Аренда жилья в австралии

Обновлено: 17.05.2024

Красивая природа, чудесный климат, тёплый океан – далёкий и такой манящий «Зелёный континент» очаровывает с первого знакомства. Но не только этим подкупает прекрасная Австралия. Большие современные города, развитая экономика, престижное образование и высоконадёжная правовая система побуждает иностранных граждан приобретать здесь недвижимость, цены на которую, в свою очередь, неуклонно растут. Социальные программы для иммигрантов, активно внедряемые правительством страны, являются довольно веской причиной переезда в эту страну иностранцев.

В каких городах Австралии приобретают жильё иностранцы?

Все крупнейшие города Австралии, в том числе столица, расположены в основном на южном и юго-восточном побережье континента. Спокойные воды Тихого океана ласкают берег, омывая километры живописных пляжей. Именно такие пейзажи из своего окна хочет видеть большая часть покупателей жилых метров. Сидней, Мельбурн и Брисбен являются городами, где жильё покупают чаще всего. Это довольно крупные мегаполисы, где кипит культурная, деловая и спортивная жизнь, вследствие чего цены на недвижимость здесь сильно завышены. Но клиентов это совсем не смущает. Наравне с гигантами дорогой австралийской недвижимости, в список городов попал и Голд Кост – небольшой городок, который особенно полюбился россиянам и китайцам благодаря красочным пейзажам и развитой курортной инфраструктуре. Спрос рождает предложение, поэтому сегодня Голд Кост активно застраивается, ведь от покупателей, которые готовы приобрести здесь жильё даже по завышенной цене, отбоя нет. Канберра хоть и является столицей, охотников купить здесь жилую площадь не так уж и много. Всё дело в том, что город расположен в некотором отдалении от океана, поэтому цены в Канберре довольно демократичные. В основном здесь скупают недвижимость для коммерческих целей.

Особенности классификации жилой недвижимости в Австралии

Виды жилья:

unit & apartment – квартира (апартаменты) в многоквартирном доме;
townhouse – 2-этажный дом в черте города без земельного участка;
house – загородный дом с участком земли;
acreage – шикарное поместье с огромным участком земли;
rural – сельский дом;
villa – 1-этажный бюджетный дом в пригороде с небольшим земельным участком.

В отличие от российской, австралийская недвижимость классифицируется по количеству спален. Например, если в квартире имеется 1 спальня, то также в ней предусматривается наличие гостиной. По австралийским меркам – это 1-комнатная квартира. В России такая жилплощадь считается 2-комнатной. От количества спален, а также ванных комнат, число которых может доходить до пяти в доме, зависит стоимость жилья. Число парковочных мест для автомобилей в гаражах или на парковках тоже играет важную роль при установке цены продавцом.

Особенности приобретения жилья в Австралии

Существуют некоторые ограничения на приобретение жилья в Австралии иностранцами:

свободно купить жильё можно только в новостройке;
вторичное жильё в большинстве случаев недоступно для приобретения иностранными гражданами;
приобретая квадратные метры от собственника, необходимо вложить в их реконструкцию 50% от заявленной стоимости;
можно приобрести участок с жилой постройкой, но затем её необходимо разобрать и возвести новую в 2 раза дороже предыдущей;
можно купить землю и начать строительство жилья в течение 1 года. Если за это время работы на участке не начнутся, его придётся продать;
получение временной визы не даёт права проживания в купленном жилье по истечении её срока. Придётся продать жильё или продлить визу;
студенты могут купить вторичное жильё при наличии визы сроком от одного года при условии, что оно будет стоить не более 300000AUD и находиться рядом с учебным заведением. При этом в аренду такую недвижимость сдавать нельзя.

Процесс покупки недвижимого имущества в Австралии довольно простой. Опытный юрист соберёт необходимые документы сам. От будущего владельца потребуется только поставить подпись собственника и перевести деньги на счёт агентства или продавца.

Примерные цены на приобретение апартаментов в наиболее популярных городах Австралии на август 2018 года (в USD)

Примерные цены на приобретение домов, вилл и таунхаусов в наиболее популярных городах Австралии на август 2018 года (в USD)

Особенности аренды жилья в Австралии

Вопросами аренды недвижимости в Австралии занимается собственник или агентство по недвижимости. Жильё в основном сдаётся без мебели. Раз в 3 месяца агент проверяет состояние жилплощади, но об этом он обязан предупредить арендатора за 7 дней. Поломки, которые произошли не по вине съёмщика жилья (замыкание электропроводки или розетки, прорыв водопровода и т.д.), агентство чинит за свой счёт. Ущерб, нанесённый умышленно или случайно, арендатор оплачивает сам. Срок аренды недвижимости ограничивается 6 месяцами или 1 годом, после чего арендатор обязан съехать или продлить договор аренды. Если расторгнуть договор раньше – придётся платить агентству или собственнику ущерб до тех пор, пока не найдутся новые жильцы.

Примерные цены на аренду апартаментов на неделю в наиболее популярных городах Австралии на август 2018 года (в USD)

Примерные цены на аренду домов, вилл и таунхаусов на неделю в наиболее популярных городах Австралии на август 2018 года (в USD)

Расценки на коммунальные платежи (в AUD)

Оплата коммунальных услуг весьма дорого обходится среднестатистической австралийской семье. Почти все расчёты производятся 1 раз в квартал. Самое дорогое удовольствие – отопление, поэтому им пользуются довольно рационально, включая лишь утром и вечером. В старых домах его нет совсем. Собственникам апартаментов и таунхаусов приходится платить управляющей компании за ремонт домов, лифтов, за обслуживание

Вид услуги	Стоимость (за квартал)
Вывоз мусора	100-300AUD
Очистка канализации	100-140AUD
Подача электроэнергии	150AUD
Газовое снабжение	150AUD
Подача воды	30AUD
Отопление	473AUD
Обслуживание стационарного телефона	75AUD
Интернет связь (за 1 Гб)	2AUD
Услуги управляющей компании	300-2500AUD

Стоит ли покупать недвижимость в Австралии?

Австралия занимает лидирующие позиции по стоимости жилья в мире, обойдя даже представительную Великобританию, и уступая лишь Новой Зеландии. Во многом такая популярность переоценена, но с фактами не поспоришь. Стоимость жилья на западном побережье материка почти не меняется, в то время как Австралийскую Бухту буквально штормит от постоянных скачков цен.

Рост цен на недвижимость в некоторых странах

На образование цен на недвижимость влияет степень удалённости от побережья, наличие рядом крупных городов, география местности, а также высокий уровень жизни населения. Покупка жилых метров в Австралии является очень хорошим капиталовложением, так как цена на объекты недвижимости здесь постоянно растёт и в будущем её снижение не предвидится. За последние 10 лет ценник на апартаменты и на дома вырос на 100% и 118% соответственно.

Ожидаемый прирост цен на австралийскую недвижимость с 2018 по 2021 годы

Купив жильё в Австралии, можно осуществить давнюю мечту каждый день любоваться незабываемыми видами, поправлять своё здоровье (наличие эвкалиптовых лесов и близость океана благоприятно скажутся на здоровье астматиков) и заработать на сдаче объекта в аренду. Благодаря поддержке властями малого и среднего бизнеса, сюда устремляется поток предпринимателей, желающих открыть своё дело. Особенно активно раскупают австралийскую недвижимость китайцы. Если возникнет желание или необходимость продать жильё, затруднений это не вызовет. Продавец даже останется в выигрыше, если учесть, что стоимость квадратных метров растёт почти еженедельно. Сдача жилья в аренду также принесёт огромные дивиденды, ведь стоимость аренды здесь тоже довольно высокая. Поэтому, если цена устраивает, есть смысл заключить сделку на покупку или аренду, но перед этим можно сравнить российские цены на недвижимость с австралийскими.

Сравнение цен на недвижимость в Австралии и России на август 2018 года

Общие аспекты

Общие аспекты	Австралия	Россия
Соотношение цены и дохода	7.51	11.57
Ипотека как процент дохода	56.86%	145.79%
Индекс доступности кредитов	1.76	0.69
Соотношение цены и качества аренды в центре города	21.12	15.81
Соотношение цены и качества аренды за пределами центра города	20.22	15.79
Валовый доход от аренды в центре города	4.74%	6.33%
Валовый доход от аренды за пределами центра города	4.95%	6.33%

Цены на аренду апартаментов в месяц в Австралии и России на август 2018 года

Вид жилья и его месторасположение	Австралия		Россия
Вид жилья и его месторасположение	AUD	RUB	AUD	RUB
1-спальные апартаменты в центре города	1,658.00	81,453.29	594,09	29,186.23
1-спальные апартаменты за пределами центра города	1,264.93	62,143.02	420,53	20,659.51
3-спальные апартаменты в центре города	2,690.45	132,175.17	1,059.49	52,050.09
3-спальные апартаменты за пределами центра города	1,888.00	92,752.91	704,67	34,618.57

Стоимость 1м 2 в апартаментах в Австралии и России на август 2018 года

Месторасположение жилья	Австралия		Россия
Месторасположение жилья	AUD	RUB	AUD	RUB
В центре города	7,300.35	358,648.62	2,040.71	100,255.12
За пределами центра города	5,150.30	253,021.70	1,403.68	68,959.62

Налоги на приобретение недвижимости в Австралии

В Австралии, в отличие от России, новоявленный собственник жилья обязан заплатить налог на приобретение объекта в жилищном фонде. В среднем по стране он составляет 1-2,5% от стоимости жилья. Ранее бесплатная заявка в FIRB на разрешение приобретения недвижимости теперь стала платной. Кроме того, придётся заплатить гербовые сборы до 6%.

Особенности ипотечного кредитования для иностранных граждан в Австралии

Кредитная система Австралии отличается стабильностью, а банки находятся под контролем государства. При наличии у клиента визы на постоянное проживание в стране, а также рабочей визы, банки готовы рассмотреть заявку на получение кредита в течение 7 дней. Клиент вправе получить сумму от 100000USD, при этом она не должна превышать 80% от стоимости покупаемого недвижимого имущества. Ипотечный кредит выдаётся на срок 10-30 лет, но его можно выплатить и досрочно. Заявка на ипотечный займ рассматривается при наличии следующих документов:

паспорт;
договор на продажу, заключённый с собственником жилья;
налоговая декларация о доходах;
справка с работы о сумме зарплаты;
трудовой договор;
справка о сумме коммунальных и арендных расходов;
свидетельство о регистрации/расторжении брака;
документы, подтверждающие наличие денежных средств на счёте в банке;
свидетельство о праве собственности.

Все копии документов должны быть нотариально заверены и переведены на английский язык профессиональным переводчиком.

Средний ежемесячный доход и ипотечная ставка в Австралии и России на август 2018 года

Австралия		Россия
AUD	RUB	AUD	RUB
Среднемесячная заработная плата	4,141.95	203,484.06	744,54	36,577.55
Процентная ставка по ипотеке на 20 лет	4.46%		11.27%

Как видно из таблицы, при высокой заработной плате в Австралии, процентная ставка по ипотеке довольно низкая. Это говорит об отлаженной работе банковской системы страны, о своевременных платежах клиентов и прогнозируемых ценах на недвижимость, что помогает банкам чувствовать себя уверенно.

Приобретение жилья в Австралии – это надёжное капиталовложение. Сданная в аренду недвижимость будет приносить большой ежемесячный доход. Кроме того – это уникальная природа, здоровая экология, девственные леса и чистейший океан. Иностранцы специально покупают здесь жильё, чтобы оздоровить организм. При продаже собственности можно выручить даже большую сумму, чем та, за которую она была куплена. Это обусловлено тем, что цена на недвижимость постоянно растёт. Австралия, безусловно, одна из самых красивых стран в мире, но обитатели её фауны могут существенно подпортить обещанную идиллию. Опасные пауки, скорпионы, змеи, крокодилы, обитающие здесь, отнимают десятки человеческих жизней в год. Несмотря на это, Австралия лидирует на мировом рынке недвижимости. Если есть возможность приобрести жильё в этой стране, не стоит откладывать покупку надолго.

Как снять жилье в Австралии.

Есть ли у вас знакомые риэлторы, которые помогут?

И начать поиск там.

Сколько платить агенту?

Соответственно- раз агент не помогает в процессе съёме жилья, то и платить ему ничего не нужно.

Каков средний срок, за который вновь приехавший находит жилье.

Исходя из ответа на этот вопрос можно планировать бюджет на гостиницу- сколько там придется жить. Однако предсказать это очень трудно. Средний срок все время меняется, потому что зависит от сезона и от количества квартир в аренду в конкретном районе. Я январе-феврале и июле-августе наступает затишье на рынке аренды. Арендаторов мало и жилье снять легче.

Мне кажется, что 2- 3 недели обязательно пройдет после приезда пока вы переедите в квартиру. Поэтому бюджет лучше заложить месяц аренды гостиницы.

Если снять гостиницу представляется слишком дорогим удовольствием – есть несколько других опций, о которых я писала здесь:

Трудно ли снять жилье?

Естественно, что нужно иметь деньги на переезд и на проживание в первое время.

В процессе получения визы правительство Австралии обычно просит вас подтвердить, что эти деньги у вас есть. Это одно из условий выдачи визы.

Снять жилье очень легко, и чем больше денег, тем легче снять жилье.

Какие документы нужны, чтобы снять жилье?

Человека, который только что прорвался через громоздкий процесс получения Австралийской визы, как мне кажется никакой список документов не должен испугать. Это обычные документы подтверждения личности: паспорт, водительские права, свидетельство о рождении, выписки из банка. Медицинскую карточку (medicare card выдают сразу по приезде) Местные жители могут предоставлять справки с работы о зарплате, оплаченные чета за свет, газ. Вот здесь выложено стандартное заявление на аренду жилья –

и перечислены документы, которые нужны. Можно поупражняется в заполнение такого заявления, что придаст уверенности при заполнении такого заявления на реальное жилье.

Где взять рекомендации и как подтвердить доход?

Действительно, если нет никого знакомых и работы тоже нет, то как вообще возможно снять жилье?

Самой большой вопрос, который беспокоит агента, который сдает жилье –есть ли у вас деньги, чтобы платить еженедельно? Агента не слишком волнует наличие у вас друзей и знакомых в Австралии.

Местный житель показывает еженедельные квиточки с работы о выплате зарплаты, и таким образом рассеивает тревоги агента. Обычно агенты просят показать такие квиточки за месяц и указать телефон начальника, чтобы можно было все это подтвердить.

Указали имена начальников в России с телефонами и адресами электронной почты. Ни одной души в Австралии мы не знали, поэтому указывать нам было более некого. Так и написали в заявлении. Не знаю, проверяли ли они российские контакты, но тактика сработала, дом нам сдали.

Еще один путь обойти вопрос с отсутствием работы – предложить заплатить аренду вперед, скажем за три месяца. (написать такое предложение в заявлении). Местное население так делает крайне редко, и такой шаг неизменно производит сильнейшее и положительное впечатление на агентов.

А если нет сбережений и денег заплатить вперед за аренду?

Там публикуют объявления владельцы жилья, которые его сдают самостоятельно. А также там объявления о сдаче комнат. Считается, что те, кто сдает свои комнаты на gumtree относятся значительно проще к подтверждению дохода.

Заявка на аренду

Справа три кнопки- book an inspection, apply, email agent. Чтобы снять квартиру как можно скорее –лучше всего использовать все три .

Если нажать на красную – откроется список ближайших инспекций. Можно записаться на ближайшую, но необязательно ее ждать. Можно тут же заполнить заявление на аренду (apply) и при этом написать агенту ( email agent) – пояснив, что заявку на аренду заполнил, не глядя на квартиру, так как очень уж подходит квартира. И попросить показать квартиру, и как можно скорее, так как нет сил дождаться до запланированного показа.

Агент не имеет права сдать квартиру, не показав ее предварительно. Поэтому невозможно снять квартиру из-за рубежа. Заполнив заявление заранее, вы можете опередить конкурентов (если они есть) и убедить агента в серьезности ваших намерений. Отказаться от аренды можно тут же на инспекции, если жилье совсем не понравилось. Можно отказаться и позднее. Ведь заявление – это выражение интереса, а вовсе не обязательство снять квартиру. Можно заполнить одновременно несколько заявлений, даже если они в одно и тоже агентство.

Залог

На вышеприведенном объявлении аренда в неделю $560, а залог ( bond) $2240. То есть залог -равен 4 неделям аренды.

Стандартный договор обязывает заплатить за две недели вперед аренду плюс 4 недели залог. Итого сразу выложить эквивалент 6 недель аренды.

Образовалась эта организация из-за многочисленных дрязг и разбирательств в деле возврата залога. Соответственно, ее наличие призвано упростить процесс получения своих денег обратно. После прекращения договора аренды – если жилье осталось в порядке – бонд возвращают.

Описание состояния жилья.

При въезде в квартиру и выезде из нее агент составляет отчеты, которые соответственно называется entry report и exit report.

Чем более эти два отчета похожи друг на друга, тем выше шансы получить свой залог за жилье обратно.

Залог существует для защиты хозяина от разрушения жилья.

В договоре аренде написано, что жилье должно быть сдано в таком же состоянии, в каком оно было получено. Все расхождения будут оплачены из бонда. Естественно возникает масса разногласий на тот счет, что вот мол эта дырка в стене здесь и была. Поэтому я советую подойти с большой внимательностью к подписанию отчета ( entry report), который напишет агент. И запечатлеть все поломки/ отверстия в стене/ отсутствие выключателей и тому подобное на фотографиях.

Сами мы потеряли большую часть бонда, когда уезжали, о чем я очень скорбела. По тем временам деньги были для нас большие.

Позднее нам посоветовали следующую стратегию: почистить квартиру как можно лучше своими силами, а потом заказать уборку – так называемый bond clean. Справку об том, что уборка оплачена предоставить агенту -для защиты от обвинений в том, что квартира не очень чистая. Так же при выезде нужно почистить ковры ( чек об оплате чистки обязателен чтобы вернуть bond). Если есть животные – так же обработка против блох (так же чек об оплате).

Вообще снять жилье имея животных не просто, а снять квартиру, имея собаку – еще сложнее – даже почти невозможно.

Мебель

Как правило, квартиры и дома сдаются без мебели. Скорее редкость увидеть объявление о меблированной квартире. Может быть посудомоечная машина.

Купить мебель дешево или даже забрать бесплатно подержанную мебель можно через сайт

Ремонт и доступ к квартире

В обмен на обязательство платить аренду аккуратно, мы получаем обязательство иметь жилье в рабочем состоянии и защиту нашей личной жизни от проверок.

Примерно раз в три месяца агент приходит проверить все ли в порядке с жильем. Уведомлять о своем приходе он обязан за 7 дней.

Если что-то ломается (электророзетки, посудомоечная машина, замок и т.д) – разумно сразу же дать знать агенту и попросить починить – за его счет. Что точно не стоит делать – скрывать поломки или чинить самостоятельно. Из-за скрытия поломок мы и потеряли большую часть бонда. Поломка была такая – ребенок ( двух лет) бежал по коридору и упал, вписавшись головой в стену. В стене образовалась дыра. Я сначала поразилась крепости головы дочки, при более детальном рассмотрении оказалось, что внутренняя стена практически картонная. (гипрок 0,5 см. толщиной). Потом дети снова играли в догонялки и у нас образовалась вторая дыра. Вообще -это спорный вопрос, кто при таких стенах должен платить за ремонт дыр. В нашем случае платили мы.

Стоит ли торговаться?

Если объявлена недельная цена аренды – стоит ли торговаться и в заявлении предлагать меньше. Наверное, можно попробовать, если квартира долго не сдана. Я думаю, что стоимость гостиницы настолько выше аренды, что имеет смысл подать заявку на полную цену и подписать аренду на 6 месяцев как можно быстрее. Уже потом, имея работу – выбирать и торговаться. Стандартный срок аренды – 6 или 12 месяцев.

Дополнительная информация:

Я написала много о переезде и жизни в Австралии. Ответы на множество вопросов есть в рубриках:

Добавлю, что работаю налоговым бухгалтером, зовут меня Елена Телегина. С удовольствием помогу вам вернуть налоги. Как я это делаю: Как я возвращаю налоги.

Поиск австралийской недвижимости в Интернете. Основные термины.

Поиск начинается с выбора района в городе или штате Австралии. Выбор места жительства – дело очень индивидуальное, выбрать район проживания в интернете для меня было бы сложной задачей. Но представим, что вы выбрали район.

Дальше, нужно определить, что именно вы хотите купить –какой тип жилья.

Выбор типа жилья

Unit – квартира в многоэтажном доме. Это самый популярный вид жилья в центре города. В центре земля дорогая, и поэтому чтобы люди имели возможность там жить, строят высотные дома. Чаще всего, дом будет довольно современным, недавно построенным. Например в такой:

В описании читаем: Secure Parking; Modern kitchen; -парковка и современная кухня,

В центре города встречается такая разновидность квартир, которые называются studio. Studio- это одна большая комната плюс душ с туалетом. В одной комнате -совмещается кухня, гостиная и спальня.

Apartment

Я не очень улавливаю разницу между Unit и apartment. В обоих случаях, даже судя по поиску, это будут квартиры в благоустроенном доме, чаще всего в доме будет 2 или больше этажей. Пожалуй, единственная разница, которая приходит в голову – это то, что в случае с apartment общая этажность дома будет ниже. Но, и, то не всегда.

Квартира в маленьком доме (4-8 квартиры) обычно старого типа. Дом может выглядеть как угодно, вот пример.

Старый дом, квартира в котором может называться Flat

Flat- изначально американский термин, который означает, что в квартире только один этаж. В Австралии он применяется к квартирам в старых домах. В описании читаем: 2 bedrooms plus sleep-out; Lovely sun-room Open plan kitchen, lounge and dining; 1 car lock-up garage.

Townhouse

Серия домиков, которые примыкают друг к другу. Townhouses.

Часто такие townhouses объеденены в один комплекс, который обнесен забором и у которого есть ворота. Бывает, что у комплекса есть общий бассейн и тренажерный зал. Этот вариант называется Gated Complex – поселок состоящий из нескольких домов, обнесенный стеной. Иногда такие дома в поселках называют Condo от слова Condominium.

Villa

Это вилла комплекса Bally Cara. Огромный комплекс, в котором живут пенсионеры

Это еще один вид жилья, который очень внешне похож на townhouse, но еще меньше по размеру и чаще всего одноэтажный. И еще одна особенность villa: это тип жилья, в котором чаще всего живут пенсионеры. Их строят чаще всего комплексами, в которых есть эти небольшие домики, а так же разные удобства: общий зал для проведения всяких мероприятий, иногда столовая, иногда домик медсестры, иногда бассейн и спортивный зал.

Пенсионеры селятся сообществами, что очень удобно. Потому, что они вместе организуют всякие поездки, походы и праздники. Жилье это дешевое, хотя, зависит от качества самого комплекса. У виллы как правило или одна или, максимум, две спальни. Они небольшого размера. Но часто есть ограничения по возрасту. Не всегда это жилье могут купить или снять те, кто младше 55 лет. Такая вилла, как на фотографии стоит около 170 тысяч долларов.

Duplex

Дом на два хозяина. Duplex.

Это нечто среднее между домом и townhouse , потому что это просто дом на два хозяина. Чаще всего -одноэтажный. Редко всречается, но встречается. На фотографии видно, что два входа, два гаража.

Я думаю, что причина его постройки в том, просто большой дом строится на участке, на котором, по каким-то причинам нельзя построить дом с несколькими квартирами или townhouse. Преимущества в том, что это в общем-то дом, есть двор и места больше, чем в квартире. (хотя, смотря в какой).

Этот вид жилья может быть интересен для инвестиций. Хотя зависит от местоположения, цены, даты постройки. Много от чего.

House

Дома встречаются в самых разных видах. Highset:

Одноэтажный дом будет называться lowset:

Вот типичный low set brick veneer:

Кирпичный дом, стены в один кичпич

Вот пример того, как строится такой дом:

Brick veneer. Стены в один кирпич

Main house offers 4 good sized bedrooms, 1 bathroom with separate toilet, open style kitchen/dining/lounge, Security Screens, Large Under Cover & Closed in Entertainment Area, Side access to large shed at the back and fully fenced separate yard.

В переводе: ванна, плюс еще один туалет, кухня, столовая, гостиная совмещены в одно помещение (open plan), решетки на окнах, к дому пристроено patio под крышей, что-то вроде веранды, раз пишут closed in. Рядом с домом достаточно места для того, чтобы машина проехала во двор к большому сараю (large shed)- side excess. Надо сказать, что между домами обычно такое маленькое расстояние, что машине никак там не проехать. Поэтому, если эта возможность присутствует- о ней обязательно пишут. Наличие такого расстояния так же означает, что вы будете гораздо меньше посвящены в дела ваших соседей, так как их будет хуже слышно. Ну и двор полностью огорожен, что может быть важно для тех, у кого есть маленькие дети или собаки.

Вот Granny Flat:

Spacious Granny Flat has 2 bedrooms, 1 bathroom, combined lounge and dining, kitchen, security screens, own courtyard area, side access with gated entry and very private from the main house. Currently tenanted for $180p.w.

Granny Flat внутри

Есть даже собственная калитка с улицы (gated entry). В данном случае, там живет никакая ни бабушка. Домик сдается какому-то жильцу за 180 долларов в неделю. Изначально такой домик на участке можно построить по разрешению городского совета, только в том случае, если действительно там будут жить родители или другие родственники. Иногда строят во дворе очень хорошенькие домики, гораздо лучше, чем этот.

Double story house.

Двухэтажный, но не кирпичный дом, впереди carport (навес для машины).

Это уже двухэтажный дом, в отличие от lowset, первый этаж является жилым.

LUG (lock up garage) – Гараж, который нужно закрывать вручную. Нет пульта управления и двигателя. Встречается в старых домах, потому, что все новые дома строят с электрическими дверями.

Carport – Укрытие или крыша для машины на столбах, но без стен. Очень популярное явление. Как правило, появляется тогда, когда гараж в доме перестраивают в дополнительную комнату. Или когда много вещей хранится в гараже.

Patio – прилегающая к дому крытая территория (также возможны вариации Alfresco, Pergola etc). Очень популярно, потому что дает возможность собрать друзей. Во-первых на воздухе, во-вторых, гораздо больше места, чем в доме.

Patio -пристройка к дому. Веранда.

Deck – обычно деревянный настил прилегающий к дому с перилами и возможно крышей.

Deck. Небольшой, а иногда и очень большой балкон.

Чаще всего говорят, что есть deck? если это двухэтажный дом или highset. И упоминают patio или pergola, если речь идет о доме одноэтажном. Имеет те же преимущества, что и patio.

Новые квартиры и дома

Как известно, не резидентам Австралии позволено покупать только новое жилье.

Новое жилье идет в нескольких категориях – House and Land Packages. В этом случае нужно выбрать участок земли и выбрать дизайн дома, все цвета, материалы его содержимого, подписать договор и компания построит вам дом.

На этой странице – квартиры уже построенные ( completed projects) и квартиры, которые еще находятся в разных стадиях сотворения.

Очень часто встречается стадия – с чертежа ( off plan). Это когда участок земли под многоквартирное здание уже существует, а квартиры находятся только в виде чертежей.

Стоимость такого жилья ниже, но риск значительно выше. Не раз и не два такие проекты просто проваливались и строительство не осуществлялось. Чтобы купить такую квартиру- тоже нужно подписать договор и заплатить депозит. В случае, если проект не осуществиться, депозит будет потерян.

Другие термины

Иногда можно увидеть, что на объявлении о продаже дома написано – under contract. Это означает, что этот дом уже частично продан. То есть – есть покупатель и есть продавец, и они уже подписали контракт о покупке – продаже дома. Но этот контракт имеет ряд условий. Например, условие о том, что покупатель должен получить кредит от банка, чтобы купить этот дом.

Обычно, покупателю дается несколько дней, чтобы выполнить все эти условия. В течение этих дней покупатель, может отказаться от выполнения контракта. Тогда,- дом снова продается. Если все условия выполнены, контракт становится обязательным к исполнению, и дом считается проданным. В этом случае, на объявлении появляется надпись –sold.

Дополнительная информация:

Я написала много о переезде и жизни в Австралии. Ответы на множество вопросов есть в рубриках:

Если у вас есть вопросы, то лучше задать их в комментариях, чтобы те, у кого есть похожие вопросы, могли быстрее найти на них ответ.

Сдача дома в аренду

При покупке недвижимости в аренду возникают вопросы – что можно включить в расходы и как это повлияет на мои налоги.

Частично на эти вопросы я постаралась ответить в статье – Что такое Negative Gearing.

Кратко – Negative gearing это если расходы от содержания недвижимости превышают доходы. Убыток уменьшает доход – например, зарплату и в результате пересчета получается хороший возврат налогов.

Здесь список из примерно 30 видов расходов, которые помогают вернуть налоги.

Я рассортировала их по важности– от самых крупных до экзотических и после списка написала коротко мои мысли по поводу оптимизации.

Проценты по кредиту выплаченные банку (Interest on loans+ bank fee)
Амортизация постройки (Depreciation and Capital Works allowance)
Выплата коммунальных платежей в квартирном комплексе (Body corporate fees)
Вознаграждение агенту за управление, сдачу квартиры в аренду, рекламу с целью найти жильца;
Коммунальные сборы городского совета (Council rates), плюс плата за канализацию и воду.
Ремонт дома, квартиры
Страховка (building, contents, public liability insurance)
Налог на землю Land tax. Суммы могут быть очень значительные. В каждом штате рассчитывается по своему. Например в штате ACT Land tax calculation
Уборка, борьба с насекомыми и грызунами.
Электричество и газ (как правило только в том случае, если это квартира или квартира с мебелью на короткий срок, в обычных случаях за электричество платит квартирант)
Стрижка газона и кустов во дворе;
Оплата услуг за: подготовку налогового отчета, отчета по амортизации, оплата услуг юристов по выселению хулиганского жильца и судебной тяжбы по получению квартплаты; составлению договора аренды и т.д.
Стоимость звонков агенту/ квартиранту, стоимость почты, конвертов и тд
Стоимость охраны и аренды системы видеонаблюдения ( это в случае квартирных комплексов)

Те расходы, которые идут после электричества, как правило минимальны и мало влияют на что- то или даже редко встречаются.

Проценты за кредит

Это львиная часть расходов, так как мало кто может себе позволить купить дом или квартиру за наличные. Банку уходит основная часть от аренды, поэтому стоит посмотреть – какому банку и какие условия.

Вот здесь один из многих сайтов, который помогает сравнить проценты по кредиту от разных банков: ratecity;

Можно обратиться и к брокеру. Вот хороший сайт –Home loan experts который отвечает на множество вопросов по инвестициям в недвижимость и продвигает услуги своих брокеров. К сожалению, мой личный опыт обращения к их брокеру был неудачный. Жаль, так как из-за этого мы не смогли купить дом, который хотели. Вообще найти хорошего брокера совсем не просто. Я долго была уверена, что вообще нет смысла обращаться к брокеру и всегда лучше вести переговоры напрямую с банком.

Потом женщина, которая с которой мы работали в Commonwealth Bank перешла на другую работу и я осознала, что менеджеры в банке бывают разные. Потом она сама стала брокером и я ее рекомендую- Emma Hawker. По русски она не говорит, зато работать с ней одно удовольствие. Уровень знаний , которым она обладает в плане получения кредитов больше мне не встречался ни у кого. Кроме этого, она очень высоко ставит интересы клиента. Намного выше, чем большинство других работников банка или брокеров, с которыми мне приходилось встречаться.

Вопрос, который я до сих пор для себя не решила – нужно ли вначале выплатить долг за свой дом перед тем, как покупать дом для сдачи в аренду? Мнения самые разные, если спросить продавцов недвижимости – то, гарантировано, не нужно. Я видела обратные примеры – те люди, которые быстро выплачивали долг за свой дом – потом покупали не один, а несколько домов, быстрее выходили на получение прибыли от сдачи дома и вообще мне нравились своим цветущим видом.

Как я это вижу – дом для сдачи в аренду покупается для получения прибыли, а не с целью сделать жилье в аренду более доступным для населения. Возврат налога в конце года конечно утешает, но что если возврат налога 4-5 тысяч, а убыток от дома за год 15 тысяч? Это вовсе не редкая ситуация.

Проценты за кредит, да и вообще все траты включаются в расходы в соответствии с долей владения. Если дом куплен на два имени, то каждый может включить только свою половину расходов. Если жена не получает доходов и налоги не платит, то расходы эти теряются.

Амортизация

Это вторая по значимости статья расходов. Много владельцев домов ее не используют. И это грустный факт.

От этой цифры часто зависит – остаются в кармане деньги после сдачи в аренду или нет.

Чтобы включить ее в расходы нужно получить отчет от лицензированного специалиста. Называется этот специалист quantity surveyor;

Я обычно рекомендую такие компании:

Если недвижимость расположена не в QLD, то крупная компания – BMT tax depreciation. Они все делают качественно. Чтобы они сделали отчет- все что нужно сделать- это заполнить форму: order online;

Далее они связываются с property manager и навещают недвижимость.

Стоимость их услуг около 650-700 долларов, делают отчет за 2-3 недели;

Если недвижимость в штате QLD я рекомендую ( и сама пользуюсь) услугами компании Residep. Ее владелец, Tony Wall делает отчеты очень качественно , сам выезжает посмотреть недвижимость. Запрос о стоимости отчета можно сделать online. При похожем качестве на BMT, их расценки чуть ниже.

Их стоимость 275 долларов, делают в течении 48 часов. Дешево и быстро потому, что на объект они не выезжают. Нужно заполнить их таблицу–выбрать из списка имеющиеся ценности и отослать им.

Depreciation report -это официальный документ, на основе которого в расходы ежегодно включаются десятки тысяч долларов. И что особенно приятно, эти расходы виртуальные, из кармана их вытащить не пришлось.

Правительство резко сократило возможность включать бумажные списания для вторичного жилья. Изменения произошли 16/05/2017 года. После этой даты при покупке вторичного инвестиционного жилья в расходы мы можем включать только 2,5% от стоимости строительства

Стоить ли состовлять? Даже если дом старый и без ремонта, и в этом случае отчет за 275 долларов себя окупает. Ведь он составляется на следующие 25-30 лет.

Стоимость подготовки отчета тоже включается в расходы.

Body corporate

Это сбор квартирного комплекса на поддержание этого комплекса. На эту сумму нужно внимательно смотреть при покупке квартиры. Стоимость может колоссально различаться между комплексами. Бывают выплаты до 12 тысяч в год.

Часто бывает, что квартиру с высокими выплатами body corporate можно купить дешевле, чем похожую квартиру в соседнем скромном комплексе. Из того, что я видела – выгоднее заплатить чуть больше при покупке, выбрав комплекс с низкими поквартальными платежами.

Высокие платежи body corporate часто делает инвестицию невыгодной.

В таком комплексе приятно жить. Как правило, там есть много удобств. Обязательно бассейн, тренажерный зал, красота кругом. Но если квартира сдается в аренду – получается, что всеми этими радостями пользуется квартирант, а счет оплачиваете вы. Разница в цене на аренду между дорогим комплексом и комплексом попроще в одном и том же районе будет совсем не велика. Разница эта не покроет перегретых счетов комплекса.

Стоимость услуг агента по управлению квартиры

Сдавать можно и напрямую, не пользуясь ни чьими услугами. Однако экономия на этом виде расходов чаще всего приводит к полному разочарованию в инвестициях в недвижимость.

Агенты берут 7% до 9,5% от суммы аренды в месяц. Это, конечно, неприятно.

Почему так много я не знаю, но я очень советую пользоваться их услугами.

Аккуратно каждый месяц муж рассказывает мне очередную историю о несчастном владельце дома, которому не платили 6 месяцев, дом превратили в руины, сарай со двора разобрали и вывезли. Поэтому теперь хозяин продает, говорит –сдавать,-ну просто жутко невыгодно.

Большое преимущество агента по управлению недвижимости в том, что он может проверить кредитную историю человека, который претендует на съем квартиры. Люди, которые вывозили чей-то сарай уже занесены в черный список. Поэтому они больше не могут снимать через агентства. Они снимают черeз gumtree. А там поток желающих сэкономить 7,5% на комиссии не уменьшается.

Законодательство Австралии так построено, что если человек не платит аренду, то выставить его из дома не очень просто. В среднем на судебные тяжбы уходит не менее полугода. Судебные тяжбы – это только на выселение. Деньги за аренду и ремонт квартиры получить не удастся, как правило, это люди с которых нечего взять.

Я раньше думала, что такие истории – редкость. Оказалось, совсем не так. Просто я не сталкивалась с такими людьми. Видимо и возврат налогов они оформляют сами. Муж продает примерно по дому в месяц с такой историей.

Я сталкиваюсь с легкими случаями: не дополучили за аренду за несколько недель, или в доме вдруг вместо одного квартиранта живет десять, или самый частый случай: стоимость аренды не повышается в течении многих лет.

В общем советую найти хорошее агентство и с ним работать.

Ремонт квартиры

Желательно помнить, что стоимость ремонта квартиры сразу после ее покупки – в расходы включить нельзя. Вернее, можно, но только 2,5% от стоимости такого ремонта ежегодно. Поэтому ремонтировать лучше после того, как первые квартиранты уехали. И даже после этого крупные улучшения включаются в расходы по частям.

Расходы на поездки

Было бы здорово купить недвижимость в курортном месте и стоимость ежегодного отпуска относить на расходы. Увы. Налоговый офис уже подумал об этом и в расходы можно включить только небольшой процент от стоимость билетов, если речь идет об проверке состояния недвижимости. Для повышения процента нужно обоснование в виде дневника активностей в зоне нахождения недвижимости.

Страховка

Есть два вида страховки – landlord contents insurance and landlord building insurance;

Из моего опыта: если квартиранты устроили пир и случайно сожгли/залили/сломали часть квартиры, то особенно помогает landlord building insurance; Именно она заплатит за ремонт стен, покраску, восстановление кухни, ванной и так далее. Contents – оплачивает только краску на дверях и ремонт/замену ковролина на полу.

Наверное, имеет смысл иметь страховку на потерю аренды, (она идет пакетом к вышеперчисленным страховкам), но я моей точки зрения лучше иметь хорошего агента по управлению недвижимости. Building insurance нужно иметь обязательно – особенно для дома. В квартире building insurance оплачивает body corporate.

Какой дом лучше купить для сдачи в аренду.

Это замечательный вопрос. Лучше всего тот дом, который приносит прибыль. Возможно, это незначительно увеличит налоги, но никто еще не разорился получая прибыль.

Где найти такой дом, чтобы при покупке его в кредит получать прибыль?

От размера кредита многое зависит. Чем выше доля кредита, тем труднее найти такой дом.

Бывают дома, которые нужно совсем незначительно переделать, чтобы из него получилось две квартиры. Только нужно поинтересоваться в городском совете, как они смотрят на то, что вместо одной семью в доме будет жить две.

Смелые предпринимательские проекты рушатся. Например, если разделить дом возле университета на 15 клетушек и поселить там студентов. Получается большой доход. Но он недолгий, потому что какой-нибудь добрый человек обязательно все расскажет городскому совету и все прикроют. Есть нормы поселения на квадратный метр и их нарушать – значит вступать в конфликт с законом.

Или более сложная комбинация – покупка большого участка с домом, разделение на два участка, и продажа одного из них. Если удачно проделано – снижает долю кредита и создает прибыль от аренды.

Мое наблюдение– в первые два-три года после покупки недвижимости есть тревога по поводу будущего, роста процентов за кредит и состояния мировой экономики. После пяти лет наступает привыкание. Мне пока не удалось встретить владельца инвестиционной недвижимости со стажем более 7 лет, который бы жалел о своем решении ее купить.

И как без этого: вышеизложенная информация общего характера и не описывает все возможные варианты. Инвестиционные решения рекомендуется принимать исходя из специфики финансовой ситуации, которая будет для каждого своя.

Читайте также: