов, предусмотренных соглашением, факт субаренды, несогласованный с арендодателем, опасные или вредоносные действия жильцов, преднамеренное нанесение убытков или несогласованных работ по изменению жилища.
Вопрос 6. Когда арендатор вправе съехать из съемного жилья?
Арендатор вправе покинуть жилье после первых 6 месяцев аренды при условии уведомления владельца о своем намерении, как минимум, за 30 дней. В контракте может быть оговорена сумма компенсации, которую арендатор обязан выплатить арендодателю в случае досрочного расторжения договора. Этот вопрос регулируется положениями статьи 11 Закона «О городской аренде».
Artículo 11. Desistimiento del contrato.
El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.
Внимание, дополнительная информация!
Королевский декрет 21/2018, о котором мы писали в статье Закон о городской аренде в Испании: главные нововведения, вступивший в силу 19 декабря 2018 года, прожил совсем недолго. 23 января 2019 года Конгресс депутатов признал его недействительным. Как следствие, вновь вернулись в силу ранее действовавшие нормы, описанные в этой статье.
Таким образом, все договоры долгосрочной аренды, заключенные до 19 декабря 2018 года или, начиная с 23 января 2019 года, регулируются Законом о городской аренде от 1994 года (Ley de Arrendamientos Urbanos).
В то же время, договоры, заключенные в период с 19 декабря 2018 года по 22 января 2019 года, регулируются упраздненным Королевским Декретом 21/2018 от 14 декабря о срочных мерах в вопросах жилья и аренды (Real Decreto Ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler).
Если хотите всегда быть в курсе наших новостей, подписывайтесь на нас в Facebook и/или в Twitter.
Описание
срок договора аренды. Продление договора аренды- Прекращение договора аренды. Право преимущественной покупки. Нарушение договора. Fianza.За жилье в Испании взялись основательно. Это касается и покупки жилья, и жилищных программ, и субсидий на восстановление жилья, и введение энергетического сертификата.
В четверг был принят также новый закон о аренде жилья в Испании la Ley de Arrendamientos Urbanos(LAU), который внес существенные изменения в закон, действующий еще с 1994 года.
Необходимость внесения поправок в закон испанские власти объяснили желанием вовлечь большее количество пустующих домов в полезный жилой фонд. Ведь в Испании множество домов куплены "про запас" и пустуют. Если сравнить с Европой. где в аренду сдается не менее 36% жилого фонда, в Испании эта цифра едва дотягивает показателей в 17%. И это туристическая страна!
Поправки и изменения в закон Ley de Arrendamientos Urbanos в ближайшие дни будут опубликованы в официальной газете и вступят в силу немедленно.
Новый закон вносит ряд изменений и установить новые правила аренды. Речь идет о наиболее важных аспектах:
1 Продолжительность аренды (Duración del contrato de alquiler)
Согласно новому закону, срок аренды должен быть свободно согласован между сторонами. (Раньше правила были более жесткими. )
Если срок договора аренды жилья составляет менее трех лет, автоматическое возобновление контракта будет обязательным ( как и раньше, раз в год), за исключением случаев, когда арендатор не уведомит другую сторону не менее чем за 30 дней до даты истечения срока действия договора, заявив о своем желании прекращения договора аренды. или его пересмотре.
Ранее срок был установлен в пять лет.
Кроме того, теперь и арендодатель может прекратить договор, если он нуждается в жилье для личного или семейного использования жилья, уведомив об этом арендатора за два месяца до даты, когда истекает срок аренды..
закон об аренде в испании, аренда жилья в испании
2. Продление договора аренды
Если срок договора прошел, и ни одна из сторон не уведомила другую ,по крайней мере, за тридцать дней, о желании прекратить договор, контракт будет продлен еще на год. В старом LAU эта автоматическая пролонгация была 3 года.
3.Прекращение договора аренды
По истечении первых 6 месяцев аренды арендатор может прекратить договор аренду, уведомив арендодателя не менее чем за 30 дней о желании покинуть жилье.До сих пор по закону Ley de Arrendamientos Urbanos арендатор мог расторгнуть договор с уведомлением хозяина жилья не менее чем за два месяца и только после того, как договор продлевался автоматически не менее 5 лет В обоих случаях принимается во внимание первоначальный договор аренды и сумма компенсации.
4. Продажа дома с договором аренды (Venta de una vivienda con inquilino)
5. Индексация арендной платы (Actualización de la renta)
Арендодатель и арендатор могут договориться о применении любых индексов относительно IPC. Без этого соглашения, к арендной плате может применяться только официально устанавливаемые каждый год индексы IPC. По новому закону применяются только индексы IPC.
6. Право преимущественной покупки
Арендатором и арендодателем могут договориться о праве преимущественного права покупки арендованного жилья, внеся это в договор аренды. Если это право не согласовывалось, то арендодатель должен уведомить арендатора о своем намерении продать дом за 30 дней до даты предполагаемой продаже дома. С Лау,
По старому закону арендатора такое право появлялось только после при заключении 5-летних контрактов
7 Нарушение договора
Чтобы освободить жилье, арендодатель должен официально в письменной или нотариальной форме потребовать, чтобы съемщик оплатил требуемую сумму. После 10 дней, если арендатор не ответит на требование или ответит отрицательно, арендодатель имеет полное право расторгнуть договор.
8 Гарантия Fianza
Крайний срок обновления гарантии - три года.
9 Краткосрочная туристическая аренда
Будущий закон, в отличие от la Ley de Arrendamientos Urbanos(LAU)1994, исключает право временной аренды жилья для туристов. "Это исключается из прав физических лиц передается для юридических лиц".
Правовое регулирование временной аренды для туристов, порядок и условия такой аренды, налогообложение хозяйственной деятельности передаетсяна уровень Автономий
Наталия МАДЖИК,
юрист, налоговый администратор в Испании
Новый образец контракта на аренду жилья в Испании можно скачать здесь:
Как снять в аренду недвижимость в Испании. Практическое пособие
Арендовать жилье в Испании не составляет труда. В настоящее время существует масса всевозможных предложений от собственников квартир или домов, которые предложат снять жилье практически в любом регионе Испании или районе города как на короткий, так и на длительный срок. Однако, вместе с тем на поиски подходящего варианта может потребоваться достаточно много времени, а к процедуре съема жилья стоит подойти с вниманием и полной серьезностью.
Аренда недвижимости в Испании имеет свои особенности и определяется законом о городской аренде № 29/1994 от 24 ноября 1994 года. Данный закон подробно регламентирует отношения арендатора и арендодателя, им регулируются аспекты аренды недвижимости в Испании. Однако, его нормы не являются обязательными при сдаче в аренду недвижимости класса люкс (с площадью, превышающей 300 кв.м), а также для краткосрочной сезонной аренды, где условия аренды устанавливаются по соглашению сторон.
Оформление контракта на аренду жилья
Соглашение об аренде недвижимости в Испании может быть выполнено как в устной, так и в письменной форме, но разумнее все же подписать контракт на бумаге. Контракт можно составить в свободной форме, однако он должен содержать основные обязательные моменты – идентификационные данные сторон, информация и описание арендуемого жилья, условия оплаты, срок действия контракта. Кроме того, рекомендуется указать кто должен вносить ежемесячные суммы за оплату коммунальных платежей и также перечислить существующий инвентарь, бытовые приборы, мебель и ее состояние. Закон предусматривает возможность нотариального оформления сделки с составлением нотариального акта и внесением сведений в Регистр Собственности (Registro de Propiedad). Субаренда жилья возможна только в частичной форме и по предварительному согласованию с арендодателем.
Срок действия и продление контракта
В контракте должен быть отражен срок аренды жилья. В том же случае, если срока не указано, считается, что контракт заключен на 1 год. Если срок аренды не превышает 5 лет, арендатор вправе продлевать его ежегодно до тех пор, пока срок аренды не составит 5 лет. При этом владелец не вправе отказать арендатору в продлении контракта при отсутствии причин для его расторжения.
Арендатор обязан известить арендодателя о нежелании его продления за 30 дней до истечения срока контракта. Как правило, контракт заключается сроком на один год, с указыванием того, что он автоматически продлевается по истечении каждого очередного года. Автоматически контракт продлевается до тех пор, пока общий срок аренды не достигнет 5-ти лет. После этого отношения владельца и арендатора, согласно закону, могут измениться. А именно, арендодатель вправе повысить арендную плату настолько, насколько он считает нужным и предложить заключить новый контракт. Арендатор, в свою очередь, может согласиться или отказаться от новых условий и, соответственно, остаться или освободить жилье.
Оплата арендной платы
Размер арендной платы не регламентируется никакими нормативными актами и устанавливается по взаимной договоренности. Как правило, оплата осуществляется ежемесячно в течение первых семи дней месяца. По закону арендодатель не вправе требовать предоплату более чем за один месяц, если иное не указано в контракте. Рекомендуется, чтобы в контракте были строго указаны размеры ежемесячных платежей, периодичность и способ оплаты. В момент оплаты арендодатель обязан предоставить документ, подтверждающий факт оплаты (расписку или банковскую квитанцию в случае оплаты по безналичному расчету).
В случае неоплаты ежемесячного арендного взноса, собственник вправе обратиться в правоохранительные органы для взыскания долга и при отсутствии поступлений поднять вопрос о выселении съемщика.
Повышение размера арендной платы
В течение первых пяти лет арендодатель имеет право ежегодно повышать размер арендной платы, но только в соответствии с индексом инфляции (Indices de Precios de Consumo, IPC) и при условии, что это было отражено в договоре. Закон дает право владельцу повысить размер аренды и до истечения первых 5 лет аренды на том основании, что он за свой счет улучшил качество жилья. Например, заменил электробытовые приборы или мебель на новые, или вместе с другими собственниками жилья в этом доме профинансировал монтаж лифта, которого не было в момент сдачи жилья в аренду. При этом допускается увеличение арендной платы на сумму, превышающую индекс инфляции, но не более чем на 20% от размера арендной платы предыдущего года.
Основные измениения
- Срок обязательного продления договоров аренды в Испании увеличен с 3 до 5 лет, а в случае автоматического продления для физических лиц - когда стороны не заявляют о своем желании не продлевать его - увеличивается с одного до 3 лет .
- В случае, если одна из сторона аренды является юридическим лицом, - те же сроки увеличены до 7 лет и 3 лет соответственно
- контракт будет продлен на годовой срок (до максимум трех лет), если арендатор не заявит арендодателю за месяц до даты прекращения дрговора ( или продления) о своем желании не продлевать договор.
- Право собственника дома на досрочное расторжение договора должно быть прямо включено в договор ( для случаев, когда жилье требуется ему для собственного проживания, проживания детей или супруга в случае изменения семейных обстоятельств: necesite para su vivienda habitual, de sus hijos o cónyuge si cambian las circunstancias familiares ).
- Увеличение годовой арендной платы будет привязано к индексу IPC в течение срока действия контракта (до 5 лет).
Информация получена, образцы договора есть, скачивайте, это бесплатно!
Но я в который раз призываю: составляйте ИНДИВИДУАЛЬНЫЕ договры аренды! Не подписывайте стандартные договоры, адаптируйте их под свои ситуации, закрывайте слабые места и свои страхи ( перед окупасами, ремонтами, неуплатами и т.д.)- вы имееете на это право!
☀️ Подписывайтесь! Задавайте вопросы в комментариях. Ставьте лайк , если статья была полезной ! Делитесь полезной информацией в соцсетях!
Как сдать в аренду недвижимость в Испании
Многие владельцы недвижимости в Испании задаются вопросом о сдаче в аренду своей собственности. Поводы для этого могут разные – погашение ипотечного кредита, возмещение текущих расходов или просто получение прибыли. Некоторые приобретают недвижимость в Испании, чтобы вложить средства, другие чтобы приезжать на отдых на определенный период. В зависимости от обстоятельств аренда недвижимости также может быть долгосрочной или временной, например, на несколько месяцев в году. Однако прежде чем решать вопрос о сдаче своей недвижимости в аренду стоит выяснить все тонкости процесса – какие расходы могут возникнуть при сдаче жилья в аренду и какой доход можно ожидать, как защищены права арендодателя по закону, какие плюсы и минусы долгосрочной и краткосрочной аренды.
Краткосрочная и долгосрочная аренда
Согласно законодательству Испании собственник недвижимости на территории страны имеет право сдавать в аренду собственность, арендатору при этом предоставляется право пользования объектом на определенный срок и по определенной цене. Аренда недвижимости никак не влияет на права собственности, дом или квартира при этом может быть продана даже в том случае, если срок контракта на аренду еще не истек.
Прибыль от аренды недвижимости в Испании может составлять от нескольких тысяч до нескольких десятков тысяч евро в год и зависит от ряда факторов.
К этим факторам можно отнести тип жилья, его размеры и состояние, расположение, а также срок аренды. Краткосрочная арендная плата, как правило выше чем долгосрочная. На короткий срок квартира или дом могут сдаваться отдыхающим туристам или приезжим с рабочим визитом, студентам и учащимся. Сроки такой аренды могут колебаться от нескольких дней до нескольких месяцев. Несмотря на то, что размер арендной платы при сдаче на короткий срок обычно выше, здесь могут возникнуть трудности с поиском жильцов и обеспечением непрерывности сдачи. Так, например, дом в курортной зоне на средиземноморском побережье можно выгодно сдавать в течение летнего периода, но в низкий сезон он будет пустовать. К тому же при краткосрочной аренде необходимо постоянно заниматься вопросами поиска, въезда и выезда жильцов, решать текущие задачи.
Ставки при долгосрочной аренде как правило ниже, но этот вариант обеспечивает стабильный ежемесячный доход. В случае долгосрочной аренды собственник и арендатор заключают контракт, в котором отражается срок аренды, например, 1 год. Если срок аренды не превышает 5 лет, арендатор вправе продлевать его ежегодно до тех пор, пока срок аренды не составит 5 лет, владелец при этом не вправе отказать в продлении контракта при отсутствии причин для его расторжения.
Фактически это означает, что согласно действующему законодательству минимальный срок долгосрочной аренды – 5 лет.
Арендатор имеет право отказаться от продления контракта по истечении очередного срока, о чем он обязан известить арендодателя не позднее чем за 30 дней до истечения срока контракта.
Заключение контракта на аренду
Отношения арендодателя и арендатора регламентируются законом о городской аренде №29/1994 от 24 ноября 1994 года. Согласно этому закону как в случае временной, так и долгосрочной аренды рекомендуется заключить письменный контракт на аренду. Контракт составляется в свободной форме и должен содержать основные обязательные данные – идентификационные данные сторон, информацию и описание арендуемого жилья, условия оплаты.
В контракте должны быть указаны суммы ежемесячный платежей, а также четко прописано кто должен вносить суммы за оплату коммунальных платежей и также перечислить существующий инвентарь, бытовые приборы, мебель и ее состояние. В зависимости от предварительного соглашения, зафиксированного в контракте, будет обозначено кто именно – арендодатель или арендатор – понесет текущие расходы за коммунальные расходы и дополнительное обслуживание, например, уборка территории или услуги по чистке бассейна. Закон предусматривает возможность нотариального оформления сделки с составлением нотариального акта и внесением сведений в Регистр Собственности (Registro de Propiedad). Субаренда жилья возможна только в частичной форме и по предварительному согласованию с арендодателем.
Размер арендной платы законодательством не регламентируется и устанавливается по взаимной договоренности сторон. Оплата, как правило, осуществляется ежемесячно в течение первой недели месяца. По закону арендодатель не вправе требовать предоплату более чем за один месяц, если иное не указано в контракте. В момент оплаты арендодатель обязан предоставить документ, подтверждающий факт оплаты (расписку или банковскую квитанцию в случае оплаты по безналичному расчету). В случае неоплаты ежемесячного арендного взноса, собственник вправе обратиться в правоохранительные органы для взыскания долга, а при отсутствии поступлений поднять вопрос о выселении съемщика.
В течение первых пяти лет при долгосрочной аренде арендодатель имеет право ежегодно повышать размер арендной платы, но только в соответствии с индексом инфляции (Indices de Precios de Consumo, IPC) и при условии, что это было отражено в договоре.
При заключении контракта, арендатор обязан внести собственнику залоговую сумму в размере месячной арендной платы. Эта сумма возвращается в полном размере съемщику после истечения срока контракта и в том случае, если жилье находится в первоначальном состоянии и при наличии всего инвентаря и мебели в сохранности. В случае обнаружения повреждений жилья из залоговой суммы вычитается стоимость принесенного ущерба. В случае невозвращения залога по истечении контракта, но при условии полной сохранности жилья, съемщик вправе обратиться в правоохранительные органы для взыскания суммы залога и процентов, накопившихся в результате задержки.
В том случае, если собственник примет решение продать недвижимость, в первую очередь, согласно законодательству, он должен предложить ее арендатору с указанием цены и условий сделки.
Вопрос 3. А если первоначальный договор подписан на 11 месяцев?
Ничего страшного, и в этом случае срок действия договора регулируется пунктом 1 статьи 9 вышеуказанного закона. Многие владельцы жилья считают, что если они подписывают с арендатором договор на срок меньше 1 года, то они не подпадают под действие Закона «О городской аренде». То, что все договоры аренды, заключенные на срок менее 1 года, относятся к краткосрочной сезонной аренде – миф. Для того чтобы договор стал таким, в его тексте должны быть четко прописаны причины аренды: аренда на время отпуска или учебы, рабочая командировка и т.д.
Договор аренды квартиры в испании
Автор: Наталия Маджик
Центр услуг в Испании
Центр услуг «Испания по-русски» – это надежный партнер на рынке недвижимости в Испании. Покупка, аренда, жилая и коммерческая недвижимость, получение ипотеки, индивидуальный подбор объектов.
Договор аренды квартиры в испании
Автор: Наталия Маджик
В Испании отношения арендатора и арендодателя в регулируются новым Законом о городской аренде (Ley de Arrendamientos Urbanos), в котором дается определение договора аренды. Такой договор заключается между двумя арендодателем (хозяином жилья), который дает арендатору жилье во временное пользование на условиях, зафиксированных в этом договоре, и арендатором который отвечает за сохранность и правильное использование жилья и вносит арендную плату.
Но кто может быть уверен, что между хозяином жилья и арендатором он не возникнет? Именно поэтому и важно иметь документальные доказательства об условиях, на которых было сдано жилье, и в случае конфликтных ситуаций легко доказать свою правоту.
Вот основные пункты, которые должен содержать договор аренды, заключенный на территории Испании:
Данные сдаваемого объекта недвижимости:
- точный адрес,
- кадастровый номер (la referencia catastral),
- сертификат о статусе жилого помещения (cédula de habitabilidad),
- сертификат энергетической эффективности (certificado de eficiencia energética), требуется для договоров с 1 июня 2013 года,
- рекомендуется также уточнить площадь жилья и данные Реестра Собственности (Registro de la Propiedad).
Идентификационные данные обеих сторон: ФИО, адрес прописки, паспортные данные.
Дата вступления в силу договора и срок его действия: если срок действия договора не уточнен, то понимается, что договор аренды заключен на одни год с возможностью продления его до 3-х лет.
Досрочное прекращение договора аренды:
- в соответствии с действующим законодательством, по истечении года с момента сдачи в аренду недвижимости, владелец имеет право расторгнуть договор, уведомив арендатора за два месяца, в случае если владелец или его ближайшие родственники нуждаются в собственности для постоянного проживания,
- со своей стороны, арендатор может расторгнуть договор аренды по истечению первых 6 месяцев с момента заключения договора аренды, предупредив владельца недвижимости за 1 месяц. В этом случае, если владелец хочет получить компенсацию, то он должен прописать этот пункт в договоре аренды. Эта компенсация эквивалентна оплате за один месяц каждого года оставшегося по контракту.
Арендная плата ( la renta): сумма, подлежащая оплате за аренду.
Форма оплаты (la forma de pago): указать удобные дни месяца, в которые арендодатель должен сделать платеж (в Испании обычно это с 1 по 10 число месяца). Если платеж производится наличными, то необходимо указать место оплаты. Если банковским переводом, то номер счета, банк и другие необходимые реквизиты.
Индексация арендной платы ( actualización de la renta): обе стороны могут договориться об индексации арендной платы в договоре аренды. В случае отказа, актуализация арендной платы происходит ежегодной и на основе индекса инфляции (IPC) за последние 12 месяцев.
Залог или фианза ( fianza): в момент подписания договора, арендатор должен внести залоговую сумму (fianza) наличными в размере ежемесячной арендной платы это, как правило, прописывается в самом договоре аренды. Залог возвращается арендатору по окончанию контракта, если не было никаких повреждений имуществу или не были нарушены договоренности.
Ответственный за расходы: счета за воду, газ, электричество и телефон оплачиваются арендатором. Если он также должен оплачивать счета в сообщество собственников (comunidad de propietarios) или налоги, следует зафиксировать это, в договоре аренды.
Имущество внутри жилья: если жилье сдается с мебелью, следует сделать приложение к договору с описью мебели и ее состояния. Обе стороны должны быть согласны с этим описанием, дабы избежать последующих споров.
Ремонт и строительные работы: Владелец должен делать текущий ремонт, чтобы сохранять жилье в хорошем состоянии. Со своей стороны, арендатор должен быть терпим к проводимым работам по улучшению жилья, которые делает владелец. Хотя в этих случаях арендатор может потребовать расторжения договора аренды или снижения ежемесячной платы за причиненные неудобства.
Если арендатор, хочет произвести ремонтные или строительные работы, то он должен иметь на то письменное согласие владельца и обсудить с владельцем, возможно ли компенсировать некоторые работы из ежемесячной арендной платы.
Продажа жилья в момент аренды. Владелец арендованного объекта недвижимости решил продать свою недвижимость: во-первых, владелец должен первым делом предложить сделку купли-продажи арендатору.
Это основные части договора аренды, которые следует учитывать при составлении и заключении договора на аренду жилья. Договор аренды представляет собой сложный и трудоемкий процесс, поэтому для его подготовки лучше всего обратиться к специалистам для правовой консультации и перевода договора на русский язык. Уплатив небольшую комиссию, вы получите профессиональный договор, который защит ваши интересы при аренде своего жилья.
Вопрос 5. Что произойдет по истечении первых 3 лет аренды?
Если первые три года аренды прошли, и наступил срок окончания договора (либо прошло больше трех лет, и наступил срок окончания уже продленного договора), но ни одна из сторон не изъявила желания его расторгнуть, уведомив об этом вторую сторону минимум за 30 дней, договор продлевается автоматически еще на год.
Artículo 10. Prórroga del contrato.
1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más.
Заказать консультацию
Доходы и расходы при аренде недвижимости
Прибыль, полученная от сдачи жилья в аренду, должна быть задекларирована собственником в ежегодной налоговой декларации. Доход от сдачи в аренду облагается налогом по ставке 24%, для нерезидентов вычеты не предусмотрены. Кроме того, к расходам собственника недвижимости относится налог с физических лиц на недвижимое имущество (IBI), который выплачивается раз в год и составляет до 2% от кадастровой стоимости жилья. За квартиру в среднем придётся уплатить от 100 до 500 евро в год, за виллу - от 300 до 2000 евро в год. Плательщик текущих ежемесячный расходов (электричество, газ, вода, телефон и прочее) устанавливается по соглашению сторон, что должно быть отображено в контракте. Также согласно законодательству собственник недвижимости обязан поддерживать жилье в пригодном состоянии, то есть за его счет осуществляется капитальный или косметический ремонт. Мелкий же текущий ремонт должен делать сам арендатор.
Управляющие компании по аренде недвижимости
Собственник недвижимости может самостоятельно сдавать в аренду жилье или же воспользоваться услугами профессиональной управляющей компании. В случае самостоятельного подхода владелец экономит на комиссии агентов, но при этом сам ищет арендаторов и решает все текущие вопросы. Кроме того, у собственника могут возникнуть трудности с местным законодательством и документальным оформлением процесса аренды.
Менее хлопотным вариантом станет обратиться к услугам специализированной управляющей компании, которой может быть фирма-застройщик или самостоятельная организация. Управляющая компания является связующим звеном между арендатором и собственником недвижимости и гарантирует полное ведение процесса аренды без участия владельца.
Стоимость услуг такой компании может колебаться от 7 до 15% от размера арендной платы.
Среди таких организаций, которые берут на себя вопросы аренды недвижимости можно выделить два типа - управляющая компания и агентство недвижимости.
Управляющая компания предоставляет, как правило, следующие услуги:
- поиск арендаторов;
- заключение договора аренды и документальное ведение процесса аренды, сдача декларации;
- получение арендной платы от жильцов и перевод средств собственнику недвижимости;
- профессиональные консультации;
- ремонт здания;
- обслуживание здания и территории (уборка, стрижка газонов, чистка бассейнов и прочее);
- страхование в случае неуплаты арендной платы арендодателем.
Разница в услугах агентства недвижимости и управляющей компании заключается в том, что управляющая компания отвечает за здание в целом, например, коммунальные услуги или за страховку, а агентство несет ответственность только за то помещение, которое сдается в аренду. Агентства недвижимости и управляющие компании заключают либо обычный договор аренды, либо договор гарантированной ренты. Договор гарантированной ренты заключается, как правило, на срок от 5 до 10 лет. Практика заключения договора гарантированной ренты распространена в странах Европы и выгодна если недвижимость приобретена в кредит. В таком случае оно может окупиться за несколько лет за счет дохода от аренды.
Правила аренды в Испании в 2020 году + модель контакта
Но, как оказалось, многие не знают, что в Испании в который раз изменили Закон об аренде. Поэтому сегодня рассказываю о главных изменениях и даю вам образцы контрактов для скачивания ( от "идеалисты").
Новый закон об аренде Испании 2020 Новый закон об аренде Испании 2020Новый закон об аренде, вступивший в силу 5 марта 2019 года , частично изменил Закон о городской аренде в Испании (LAU). Вначале отменили январские правки/, а после в процесс вмешалось правительство Санчеса
Т еперь подписываемые договоры аренды должны основываться на реформе Закона о городской аренде (LAU), проведенной правительством Педро Санчеса на основании принятого декрета-закона 7/2019 от 1 марта.
Центр услуг в Испании
Центр услуг «Испания по-русски» – это надежный партнер на рынке недвижимости в Испании. Покупка, аренда, жилая и коммерческая недвижимость, получение ипотеки, индивидуальный подбор объектов.
Вопрос 4. Владелец жилья вправе расторгнуть договор аренды?
Вправе, но лишь в разрешенных законодательством случаях. Во-первых, расторжение может происходить лишь по истечение первого года аренды. Во-вторых, жилье должно понадобиться для родственников владельца по первой линии или супруга (супруги) в случае развода. В-третьих, владелец обязан уведомить арендатора, по меньше мере, за два месяца до того момента, когда ему понадобится жилье.
Artículo 9. Plazo mínimo.
3. No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.
Второй абзац статьи 9.3 говорит о том, что владелец освободившегося жилья обязан его использовать по назначению. В противном случае (если невозможно сослаться на обстоятельства непреодолимой силы) бывший арендатор вправе вернуться в жилье (с момента возвращения заново начнется 3-летний отсчет), либо получить компенсацию.
Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar ésta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta tres años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar tres, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor.
Читайте также: